共享辦公不好做 潘石屹再賣78億物業

曾宣稱不再出售核心資產的潘石屹食言了。接下來，SOHO中國（00410.HK）將分批銷售其位於北京上海13個核心項目、總計78億的物業資產。

2019年6月28日，潘石屹在北京舉行的物業銷售推介會上公布了這個消息。

據公司副總裁錢霆介紹，今年第一批推出的五個項目，分別是上海的SOHO東海廣場、SOHO中山廣場，以及北京的望京SOHO、銀河SOHO、建外SOHO。此次出售的是這些項目中9個單獨標的物業，面積2萬平米，目前均處於出租狀態。

這些項目後續將以資產和股權兩種方式進行交易。其中有切分成以整層為部門的最小標的，更適合自用或者投資型的客戶使用，另外那些對整個項目公司感興趣的投資者，他們也歡迎股權交易。

這次出售，讓潘石屹推翻了說過的話。在2018年3月的公司業績會上，潘石屹曾宣稱SOHO中國將不再出售資產，“留下的都是核心的，不會再出售”。

此次公布的這五個項目都是SOHO中國的核心項目。其中由世界著名建築師扎哈·哈迪德（Zaha Hadid）設計的望京SOHO更是公司在北京的著名地標建築。潘石屹當天也表示，這次銷售的房源一部分是SOHO留下捨不得賣的優質資產，另一部分是客戶經營不好退回來的房子。

自三年前宣布向持有型物業運營商轉型以來，這已經是潘石屹第三次出售資產了。連他們的官微也對此調侃“潘石屹又賣房子了”。2017年6月和10月，SOHO中國分別出售了位於上海的虹口SOHO和凌空SOHO，資產價格總計超過85億元。

SOHO中國成立於1995年，早年曾是北京、上海最大的辦公樓開發商，開發總量達500萬平方米。2013年前後，SOHO中國開始從出售向持有轉型，2015年，公司推出SOHO 3Q開始加大力度向持有型運營商轉型。

但將未來寄托於純粹的租賃業務，導致他們迅速從“中國最賺錢的地產商”滑落至行業邊緣。在2016年之前，SOHO的業績曾連續三年大幅下滑。

感受到壓力的潘石屹開始親自為新業務四處奔走，這家公司的業績也隨著新業務的逐步擴大而在2016年中止跌反彈。過去兩年多是自張欣在2013年提出轉型後，潘石屹表現最積極的一段時期。為了推廣這個產品，他甚至還裁撤了自己的辦公室，以此來推崇這種新的辦公模式。

物業銷售曾是潘石屹為緩解階段性壓力想出的辦法。這也曾為SOHO中國的財報提供了相當大的幫助。這兩次出售的價格不僅遠高於其成本（分別高出53%和85%），甚至還分別高於項目出售時重估账面價值約3.7%和7.9%。

與張欣風格不同的是，潘石屹更善於變通。在此前出售資產時，他就曾半開玩笑地辯解“能賺的錢就賺”。

事實上，與房地產開發相比，轉型共享辦公還未能帶給SOHO中國質的轉變。自2018年以來，共享辦公的熱潮退去，也為潘石屹“食言”埋下了伏筆。截至2018年底，SOHO中國的租金收入雖然較2017年上漲了4%，達到17.35億，但淨利潤卻再次大幅下滑，同比下降59.33%。

儘管沒有直說，但不間斷的售賣物業顯示了SOHO中國的無奈。共享辦公的回報率不高，SOHO 3Q也仍需要時間。他們原計劃2018年底在全國實現5萬工位的規模，但最終隻擴張到3萬多。潘石屹還曾表示，如果有機會，SOHO 3Q將可能在香港上市。但眼下他卻直言這項業務現在沒有上市計劃。

在2018年3月的業績會上，潘石屹曾表示SOHO中國的轉型任務在2017年已經完成了。但過去一年多的業績震蕩似乎推翻了這個結論，未來這家企業很可能重拾開發—銷售的老本行。

在當天的推介會上，潘石屹還表示，賣樓的錢將用於在一線城市物色合適的地塊開發，如果沒有，再用來還貸。

潘石屹看起來並不介意自己掉隊。這位喜歡攝影、愛玩木工，偶爾還會登上綜藝節目的老牌地產商看起來仍信心十足。在當天的推介會，他宣稱公司持有的辦公樓資產有600億，負債178億，目前的資金成本僅有4%。“把這些零星物業都銷售出去是個很理性的選擇”。

對於這次“食言”賣房，他仍選擇用自己質樸的幽默感回應，“我當年也是做房地產開發的，很活躍的，市場上就要有不斷的交易，中介也可以賺錢，政府能夠收到稅，我多多少少賺點錢，做生意就要出貨進貨。”

南方周末記者 劉詩洋