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關於三四線百城購房者行為特徵的研究

以克而瑞調研的100座三四線城市客戶數據為樣本,對購房人群個體特徵和購房偏好進行多角度研究

文/克而瑞研究中心 馬千里、吳嘉茗、周奇

2017年以來,隨著三四線城市的行業地位顯著攀升,相關的投資價值也開始進一步顯現。國家統計局數據顯示,從2016年初至2017年末,一二線城市建案成交面積佔比從40%下降到了32.6%,三四線城市成交佔比則對應上升了7.4個百分點。土地市場表現方面,三四線城市全國成交面積佔比維持不變,但成交金額佔比上升了8個百分點,地價增幅顯著高於一二線城市。溢價率指標也在2017年超過了一二線城市,在各能級中熱度最高。

為了更全面地當下三四線樓市特徵,在對城市交易數據跟蹤分析的基礎之上,也有必要對三四線城市的購房者特徵做更深入的了解。為此,本文將以CRIC調研的100座三四線城市客戶數據為樣本,對購房人群個體特徵和購房偏好進行多角度研究。

購房者特徵:本地客群仍是市場主導

1、西南、東北客戶年齡偏大(節選)

相較一線和準一線城市,三四線城市房價相對低位、走勢平穩,三四線25歲至50歲的客戶是購房的主力,且其中各年齡段的佔比相差不大,其他年齡段中,50-60歲的購房客戶相對較多,佔比達到10%,25歲以下和60歲以上的購房客戶佔比則相對較少,均不足10%。

將100個三四線城市按照地理區域劃分為七大區域,不同區域的客戶分布情況存在一定差異:

1:華北的購房客群年輕化較為明顯,30歲以下客戶共佔比33%,在各區域之重位列第一,50歲以上的客戶共佔比11%,比其他區域的平均值低了5個百分點,華北客戶群體中,佔比最高的年齡段為25-30歲,佔總購房者的23%。

2:西南、東北區域客戶整體購房年齡偏大,與華北區域客戶不同,西南和東北區域三四線城市的客戶整體購房時間偏晚,購房客群最為集中的年齡在40-45歲,且西南區域城市中年齡在50-60歲、60歲以上年齡段的分別佔比13%和10%,為該年齡段佔比最大區域。

注:東北(黑龍江省、吉林省、遼寧省);

華東(上海市、江蘇省、浙江省、安徽省、福建省、江西省、山東省、台灣省);

華北(北京市、天津市、山西省、河北省、內蒙古自治區);

華中(河南省、湖北省、湖南省);

華南(廣東省、廣西壯族自治區、海南省、香港特別行政區、澳門特別行政區);

西南(四川省、貴州省、雲南省、重慶市、西藏自治區);

西北(陝西省、甘肅省、青海省、寧夏回族自治區、新疆維吾爾自治區)

2、男方決策並非絕對主導(節選)

從百城購房者決策情況分布來看,目前男性主導和夫妻共同決定佔比相同,均為34%,女性主導和聽取他人意見決策則分別佔比為23%和8%。

按各區域表現來看,華北地區男性主導購房決策的佔比最大,佔比達到4成,此外西北、西南的男性主主導購房決策分別佔比36%和35%,大於百城均值;而女性在購房決策中的佔比在各區域之間差異不大,最高的華中、華北佔比為25%,而佔比最低的華東也有22%的購房決策由女性主導。

3、華東本地客購房最為積極(節選)

三四線城市從經濟發展、人口結構、房地產市場發展等各個方面都存在很大的內部差異,且從現狀來看分化還在繼續。從客戶來源來看,三四線城市一般還是以本地客戶為主,本地客戶平均佔比達到八成,外地客戶佔19.9%,從各區域數據差異來看,僅有華南區域的三四線城市本地客戶佔比剛剛超過7成,外地客戶佔比高達28.76%,比全國均值高出8.8個百分點,說明華南區域吸引的外地跨市購房投資客相對較多

本地客戶購房最為積極的區域為華東區域,本地客戶佔比85.9%,外地客戶僅佔14.1%。從房地產市場活躍程度來看,其實華東區域有一大批投資客活躍,上海、杭州、南京等熱點城市均有大量外溢的投資需求,帶動周邊的城市樓市熱度上漲,但華東區域的三四線城市本身經濟狀況也相對較好,當地客戶投資購房相對積極,所以也提升了本地客戶的佔比。

結合三四線城市的戶籍人口比和外地購房者佔比來看,常住戶籍人口比高的城市主要分布於長三角和珠三角區域,其中又以三亞、東莞和佛山的外地客戶佔比較高,海南三亞作為旅遊城市,跨省投資的客戶一直較多,東莞、佛山也吸引到很多一線城市的外溢投資客;嘉興、常州、無錫作為長三角典型的發展前景良好的三四線城市,外來常住人口較高,外地購房客戶佔比主要在2至3成,佔比不高的原因主要為本地客戶也相當活躍、且都處於嚴格限購狀態。

