淨負債率69.5％，旭輝加強舊改、商業等長線布局

“最壞的時代就是最好的時代，行業回歸理性，這給了很多企業機會。”旭輝控股（00884.HK，下稱“旭輝”）總裁林峰說。

在8月13日下午舉行的旭輝中期業績會上，林峰笑著對眾人說，旭輝是一家面目比較模糊的公司，但是未來會越來越清晰。他希望旭輝規模保證在第一方陣不落伍，而未來的增長速度和第二方陣的追趕者一致。

在行業極度承壓情況下，旭輝在過去半年實現合約銷售884.4億元，同比增長34%，是目前增速較快的房企之一。不過，今天旭輝在資本市場表現並不理想。截至8月13日收盤，旭輝報收4.22港元，下跌4.95%。

簽約回款率95%

根據中報，2019年1月~6月，旭輝實現合約銷售金額884.4億元，其中簽約回款率95%，較2018年末提高8個百分點，創下歷史回款新高。

“我們重視自身造血能力，這個比融資能力更重要，回款率提高主要是整個團隊合作的加強，實現了我們的資金回籠。”林峰對第一財經記者表示。

數據顯示，上半年旭輝合約銷售中，90%來自一二線及準二線、強三線城市。得益於一二線城市和都市圈的布局，旭輝今年上半年銷售均價17400元/平方米，同比增長14%。此外，浙江、江蘇、北京、上海四大區域的銷售額均已突破百億。

今年1~7月，旭輝合約銷售1030億元，已完成全年1900億元銷售目標的54%。

從利潤表現看，旭輝上半年實現核心淨利潤28.7億元，同比增長17.3%。過去三年，核心淨利潤的複合增長率36%。從利潤率看，旭輝實現毛利率29.6%，同比增長6個百分點；核心淨利潤率達14.3%，同比增長1個百分點。淨資產收益率（ROE）22.5%，從2016年起一直保持在20%以上。

參考同類企業水準，旭輝的淨利潤率處於業內較高水準。

截至2019年6月底，旭輝總資產規模較2018年底增長25.3%至3020億元，淨資產規模則增長17.7%至582億元。

因為銷售和資產規模增加，旭輝的融資利率幾乎沒有變化。截至2019年上半年，旭輝加權平均融資成本5.9%，而去年底，旭輝融資成本5.8%。

在負債方面，旭輝一直處於業內較低的水準。根據中報，旭輝淨負債率69.5%，同時，現金存量較2018年底增加22%至543億元，一年內到期短債佔比18%，現金短債比為3.3。今年3月，標普提升旭輝評級至BB，展望穩定。

“我們一直嚴格遵守我們的財務紀律，不用財務杠杆來刺激業績，我們账面現金可以滿足公司3個月所有開銷，我們計劃下半年進一步降低負債，將短債水準降低到總債務的15%以內。”林峰說。

面對行業降杠杆的趨勢，旭輝同樣選擇進一步降低杠杆，進而保障自己的融資成本較低和財務安全。

不過，旭輝上半年並非一帆風順。旭輝的銷售額大部分來自一二線城市，但是可供貨值去化率在60%左右。而參考行業水準，大部分企業的去化情況都在65%的水準。

“我們下半年將加強銷售力度，特別是在9月、10月，希望全年的去化率達到65%的水準。”林峰回應。

加強長線布局

今年以來，旭輝在土地市場非常積極。今年1月~7月，旭輝合計新增土儲878萬平方米，平均土地成本為4967元/平米。

其中，有88%來自一二線及準二線城市，旭輝的拿地金額權益比上升至74%，未來也將帶動銷售權益佔比進一步提升。

“我們權益比提高主要是希望拉高我們所有的項目佔比，我們計劃項目權益比例提高到65%~70%，提高自己的項目把控能力。”林峰說。

提高項目權益比例，很大的好處就是可以自己把控項目操盤節奏，而這才能保證每年的貨值供應和銷售節奏。

值得一提的是，旭輝1~7月新增土儲中近四成來自非招拍掛渠道。而在2018年，旭輝幾乎不參與舊改和並購，並認為公開拿地可以有更快的周轉。

“我們也需要布局一些中長線的項目，比如在華南市場只有通過舊改才可以實現更多的布局，雖然舊改的周期長，但是最後產生的利潤也更高。我們每年也將用10%的回款用於商業辦公的投資，保持可持續的租金收入。”林峰說。

此前，旭輝一直通過高周轉項目快速發展。而進入行業前15之後，這家企業開始調整投資結構，開始慢慢布局一些中長線項目。對於旭輝而言，既是公司發展到一定規模的必然，也是行業逐漸飽和的選擇。

通過“合作開發+舊城改造”的模式，旭輝在華南已進入8個城市，合計鎖定逾30個項目。此外，旭輝在廣州成立了舊改公司，完成簽訂6個村的舊改協議。截至7月底，旭輝總土地儲備6300萬平方米，總貨值9800億元。

不過，旭輝也開始逐漸控制了自己的投資節奏。“我們投資的權益金額控制在銷售回款的50%左右水準，這樣可以進一步降低負債。我們預計受到融資環境影響，四季度的土地市場競爭將減弱，因而將有更多的機會出現。”林峰說。

數據顯示，旭輝下半年可售貨值2300億元。不過，這家公司依舊面臨行業下行壓力下的銷售壓力，1900億對於旭輝而言依舊顯得過於保守。

“市場需求依舊是剛需和剛改為主，客戶還是關注地段和產品，主要客戶是一些核心城市的新移民，這也是我們未來投資項目依據。”林峰說。

東方證券認為，預測公司2019~2021年核心淨利潤每股收益分別為0.90、1.12、1.25元。根據可比公司2019年6X的PE估值，給予公司2019年6X的PE估值，維持目標價6.27港元。

在最壞的時代怎麽保持增速，成為旭輝這個階段需要繼續研究的問題。