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一、市場背景：三四線購房需求偏好大型化，但房價大漲後購買力有透支之憂
1、一、二線兩房、三房產品面積小型緊湊化，三四線偏好大型舒適化
相較而言，一、二線城市房價長期高位運行，住宅總價明顯偏高，疊加外來人口持續淨流入，帶來大批增量購房需求，小戶型產品往往有著較高的市場接受度。反觀，早期三四線城市房價整體運行平穩，置業客群對於總價感知並不強烈，改善類產品始終佔據最大的市場份額。多數三四線人口持續淨流出，外來人口增量著實有限，購房需求大都以存量改善性需求為主導，大戶型產品更受市場歡迎。並且，受攀比、炫耀心理作祟，三四線改善性客群更為追求居住太空的舒適度，剛需客群也喜歡一步到位，進一步推升大戶型產品市場佔有率。當然，諸如恆大、碧桂園這類標杆房企在三四線城市品牌效應顯著，可以享受一定幅度的產品溢價。
就成交主力產品的二房和三房在各線城市具體特徵而言，呈現出顯著的兩極分化特點，即在一二線城市，二房和三房套型建築面積都趨向小型化和緊湊化，而在三四線城市更趨向於大尺度舒適化。具體而言，一二線在控制總價以契合增長緩慢的支付能力的情況下，剛需首置客和首次改善客群普遍更親睞小面積、低總價二房、三房產品，在滿足功能性需要的同時，不奢求大太空、大適度的舒適性，故而80平方米以下面積段二房和120平方米以下三房成交佔比呈現顯著上升趨勢。三四線城市因價格相對較低，剛需客群對於二房產品總價感知不甚強烈，更追求居住太空的舒適度。同樣，對住慣了大房子的再次改善客群而言，依舊偏好居住太空的舒適度，三房戶型中100-120平方米、120-140平方米面積段產品卻是絕對主力，成交佔比都在30%以上。
52個重點監測城市二房產品主力面積段
成交套數佔比
數據來源：CRIC2017
52個重點監測城市三房產品主力面積段
成交套數佔比
數據來源：CRIC2017
2、三四線房價過快上漲但收入增幅有限，市場購買力難免透支
2016年以來，三四線城市房地產市場明顯升溫，成交量持續高位運行，房價更是加速上漲。置業客群除了本地剛需以及改善性客群之外，核心城市外溢投資客也佔據較大比例。更為重要的是，受惠於棚改貨幣化安置持續發力，有效帶動大批增量購房需求，成為三四線市場轉暖的重要因素。
截止2018年7月，重點監測三四線城市房價大都突破萬元大關，佔比接近70%，三亞暫以33566元/平方米居首。相較於2016年1月，半數以上三四線房價累計漲幅超50%，中山、常州、慈溪等市更是倍增。鑒於三四線房價已升至階段性高點，同期居民收入增幅著實有限，購買力難免透支。
2016年1月-2018年7月重點監測三四線城市商品
住宅成交均價及漲幅（部門：元/平方米）
數據來源:CRIC2017
二、整體特徵：100-140平，三房、四房仍是需求主力且比重上升
整體來看，房價上漲對普通住宅影響相較有限，預期中的三四線購房消費降級並未到來，改善需求持續釋放且堅挺，100-140平方米，三房、四房需求依舊是最大份額，且比重仍然持續上升。
但與此同時，房價過快上漲對三四線市場的擠壓效應開始在別墅市場顯現，別墅產品需求結構趨於小型化，聯排和疊加產品市場份額持續提升，成交佔比也大比例增長。另外，居民購房訴求逐漸由炫耀、享樂性回歸功能性、實用性。
1、普通住宅影響尚未顯現，三房佔比超50%、四房比重穩中有升
