高壓監管！房地產信託驟冷！

7月房地產類信託高歌猛進的態勢戛然而止。用益集合信託市場月度數據顯示，7月房地產類信託募集規模環比減少近兩成。在很多業內人士看來，這或將結束2018年以來的房地產信託的火爆行情。

以往，國內的房企普遍把信託公司當成銀行的替代或者“影子銀行”，通過信託公司發行信託計劃來募集資金。隨著土地市場的火熱，房地產信託也不斷升溫。

7月初，銀保監會針對部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司開展約談警示。靠信託資金拿地的中型房企受此影響較大。房地產信託也從7月開始“轉涼”。

7月是房地產信託的分水嶺，因為監管持續發力，集合信託產品發行市場“驟冷”。

信託規模降近兩成

7月成為房地產信託的一個階段的分水嶺，因為監管持續發力，集合信託產品發行市場“驟冷”。

5月末“23號文”叫停信託變相為不符條件的房地產項目融資輸血。到了7月初，銀保監會針對多家近預售屋地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，進行約談警示。與此同時，多家信託公司收到銀監窗口指導，要求控制地產信託業務規模。

在監管政策持續趨嚴的背景下，用益集合信託市場月度數據顯示，7月房地產類信託募集規模為584.25億元，環比減少19.63%。

自2019年以來，除2月受春節長假影響外，上半年其他各月份房地產集合信託募集規模均超過600億元，6月超過千億元，5月也達到900多億元。

7月，受“政策+窗口指導”的影響，遭遇“急刹車”的房地產集合信託資金已累及整體信託市場。不過，當月投向房地產領域信託規模佔比仍居首位，達到43%，與6月持平。

隨著規模的減少，房地產信託收益率也在下滑。用益集合信託市場月度數據顯示，7月房地產類信託收益率為8.27%，較上月下滑0.04%。在所有的信託產品中，只有投向房地產的信託產品收益率出現下降。

屢現違規風險提升

國內房企普遍把信託公司當成銀行的替代或者“影子銀行”。通過信託公司發行信託計劃募集資金，然後投向地產開發項目，作為在無法取得銀行貸款情況下的替代品。

事實上，自2018年，在房企融資渠道受到了極大限制的情況下，房地產信託融資市場春風得意，不僅成為眾多房企的救命稻草，也成為2018年信託市場的主力軍。

據中國信託業協會數據顯示，截至今年一季度末，投向房地產的信託資金餘額為2.81兆元，佔比14.75%，較2018年四季度末上升0.56%。

值得關注的是，隨著房地產信託規模的增加，違約融資行為開始受到關注。今年以來，隨著對涉房貸款的檢查和處罰力度不斷加大，已有多家信託機構因對房地產企業違規“輸血”被罰。

5月，中融信託因開展房地產信託業務不審慎，罰款60萬元；4月，北方信託因為違規發放房地產自營貸款，以及利用信託資金違規發放房地產貸款，被罰80萬元。3月，粵財信託違規開展房地產信託業務等原因被罰。

對此，用益金融信託研究院分析人士認為，目前監管層對房地產信託領域的態度嚴格鮮明。之前房地產信託的投資風險系數相對較低，但隨著房地產開發的高利潤時代一去不返，房地產信託的市場風險也在逐步提升。

今年，與房地產信託相關的違約案例不斷出現。7月8日，大連友誼公告稱，沈陽星獅房地產公司2015年底向華信信託申請7億元貸款，還款方式為按項目銷售進度及計劃還款，貸款用途為沈陽友誼時代廣場項目後續開發。該筆貸款應於7月1日前償還本金9840萬元。但因資金狀況緊張，致使貸款逾期。

中型房企依賴信託融資

用益集合信託市場月度數據顯示，7月披露交易的300款房地產信託產品中，融資方為大型房企達到220款，佔比超過七成。

到底哪些房企融資依賴信託？

據同策研究院監測的7月40家典型上市房企完成融資情況顯示，信託貸款達到180.37億元，佔比20.11%，超過境內銀行貸款的128.16億元。

另據申萬宏源信息顯示，目前，融資結構中信託佔比超過30%的房企包括恆大地產、陽光城、泰禾集團、榮盛發展、京投發展等。

據東方證券分析師竺勁介紹，不同房企對於信託融資使用度的差別很大，萬科、保利等頭部房企以及有央企、國企背景的房企，對於信託資金的使用度很低，信託融資收緊對於這些房企影響有限。但是中型開發商由於有著較強的規模擴張訴求，獲取土地的動力更為強烈，面對有限的信貸資源，因此對於信託融資的使用度比較高。相比較而言，百強以外的小型房企原本就難以獲得信託融資資源，政策收緊對其衝擊也較小。

因此，“房地產信託融資收緊主要影響房企的前端融資，對於依靠房地產信託資金拿地的中型房企影響較大，一方面會直接抑製其拿地，另一方面使其資金面壓力加大。”竺勁如此稱。

用益金融信託研究院分析人士則認為，從目前來看，銀保監會要求控制今年房地產信託規模。以及對房地產信託備案標準提高，要求項目公司本身或持股50%以上直接控股股東具有二級資質。這些限制均對依賴信託融資快速擴張的中小房企影響較大。

市場“轉涼”才剛開始？

值得關注的是，在很多業內人士看來，7月房地產信託規模收縮被認為僅是起點。

銀保監會日前下發“64號文”，明確下半年監管重點，其中要求督促信託機構依法合規開展房地產信託業務，提高風險防控前瞻性和主動性，控制業務發展增速。堅決遏製房地產信託過快增長、風險過度積累的勢頭。

8月8日，在2019博鼇房地產論壇上，京東集團副總裁、京東數字科技首席經濟學家沈建光稱，40%-50%信託資金流向房地產，還有20%左右流到金融，這部分可能進入私募等，最終也是進入房地產。因此信託融資是本次政策收緊的一個重點，今後對信託調控會越來越嚴。

“監管部門對房地產信託的監管要求持續趨嚴，房地產信託業務收縮已成定局。與此同時，房地產類信託的收益率預期也將有所下滑。”用益金融信託研究院分析人士如此認為。

竺勁也表示，本次信託整頓的重點是前端拿地融資的種種不合規現象，抑製信託資金過度流入房地產行業。可以預見房企拿地受到抑製，土地市場開始降溫。

竺勁認為，接下來，房企將更加重視周轉和回款，加快現有土地的開工，爭取盡快獲得銀行開發貸，擴大資金騰挪空間，同時快速回籠預售款，緩解資金壓力。

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