利率松動並不意味著樓市要回溫

　　盤和林

　　據《證券時報》報導，近期多地房貸利率出現松動，有銀行悄然下調了首套房貸的利率，部分銀行開始執行首套房利率基準上浮10%、二套上浮15%的政策，而原本需要排隊等貸的情況也在減少。房地產熱門城市北京、廣州、杭州、佛山等出現部分銀行下調房貸利率的現象，是去年以來首次多城同時出成屋貸利率下調。

　　近期樓市利率松動與央行貨幣政策不無關係。從今年年初開始，央行貨幣政策對房地產企業都是外緊內松定向放水，使得素來對房地產企業偏愛有加的銀行也“身不由己”。10月15日，央行宣布下調各大主要銀行存款準備金一個百分點，雖然本意是用於償還本月中旬到期的4500億MLF(中期借貸便利)，但是除去此部分，市場上還會有7500億元的增量資金。銀行後庭資金池充盈必然會利好房地產企業，緩解樓市利率壓力。利用政策的喘息空隙，銀行能同時利用相關的貸款業務增加自身超額準備金，為自身未來市場經營留下更大太空，因此房地產信貸利率的降低就不在意料之外了。

　　銀行利率松動給了不少房企喘息的機會。原有的重資產、高杠杆的發展模式，讓不少房企都背上了巨額的債務壓力。根據海通證券統計，在樓市火爆的2016年，各大房企紛紛乘其東風，大舉借債，全年房企發債總量為1.14兆元，償還量卻只有0.07兆，淨融資超過1兆，而當國家開始鐵腕治理房地產市場之後，2017年房企融資能力全面縮水，而根據對債務還款期的調查，當前房企存量債務到期壓力集中在2018年至2021年，今年正是房地產調控最嚴的一年，這讓不少房企走上了破產、被並購的路線。此時銀行利率松動，對於不少房企來說是雪中送炭。

　　在當前房地產調控政策開始逐步顯效、樓市進入調整階段的時候，銀行利率開始松動，有人猜測是國家頂不住壓力，要讓樓市回暖，重回原有增長速度，事實上這種認識是錯誤的，調控樓市、促使房地產趨於平穩依然是近期以及未來的重要工作之一。

　　首先，此次利率松動主要針對首套房。

　　之前國家對於房貸利率的控制是為了能夠降低居民杠杆率，抑製房屋非剛性需求。但是，在這種政策之下，的確對一些中低收入的剛需人群造成了一些“誤傷”，所以，國家開始進行政策彌補，逐步完善相關機制。

　　據有關媒體報導，10月以來，中行首套房貸利率從上浮15%下調為上浮10%，四大行大部分網點也都開始下調上浮比例，在杭州等部分地區開始執行首套房上浮10%，二套房上浮15%的政策，若以100平方米均價1萬元的房屋來計算，首套房利率上浮比例降低，能夠為中低收入人群減輕大約2萬元左右的首付壓力。

　　其次，是對於非首套房以及非剛需人群購買房屋的限制依然存在。受首套房貸利率下調影響，少數銀行二套房利率也隨之下調，但是佔比較低，而且，對於二套房購買的其他限制依然存在，例如公積金等政策還是將不少蠢蠢欲動的投機者拒之門外，不少地區之前的“限售”“限購”等政策也並沒有減輕。

　　所以，此次利率松動只是為了利好剛需人群，逐步修整樓市 “一刀切”遺留的問題，促進房屋回歸居住屬性，讓更多的人有所居。對於非剛需人群以及投機者來說，樓市的大門依然對他們保持嚴格的限制，力度並沒有有所減少，國家在調控樓市上的態度依然是堅決的。

　　房地產行業與國家經濟有著緊密的關聯，對樓市嚴加調控並不意味著要讓其從此萎靡，社會也不應當“聞房色變”，而利率的松動也正是給房企以及市場提供一個資訊，國家會依然堅定地調控樓市，保障民眾的居住需求，但也會給予房企一定的支持，讓房地產市場健康、平穩的發展。