視窗指導難轉頹勢 房地產信託一枝獨秀

華夏時報（chinatimes.net.cn）記者劉陳希婷 北京報導

金融去杠杆背景下的房地產信託一枝獨秀。

用益信託數據顯示，8月6日-8月12日的一周內，集合信託產品發行115款，發行規模突破了300億元大關口。其中，房地產領域投資規模佔比再居首位，共成立43款，募集資金達194.76億元，佔總規模的64.92%。

在分析人士看來，目前房地產融資需求持續高增長，因此短期對信託融資的需求或難以降低。

房地產信託一枝獨秀

從發行情況來看，8月6日-8月12日，發行數量與發行規模一致，同比出現增長。用益信託數據顯示，該周集合信託產品發行數量115款，發行規模突破了300億元大關口。由此可以看出近期發行市場行情走勢變化幅度較為明顯。

從發行的信託產品投資領域來看，金融領域34.06億元，工商企業領域27.55億元，房地產領域規模194.76億元，基礎產業領域61.89億元。

從111款集合產品已公布的預期收益來看，產品的平均收益率為8.13%，較前一周上漲了10個百分點。可以看出近期市場上信託產品收益率有所回升。具體到細分領域，工商企業類產品的平均收益率為8.42%，房地產類產品的平均收益率為8.24%，金融類產品的平均收益率為7.09%，基礎產業類產品的平均收益率為8.72%。

在8月6日-8月12日成立的集合信託產品中，房地產領域投資規模佔比仍居首位，共成立43款，募集資金達194.76億元，佔總規模的64.92%，規模較前一周相比呈現持續上升；基礎產業領域緊隨其後，共成立26款產品，融資規模為61.89億元，佔總規模的20.63%。

不僅如此，受到追捧的房地產信託產品也成為了高收益的代表，而基建類產品收益有上漲的跡象。某信託業內人士表示，在近年來房地產調控政策的施壓下，地產商從信貸管道融資難度提升，轉而通過信託途徑獲得資金，導致房地產領域信託資金規模增速狂飆。

用益信託分析師認為，在嚴監管政策以及金融去杠杆背景下，這是銀信通道業務明顯收縮的必然結果，同時，這一結果也反映出在當前經濟結構轉型更新和監管層強力去杠杆的環境下，傳統工商企業資金鏈斷裂導致的信用違約頻發，以及政府平台債務清理導致信託投資出現了資產荒，信託資金不得不再次聚焦房地產的無奈選擇。

但隨著需求的增加，市場也擔心風險聚集。百瑞信託分析師認為，“伴隨著房地產信託的收益率持續走高，房地產信託項目兌付壓力也會逐漸上升，所以同時應以業務合規為基本原則，及時綁定核心交易對手及強化投後管理等手段防範風險。”

收益率還在漲

值得注意的是，在金融去杠杆的背景下，今年上半年集合類信託整體萎縮，但是部分產品逆勢上揚，其中最典型的為房地產信託。數據顯示，上半年68家信託公司集合信託成立規模合計7280.4億元，同比下降19.41%，而房地產信託成立規模為2645.86億元，同比增長54.34%。

分析人士表示，目前房企融資需求仍較大，即使在房地產市場嚴調控與金融強監管的壓力下，房企發債、銀行貸款、股權融資等融資管道或進一步受限，導致房企對信託融資的需求增大。

8月10日，央行發布2018年第二季度中國貨幣政策執行報告(下稱《報告》)，指出2018 年上半年，全國建案銷售面積增速繼續放緩，但銷售額增速提高，70 個大中城市房價環比、同比漲幅擴大，房地產開發投資增速回落，房地產貸款增速基本持平。

具體來看，截至6 月末，全國主要金融機構(含外資)房地產貸款餘額為35.8 兆元，同比增長20.4%，增速較3月末高0.1 個百分點。房地產貸款餘額佔各項貸款餘額的比重為27.7%。

在房地產限價、房地產信貸政策未放鬆的背景下，下半年房地產貸款增速能否持續增長，成為市場關注的焦點。

事實上，這種愈發趨緊的融資局勢在市場上出現了傳導效應，也導致了部分信託產品收益的節節攀升。本報記者了解到，近2個月以來，集合信託產品的收益率一路走高，每周新發行的信託產品中，均有產品最高收益率超過10%，甚至有產品最高收益率已達11%，而這些高收益率的產品多為房地產信託和基建類信託。

然而，在各項融資管道都明顯收緊的形勢下，房地產行業作為去杠杆的重點領域，銀行信貸也在不斷收緊，房地產貸款增速多個季度持續回落。

對於下半年的信託市場，用益信託分析師認為，受政策面趨緊、資金面松動和房地產投資放緩的影響，房地產信託融資需求將有所回落，預期投資收益也會隨之下降；而下半年基建投資的回暖則會帶動基礎產業信託融資需求的增加，但受政策影響回升幅度有限，預期投資收益也有所回落。

視窗指導或難扭轉頹勢

央行於8月13日公布的7月末數據顯示，廣義貨幣（M2）同比增長8.5%，M1 同比增長5.1%，人民幣貸款新增1.45 兆元，社會融資規模增量1.04 兆元，低於預期。

記者了解到，社融增速放緩背景下，日前部分信託公司接到視窗指導，要求加快項目投放。

“加快項目投放面臨資金、風控等製約，在資金來源未有效解決的情況下，信託投放難以加快。另外，在壓通道背景下，即便信託公司在房地產等業務上加快投放，也很難帶動信託資產規模回升。”一位西南地區信託業務負責人告訴記者。

另有信託機構人士透露，這一視窗指導是通過電話形式給各個機構，沒有發布正式檔案。不過，在“房住不炒”政策基調下，房地產類業務不會放鬆調控。此政策或僅限於近期的過渡。

據了解，除了7月的政治局會議強調堅決遏製房價上漲之外，8月7日，住建部在遼寧沈陽召開部分城市房地產工作座談會，要求各地因地製宜，精準施策、綜合施策，把地方政府穩地價、穩房價、穩預期的主體責任落到實處，確保市場穩定。

“政策穩定房價預期，加之後續可能有房地產稅頒布，而房地產稅會對房價上漲起到一定的抑製作用，所以下半年房價大幅上漲概率不大，從房價和房地產貸款增速關係來看，房地產貸款增速太空有限。”某房企負責人對記者說。

目前，部分信託公司也在積極想辦法緩解情況，一方面主動提高收益，讓渡部分利潤給投資者，另一方面也在積極策劃各種行銷活動，吸引投資者的注意。有業內人士認為，監管視窗指導對信託業來說是較為積極的信號,這或許是市場的轉折點。

不過，政策傳導需要時間。對於信託端通道業務要符合資管新規，需要按照新合規要求制定新合約文本。“預計當前政策順利傳導後，有利於逐步放緩非標下降速度，但是以現有的政策力度可能仍難以扭轉信託貸款、委託貸款下降的趨勢。”上述西南地區信託業務負責人說。

責任編輯：孟俊蓮 主編：冉學東