同時在常住戶籍人口比過低的城市中,極少出現外地購房客戶佔比高的情況,如遵義、衢州、龍岩等,此類城市大多整體經濟發展情況一般,對人口吸引能力弱,或是處於人口流失的階段,對外部購房者的吸引力也不高。

4、相比房價差距,一二線溢出需求對距離更加敏感(略)

圖:城市間距離、價差及客群佔比(略)

圖:分別從距離和價差角度來看客群流入佔比變化(略)

5、小結:購房者平均年齡大於一二線, 華南外地需求佔比最高

2017年房價的快速上漲和相對寬鬆的調控政策,為三四線城市帶來了更多的外來購房者,樣本城市外地購房者佔比達到20%,比一二線典型城市高出9個百分點,也正是有更多外來成年客戶的湧入,三四線購房者平均年齡更大一些, 35歲以上購房者佔比達到了57%,比一二線高出3個百分點。分區域來看,經濟最為發達的華東、華南購房者年齡佔比相差不大,但華南外地客戶佔比明顯更高,如佛山、東莞的外地客戶佔比都超過了40%,而在華東,諸如台州、連雲港等市平均佔比都不到5%。這一方面是因為華南民間投資氛圍更加濃厚,購房溢出需求更為強烈,另一方面也是因為華南區劃內城市相對密集,廣東、廣西三線城市距離核心城市距離更近,核心城市需求外溢的距離成本相對較低,而華東六省一市(未計入台灣省)範圍過大,核心城市輻射面積有限,在蘇北、皖北等地區仍有不少城市外來需求佔比較低。

購房動機:投資性需求露頭,各區域出現分化

三四線城市原本主要處於庫存高、去化難的市場谷底,在2017年一輪熱度的帶動下,大量城市完成了“去庫存”的目標,且華東部分三四線城市由於需求旺盛,甚至出現無房可售的情況,原本三四線城市並不是投資的主要戰場,但在高位運行周期中,三四線城市客戶的購房動機中投資需求的佔比也逐漸加大。

1、僅有1套房的剛需客群仍是主力(略)

2、華東華南二套貸款使用量較高(節選)

從三四線百城數據來看,2017年的購房客戶中,首套房貸的客戶佔比最高,有49%的客戶使用首套貸款,其次為使用二套貸款的客戶佔比為31%,而全款購房的客戶則較少,僅佔總客戶的2成左右。這與一線城市主要以二套貸款或全款購房差異明顯,而二線和三四線城市在貸款使用情況方面更加相似。

全款買房的客戶佔比最高的區域為東北、華南和西南的三四線城市客戶,東北有37%的客戶購房時使用全款,華南、西南區域則分別有27%和26%的客戶使用全款,全款購房佔比較高,除購房習慣以外,一般是由於購房者經濟條件較好或房價較低。

二套貸款使用佔比較高的區域為華東、西南和華南,均達到了35%及以上,使用二套貸款的客戶越多,說明該區域客戶在購房市場上更加活躍,投資性購房行為也更多,但這部分區域的城市市場可能會受到限貸、限購政策影響較為明顯。

3、八成項目迎來貨幣化安置客戶購房(略)

4、華東華南客戶投資意識領先,珠海客戶尤為明顯(略)

5、華東、華南整體配套優越,更易引來投資需求(節選)

分區域來看,華東區域的三四線城市配套的整體建設情況最好,平均每市的配套總量接近5萬間,其次華南、華北三四線城市的配套總量也均在4萬間以上,這三個區域總體來看配套建設情況最佳,相應地,華東、華南的房地產市場也相對最為活躍;西北地區相對發展落後,平均配套總量僅有1.4萬間/市,餐飲配套總量更是低至0.38萬間。

與之對應,華南、華東的純粹投資型佔比分別為19%和13%,均高於全國平均水準。其中華南區域的投資型需求格外膨脹,由於廣深兩市的輻射作用,帶動廣東省內其他城市如佛山、東莞、清遠、惠州等快速發展,這些城市2017年住宅房價的年漲幅分別為10.63%、20.9%、39.7%和53.5%,這樣的房價漲幅無疑對於投資型客戶來說具有巨大的吸引力。

配套總量TOP10的城市中,僅有東莞、佛山兩市位於華南區域,其他8市均位於華東,長三角城市群整體蓬勃發展,此外山東臨沂和煙台分別位列第7、8名,在區域內屬於配套情況較為優越的三四線城市,兩者去年房價漲幅分別為15%和9%左右,但臨沂的住宅均價更低,目前也僅為6109元/平方米,在配套建設較好的城市中尚屬於價格窪地。

結合城市配套建設的情況和客戶投資需求情況來看,總體呈現人均配套數量越高,客戶投資需求佔比越高的趨勢,說明現已有較好配套基礎的城市,未來投資前景更被看好,典型城市為珠海、東莞、嘉興等。

