風險累積 房地產信託投資需謹慎

成立規模2405.51億元、平均收益率7.89%……上半年，憑借優異的“成績單”，房地產信託在集合信託中穩居首位。房企對信託資金需求旺盛的同時，從信託途徑獲取資金的成本亦在上升。6月以來新發高收益信託產品中，房地產信託產品佔比已過半。與此同時，部分房地產信託產品最高預期收益率已超10%。

值得注意的是，在市場分析人士看來，隨著收益率的一路走高，房地產信託項目兌付壓力也會逐漸上升。

房地產信託收益“一枝獨秀”

今年以來，由於較高的收益率，房地產信託亦受到投資者關注。據《金融投資報》記者不完全統計，6月中旬以來，有4款房地產信託產品預期最高收益率超過10%，分別為安信信託發行的安盈83號特定資產收益權轉讓附回購集合資金信託計劃、山西信託發行的信遠36號集合資金信託計劃11期和信德27號集合資金信託(第七期)、長安信託發行的長安權?德商置業三聖鄉投資集合資金信託計劃。

其中，由安信信託發行的安盈83號特定資產收益權轉讓附回購集合資金信託計劃，預期收益率為9.6%-10.2%。公開資料顯示，該計劃融資方為成都啟陽恆隆置業有限公司，資金用途顯示用於藍潤成都ISC項目的開發建設。在投資資金達1000萬及以上，投資期為24個月時，可獲得10.2%的預期收益率，這也是近期發行房地產信託產品中預期收益率最高的。

房地產信託收益的“一枝獨秀”並非特例。據普益標準數據，房地產信託最高收益率從12月的7.9053%上升到5月的8.3818%，在6月出現了較大幅度的下跌，回落到8.3077%；總體上浮0.4024%；而最低收益率則從12月的7.3516%逐漸上漲到5月的7.7975%，在6月下降回落到7.7465%，總體上浮0.3949%。用益信託數據亦顯示，上半年房地產類產品的平均收益率7.89%，居各類產品之首。

與此同時，從6月以來的新發行信託產品看，收益率最高的產品中有超過50%是投入到房地產市場。《金融投資報》記者梳理發現，在7月發行的12款高收益信託產品中，房地產信託就達到9款，且預期最高收益率均超過9%。

項目兌付壓力或逐漸上升

與收益率同樣“爆發”的，還有房地產信託規模。從2017年開始，投向房地產領域的信託資金開始高速增長。據用益信託統計，從資金投向看，2018年上半年，房地產類信託規模2405.51億，佔比34.93%，在各類產品中居首。

從最新一周(7月2-8日)的表現來看，集合信託發行規模環比持續上漲41.39%，再次奮力向上突破了250億元大關口，為266.87億元。但其中，房地產領域規模就達189.03億元，佔比超70%。“目前房企依舊存在較大融資需求、加之銀行貸款、債券等融資管道受阻，使得房地產信託再次開啟瘋狂‘吸金’模式。”用益信託研究員指出。

在中國信託業協會特約研究員周萍看來，目前房企融資需求仍較大，在房地產市場嚴調控與金融強監管的壓力下，房企發債、銀行貸款、股權融資等融資管道或進一步受限，短期對信託融資的需求或難以降低。

“房企融資不僅受資本市場整體的供求關係影響，還受到國家對於房地產市場的巨集觀調控影響，從其他管道獲取較低成本資金的方式明顯縮緊，因此房地產企業逐漸將融資管道轉向信託機構。”普益標準研究員指出，而信託機構去年12月以來對項目審核、風險管理均有明顯加強，業務的篩選變得更加嚴格，較低收益率的項目過審難度較大。多方共同作用，導致房地產信託產品的收益率一路走高。

上述普益標準研究員認為，下半年房地產信託的收益率大概會繼續走高。不過，“隨著收益率的一路走高，項目兌付壓力也會逐漸上升，信託公司需要警惕其中風險，在獲取較高收益的同時確保資金的安全。”

事實上，“房地產信託投資需謹慎”，正在成為業內人士的共識。國通信託亦在研報《2018年下半年我國巨集觀經濟分析及信託行業展望》中指出，“雖然房地產信託取得的成績不俗，但該類產品的不確定性風險也持續累積。在未來打破剛兌以及房地產市場或表現分化的情況下，不能只看預期收益率，而是要綜合評判產品風險。”