近年來三四線城市房價大幅上漲，房價翻倍上漲的城市也並不鮮見，市場購買力難免出現透支的跡象。不過，三四線改善性需求持續釋放，已然成為住宅市場最為重要的置業群體。就戶型結構而言，三房仍是成交主力，成交佔比長期保持在50%以上，且有穩步提升的趨勢。隨著二孩家庭持續增多，四房成交佔比也是穩中有升，2018年1-7月升至16.73%，較2016年淨增長5.42個百分點。在居民消費不斷更新的大背景下，三四線改善性換房需求方興未艾，致使三房、四房戶型持續熱賣。並且，三四線置業客群普遍青睞一步到位，意即大戶型產品更受市場歡迎，進一步推升三房、四房市場佔有率。
反觀，剛需類產品大都去化不暢，兩房成交佔比持續走低，2018年1-7月跌至18.92%，較2016年淨減少7.81個百分點。相較於一、二線城市，三四線城市經濟基本面、居民收入水準尚有較大差距，導致人口長期淨流出，外來人口增量著實有限。因此，三四線剛需市場早已步入飽和階段，兩房去化表現不佳也屬正常現象。
2016年至2018年1-7月46個三四線城市普通住宅
分戶型成交套數佔比
數據來源:CRIC2017
2、購房更關注功能性，100-140平產品佔比49%，140平以上佔比穩定
因三四線房價過快上漲，原先的炫耀、享樂性居住需求近乎銷聲匿跡，意即置業訴求不再是一味追求更大的尺度太空以及更高的居住舒適度，轉而關注產品的功能性以及實用性。就成交面積段而言，100-140平方米戶型最為暢銷，成交佔比穩步提升，現已佔據近半的市場份額，可謂是當下三四線購房首選產品。
另外，90平方米以下各面積段戶型需求佔比都相對較小，而且皆逐年走低，已由2016年的30%降至2018年前7月的22%，其中降幅最大的需求段集中在80-90平方米，下降了約5個百分點。
除此之外，90-100平方米和140平方米以上大戶型成交佔比保持相對穩定，一方面，不能否認房價上漲對有效市場需求的抑製作用，本地居民面臨購買力不足的境況，在控制總價同時又要保證居住功能性的小面積多室戶型也是行業發展趨勢，鑒於三四線房價現已到達階段性高點，未來90-100平方米小三房戶型市場接受度可能仍將有所提升；另一方面，在市場購買力難以普遍大幅提升的前提下，140平方米以上大戶型的有效購房需求將會保持相對穩定。
2016年至2018年1-7月48個三四線城市商品住宅
分面積段成交套數佔比
數據來源:CRIC2017
3、別墅產品擠壓效應更明顯，疊加等經濟型別墅接受度持續提升
三四線房價上漲在別墅市場已然出現擠壓效應。一方面，經濟型別墅接受度提升，疊加別墅成交佔比由2016年14.7%增至2018年1-7月26.44%，淨增11.74個百分點。另一方面，舒適型別墅需求佔比下滑，獨棟、雙拚和聯排成交佔比均有不同程度的回落。以獨棟為例，2018年前7月成交佔比跌至3.59%，較2016年下降2.38個百分點。主要原因在於別墅產品更為追求居住舒適度，大面積、高總價便是典型特徵，尤其是舒適型別墅總價明顯偏高，置業客群大都來自於本地高收入群體，往往對應著終極改善需求。在房價大漲的同時，高收入群體購買力並未同比例增長，正由於高收入群體基數所限，部分客群由舒適型別墅轉向經濟型別墅甚至普通住宅。
2016年至2018年1-7月46個三四線城市別墅分戶型成交套數佔比
數據來源:CRIC2017
三、樣本城市：主流需求仍以大面積產品為主，部分城市“更新與降級”並存
三四線城市市場周期迥異，產品結構也顯著分化。概括而言，熱點三四線如常州、昆山、洛陽等市場購買力依舊強勁，中高端改善性需求持續釋放，大面積產品更受市場歡迎。旅遊城市如三亞投資需求階段退場，小戶型成交佔比大幅回落，取而代之的是本地改善性需求，90-120平方米戶型成交佔比明顯回升。部分三四線市如建德市場兩極分化，改善需求消費更新，剛需消費卻在降級。