按照散點圖分布來看,三四線城市主要可分為四類:

位於下圖第一象限的城市配套水準較好,也吸引了較多的投資客前往,主要都位於長、珠三角,也是三四線城市中較為熱點的城市;

第二象限中的城市人均配套水準也較高,人均配套總量在150間/萬人以上,但整體來看分為兩類城市,一類為無錫、紹興等經濟發達,但受製於限購政策而導致投資需求被壓縮的城市,另一類則為大慶、盤錦這樣其實配套總體量不高,但常住人口較少而導致人均配套高的城市,這類城市整體發展水準還不足,房地產市場也相對冷淡;

第三象限中的城市為投資客戶和人均店鋪數量都不高的城市,整體發展有進一步提高;

第四象限主要為一些人均配套水準不高,但仍然吸引了較多投資客戶的城市,較為典型的有鄂州、桂林等,這些城市雖然目前配套水準不高,但由於其在規劃利好、或者區域中有不可替代的資源、地位(鄂州順豐國際機場的規劃、桂林則是廣西省內最著名旅遊城市)導致投資前景被看好。

6、小結:三四線城市以剛需為主,購房目的分化顯著

從三四線百城城市客戶購房的需求調研情況來看,居住需求目前仍是三四線城市的主流購房目的。華東、華南等經濟更加發達、配套建設完善的地區則客戶投資活躍程度顯然大於其他區域,利用二套貸款杠杆投資、擁有較多房產的客戶佔比較高;而西北區域整體發展相對落後,城市配套仍處於低的能級,房地產市場中改善、投資需求的佔比都較低,剛需房在這些區域有更好的市場,高端需求則相對較少。三四線城市內部各方面的分化較為顯著,房價、城市配套和購房需求等都有較大的差異,而且該差異還在持續擴大中,如何加快落後區域的發展,盡量平衡區域間差異是三四線建設中面臨的較大難題。

購房偏好:中檔、中上等三房產品更受歡迎

1、90-120㎡閱聽人面更廣(略)

2、華南、華東購買力強勁,三亞客戶偏好高總價(略)

3、略高於均價的項目最受歡迎(略)

4、華南對小戶型接受度更高(略)

5、小結:中檔產品仍是主流,部分城市豪宅開始嶄露頭角(略)

總結:三四線調控與二線“搶人”並舉,外來需求將加速退場(節選)

回顧2018年一季度行業發展趨勢,可見三四線城市的市場熱度仍在繼續保持,尤其是土地市場熱度明顯高於一、二線,但與此同時,更多的三四線城市開始收緊限貸、執行限購,交易限價,市場熱度較高的華東、華南三四線城市更是個中典型,如蕪湖、泉州、惠州、三亞等市均在一季度頒布或更新了“四限政策”。受此影響,三四線購房需求會更多地向本地購房者、向居住性需求回歸,就市場熱度而言,區域核心城市周邊的三線城市、尤其是外地客群佔比最大的華南片區,勢必會受到更多影響。

反觀二線城市,卻又在2018年開啟了“搶人”模式,進一步增強了對三四線的人口吸納能力,武漢、南京、合肥、西安等市在推進租賃住房建設的基礎上,還進一步放寬了人才了落戶門檻,以西安為例,在3月22日執行最新人才引進政策後,短短三天即新增落戶1.5萬人。受此影響,在部分缺乏就業機會、收入水準不高的三四線城市,年輕人置業需求會更多的流向一二線,在應對市場熱度下降的同時,這些地區打造產品還需要更多地考慮適老化,聯繫2017年數據情況來看,在人口流出的東北、西南大區,這一現象將表現地更加明顯。

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專題

目錄

本文選自《三四線百城購房者行為特徵研究》

一、購房者特徵:本地客群仍是市場主導

1、西南、東北客戶年齡偏大

2、男方決策並非絕對主導

3、華東本地客購房最為積極

4、相比房價差距,一二線溢出需求對距離更加敏感

5、小結:購房者平均年齡大於一二線, 華南外地需求佔比最高

二、購房動機:投資性需求露頭,各區域出現分化

1、僅有1套房的剛需客群仍是主力

2、華東華南二套貸款使用量較高

3、八成項目迎來貨幣化安置客戶購房

4、華東華南客戶投資意識領先,珠海客戶尤為明顯

5、華東、華南整體配套優越,更易引來投資需求

6、小結:三四線城市以剛需為主,購房目的分化顯著

三、購房偏好:中檔、中上等三房產品更受歡迎

1、90-120㎡閱聽人面更廣

2、華南、華東購買力強勁,三亞客戶偏好高總價

3、略高於均價的項目最受歡迎

4、華南對小戶型接受度更高

5、小結:中檔產品仍是主流,部分城市豪宅開始嶄露頭角

四、總結:三四線調控與二線“搶人”並舉,外來需求將加速退場

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