要為商業地產“補課”？旭輝跑步衝刺3000億規模目標

前言：

拿地速度放緩後，旭輝控股集團的業務版圖有了新調整。

市場將此舉解讀為旭輝的戰略謀變，但在商業地產布局上，旭輝早在2010年就已開始，為何選擇此時發力商業地產？日後又能否成為其業績新的增長點？

3000億規模目標承壓

實際上，在對規模的追求上，旭輝從未掩飾過自己的野心。

從2012年的96億到2017年突破千億，一踏進千億房企的門檻，旭輝便立馬宣稱再用五年時間進入行業TOP8，規模至少達到3000億。

旭輝距離這個目標有多遠？

2018年，旭輝全年的銷售額排名18，這意味著其要入列行業前八還要越過十家房企。同時，旭輝還要挑戰3000億的規模目標，而過去旭輝的複合增長率基本保持在40%到50%左右，若要實現3000億的目標，意味著未來5年要連續保持複合增長率50%以上。

最終，這些要求都指向了至關重要的拿地環節。

目標承壓之下，旭輝拿地節奏愈發加快，主要的表現就是“攻城略地”加大土儲，為此旭輝展開多元化拿地策略，土地拍賣、並購、或合作等動作頻現。與此同時，旭輝還將拿地下沉到三四線城市，在一些房企想拿地又不敢拿地的猶豫時刻，2018年上半年旭輝拿地金額一舉超過部分頭部房企，排列行業第七，土儲實現逆勢增長。

但旭輝激進的規模擴張，帶來了負債攀升的問題。據東方財富網，2016–2018年，旭輝的資產負債率分別為80.47%、77.42%、79.49%。

同時，旭輝“押寶”三四線城市也潛存隱憂，若未來棚改貸款政策收緊，無疑會給目前火熱的三四線樓市潑上一盆冷水。而對於瞄準棚戶改造的開發商來說，一旦誤判形勢可能會在規模爭奪戰中陷入劣勢。

對此，有分析認為，商業地產有穿越周期的能力，租金不受調控政策的影響，可以為企業提供持續溫度的現金流。或許，在房地產主業發展增速放緩的背景下，為企業找到新的利潤增長點，才是旭輝此次成立商業地產管理總部的真正原因。

加碼商業地產能否成為業績新增長點？

旭輝集團對商業地產業務寄托厚望。

在集團層面，新成立的旭輝商業總裁將由旭輝集團總裁林峰兼任。旭輝集團副總裁、旭美商業總經理王壽慶則將出任旭輝商業副總裁。在區域層面，將由旭輝各區域集團或事業部負責人統籌管理商業項目的投資、開發、營運與物管，從而整體推進商業項目的高品質落地，並實現與住宅開發最大程度的協同。

事實上，旭輝並非商業地產的“新人”。

2010年6月，旭輝成立旭美商業，以投資管理及零售經營的方式，進軍商業地產領域。但直至2016年，旭輝才打造了旭輝廣場、旭輝Mall、旭輝U天地三條商業地產產品線，這三條產品線分別定位為體量在8萬方以上的城市商業、體量在5-8萬方的社區型商業，以及體量在3萬方以下的社區街區。

截至2018年12月31日，旭輝擁有16項投資物業，其中僅10項開始出租。

而從租金收入來看，直至2018年年底，旭輝商業業務收入僅佔集團總收入的0.6%。與此同時，自2016年以來，旭輝商業業務在總銷售額中的佔比一直在下降。2018年，旭輝的住宅業務和商業業務分別佔銷售業績總額的93.5%和6.5%;2017年，住宅與商業佔比分別是90.9%和9.1%;2016年，兩者佔比分別為84.3%和15.7%。

在其官方微信文章中，林峰總裁表示，旭輝一直在一二線城市尋找好的商業機會，未來商業比重在整體業務版圖中佔比會逐年增加，從而推動旭輝“城市綜合運營商”戰略全面落地。

但在業內人士看來，從旭輝的商業產品體系來看，目前還沒有做出特色。同時商業地產是一個需要前置規劃的長周期領域。要想實現利潤最大化，需要先把商業項目運營起來，慢慢通過資本運作，實現價值最大化。而這一過程至少需要2-3年的時間。

畢竟，商業地產與傳統住宅開發存在很大區別，旭輝想在商業地產這片“紅海”中搶佔份額，難度不小。

作者|馮雨瑤

編輯|李雨謙