1、常州：100-140平產品佔比攀升至59%，140-180平比重升10個百分點
近年來，常州房地產市場顯著升溫，供求關係持續好轉，庫存降至歷史低位，市場早已擺脫“鬼城”的窠臼。房價更是呈加速上漲之勢，2016年1月至今累計漲幅高達114%。“蘇錫常”作為蘇南經濟模式的典型代表，經濟實力著實強勁。其中，常州經濟基本面十分出眾，居民收入水準穩居三四線城市前列，尤其是小企業主普遍有著更高的收入水準，市場購買力依舊堅挺。當下，常州房地產市場需求依舊旺盛，新開盤項目去化表現優異，“日光碟”不在少數，部分高性價比項目更是遭眾人搶房，市場熱度可見一斑。
就面積段而言，成交主力仍是100-160平方米戶型，且市場佔有率穩步提升。2018年1-7月，100-160平方米戶型成交佔比多達73.71%，較2016年淨增長15.71個百分點。說明常州中高端改善性需求持續釋放，大面積產品更受市場歡迎。
2016年至2018年1-7月常州商品住宅分面積段
成交套數佔比
數據來源:CRIC2017
常州高端市場依舊出彩，市場需求仍有支撐。以別墅市場為例，置業客群首選舒適型別墅，更為追求舒適的居住太空，大面積產品去化表現更佳。具體而言，獨棟、雙拚、聯排成交佔比均有不同比例的增長，譬如獨棟別墅成交佔比由2016年1.96%升至2018年1-7月6.17%，淨增長4.21個百分點。反觀，經濟型別墅成交表現平平，2018年1-7月疊加別墅成交佔比約12.47%，較2016年淨減少5.11個百分點，說明常州高收入群體購買力強勁，大都願意為舒適性而改善居住。
2016年至2018年1-7月常州別墅分戶型
成交套數佔比
數據來源:CRIC2017
2、三亞：政策更新逼退投資需求後成交主力“以小變大”，淨增38個百分點
三亞屬於典型的旅遊型城市，市場需求以旅居性以及投資性需求為主導，90平方米以下小戶型成交異常活躍，長期佔據最大的市場份額。不過，2018年4月海南省頒布全面限購政策，非本市戶籍家庭在三亞購房，至少一名家庭成員在省內繳滿5年及以上個稅或社保，限購標準堪比一線城市，很多在海南工作的外地居民大都喪失購房資格。因投資性需求階段性退出，符合限購條件的島外客戶量銳減，島外度假性需求全面遇冷，旅遊度假類產品銷售著實慘淡。90平方米以下小戶型成交佔比大幅回落，由2016年76.77%降至2018年1-7月36.08%，淨減少40.69個百分點。當然，島內自住性需求仍有支撐，尤其是改善性需求有序釋放，漸成三亞市場最為重要的置業群體。90-140平方米戶型成交佔比由2016年18.51%升至2018年1-7月56.54%，增長38個百分點。
2016年至2018年1-7月三亞商品住宅分面積段
成交套數佔比
數據來源:CRIC2017
3、洛陽：市場兩極分化，改善性需求消費更新、剛需消費降級
洛陽屬於典型的需求內生型城市，購房需求以本地自住性需求為主導，周邊鄉鎮以及三四線城市客群也佔據一定比重。近年來，洛陽房地產市場明顯升溫，房價上漲尤為迅速，市場需求分化。
一方面，改善性需求持續釋放，100-140平方米戶型穩居市場成交主力，長期佔據四成以上的市場份額。並且，改善性客群購買力依舊堅挺，更為偏好大面積產品，表現於100-140平方米戶型成交佔比明顯回落，140-200平方米戶型成交佔比皆有回升。
另一方面，剛需客群購買力已然出現透支的跡象，戶型小型化趨勢愈加明顯，表現於70-90平方米戶型市場佔有率略有回調，60平方米以下戶型市場佔有率增長明顯。主要原因在於本地置業客群以存量改善性換房需求為主導，賣一套再買一套的案例持續增多，這部分群體購買力依舊強勁。恰恰相反，剛需客群主要來自於周邊鄉鎮以及三四線城市，相較於洛陽本地改善性客群，這類剛需客收入水準存在較大差距，市場購買力明顯透支，戶型小型化已是必然趨勢。
2016年至2018年1-7月洛陽商品住宅分面積段
成交套數佔比
數據來源:CRIC2017
4、昆山：外溢客群被政策抑製後，二、三房比重“先降後升”再走俏
昆山屬於典型的衛星城市，置業客群很大一部分來自於核心城市外溢客群。尤其是花橋鎮，緊鄰上海嘉定區，受惠於地鐵11號線通車運行，大幅縮短昆山花橋鎮與上海主城區之間的時空距離，吸引大批上海剛需客以及投資客前來置業。不過，2016年10月昆山落地限購令，非本地戶籍家庭限購1套住房，且社保連續繳滿1年及以上。受此影響，上海、蘇州外溢投資客快速退場，昆山房地產市場顯著降溫，成交量持續低位運行。值得關注的是，昆山兩房重新開始走俏，成交佔比有所提升。2018年1-7月兩房成交佔比升至37.46%，較2016年淨增長3.72個百分點。聯繫到昆山常住人口總量不足170萬人，外來人口增量更是有限，2017年常住人口增量低至0.54萬人，顯示剛需市場早已步入飽和階段。主要原因還是在於前預售屋價過快上漲，昆山本地居民購買力嚴重透支，房價天花板效應顯著。而在市場購買力難以顯著提升的背景下，總價門檻的高低成為首要考慮因素，部分購房者被迫向市場妥協，置業訴求由改善類產品向剛需類產品轉化，以達到控總價的目標。
2016年至2018年1-7月昆山普通住宅分戶型
成交套數佔比
數據來源:CRIC2017
5、建德：改善需求堅挺下主力面積段“更新”，小面積產品需求也在提升
建德屬杭州下轄縣級市，地理位置卻處於不尷不尬的境地，距杭州直線距離不如臨安、富陽等，難以吸引杭州外溢客群前來置業；生態景觀資源又不如臨近的淳安，更難以吸引短期度假旅居性需求。隨著三四線城市房地產市場全面轉暖，建德明顯受益，成交量步入上行通道，房價也出現一輪補漲行情。目前，建德改善性需求持續釋放，三房、四房戶型持續熱賣，長期佔據七成以上的市場份額。並且，成交主力面積段由100-120平方米進階為120-140平方米，顯示改善性客群購買力依舊堅挺。不過，建德房地產市場容量偏小，年均商品住宅成交量不足100萬平方米，市場缺乏進一步向上的動力。更為重要的是，高收入群體畢竟有限，房價天花板效應顯著，總價200萬元以上客戶量銳減，200平方米以上面積段幾無成交。另外，140-200平方米四房成交量大幅回落，市場佔有率現已跌至5%附近。值得留意的是，在房價大幅上漲之後，60平方米以下以及80-90平方米戶型成交佔比均有不同程度增長，也呈現出主力需求沒有本質改變情況下，局部需求小型化跡象。
2016年至2018年1-7月建德商品住宅分面積段
成交套數佔比
數據來源:CRIC2017
四、總結：三四線購房消費降級並未全面到來，但市場變盤也許只在朝夕
儘管三四線城市購房消費降級趨勢並未形成，但一些跡象依然顯露，“量的積累”或許在未來某個時點將會迎來“質的變化”。鑒於多數三四線城市高收入群體畢竟有限，房價“天花板”更顯而易見，一旦總價超出本地居民購買力上限，有效市場需求銳減，在市場購買力難以顯著提升的前提下，不排除購房消費重走一、二線的老路，開啟戶型小型化的時代。
針對上述特徵和結論，最後我們針對三四線產品開發運行提出了一些建議，控面積、控總價適當降低總價門檻，有助於緩解中高端需求不足的現狀。同時，開發策略要構建全周期思維，投資拿地測算要將行銷前置，避免在購買力不甚強勁的三四線盲目高價拿地，尤其是地王盤需慎之又慎，以期能將市場風險防患於未然。
1、多數三四線市場需求仍有支撐，購房消費降級僅是個案並非普遍現象
出於經濟發展活力、居民收入水準等多方面因素，三四線城市市場周期迥異，產品結構更是顯著分化，可以簡單劃分為以下四類：
其一，熱點三四線房地產市場長期看好，典型如常州、無錫等，經濟基本面出眾，本地居民購買力強勁，中高端改善性需求將持續釋放，100-160平方米戶型仍是市場銷售的爆款。
其二，受製於調控政策持續高壓，旅遊型城市房地產市場難言樂觀。典型如三亞，島外度假性需求全面遇冷，90平方米以下小戶型成交佔比大幅回落，取而代之的是本地改善性需求，90-120平方米戶型成交佔比明顯提升。
其三，受限購政策影響，核心城市外溢投資性需求階段性退場，周邊衛星城市房地產市場降溫特徵明顯，疊加前預售屋價上漲過快，本地居民購買力嚴重透支。典型如昆山，儘管剛需市場早已飽和，但兩房重新開始走俏，成交佔比有所回升。
其四，內生性城市市場明顯分化，改善性需求持續釋放且堅挺，剛需市場難言樂觀。典型如洛陽，改善性客群購買力依舊堅挺，換房消費持續更新，普遍青睞大面積產品。剛需客群購買力明顯透支，總價門檻的高低便是首要考慮因素，戶型小型化漸趨流行。
2、三四線市場購買力依舊堅挺，但不排除購房消費降級的可能性
當下，三四線城市置業訴求仍以改善性需求為主導，三房、四房戶型持續熱賣，始終佔據最大的市場份額。多數三四線市場購買力依舊堅挺，市場需求仍有支撐，短期內市場熱度有望慣性延續，成交量有望維持在較高水準。部分三四線市場開始出現分化特徵，尤以洛陽為代表，改善性客群購買力依舊堅挺，大面積產品更受市場歡迎，但剛需客群購買力明顯透支，戶型小型化趨勢愈加明顯。
我們認為多數三四線城市房價現已升至階段性高點，部分三四線房價已然到達本地居民購買力上限，房價天花板效應顯著。一旦產品總價超出市場購買力上限，有效市場需求將銳減，去化表現著實不容樂觀。我們認為在購買力難以顯著提升的前提下，三四線城市猶存市場變盤風險，屆時將迎來購房消費降級，也許會重走一、二線的老路，開啟戶型小型化的新時代，小戶型產品市場佔有率猶存較大的提升太空。
3、定價隨行就市控面積、控總價，行銷前置投資需謹慎避拿地王
長期來看，多數三四線城市房價猶存天花板效應，尤其是那些經濟基本面平平、居民收入增幅有限的三四線，高收入群體畢竟有限，房價天花板效應更為顯著。一旦產品總價達到甚至超過本地居民購買力上限，有效客戶量將銳減，去化表現著實不容樂觀。我們認為控面積、控總價將是抵禦中高端市場需求不足的重要手段，企業開發策略要敢於打破慣性思維，定價策略切忌使用成本推導製，以地價、建築成本、行銷費用等簡單加總計算售價，而是要隨行就市，竭力壓縮套內面積，將產品總價控制在本地居民購買力承受範圍以內。一方面，取消不必要的功能太空，諸如獨立入戶太空等；另一方面，壓縮公設面積提高得房率，諸如減少電梯入戶的走道長度等。並且，房企需構建投資、建築、行銷等全周期思維，投資拿地將行銷前置，具體測算環節便要考慮市場購買力上限，切忌盲目高價拿地，尤其是避拿地王，市場往往並不支持更高的售價。
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