近日，SOHO中國有限公司（以下簡稱“SOHO中國”）在北京舉行物業銷售推介會，宣布將分批出售部分自持物業，涉及金額約78億元。
在發布會上，SOHO中國副總裁錢霆表示，2019年公司打算把這78億的物業推到北京上海大宗交易市場進行銷售。第一批將推出5個項目，分別是北京的望京SOHO、銀河SOHO、建外SOHO以及上海的SOHO東海廣場，SOHO中山廣場，共有9個單獨標的房源，面積約2萬平米。
北京東二環銀河SOHO
SOHO中國成立於1995年，由董事長潘石屹攜首席執行官張欣聯合創建。如今，公司已發展成為北京、上海最大的辦公樓開發商之一，開發總面積超過500萬平米。2007年，SOHO中國登錄港交所，一度成為彼時國內最引人矚目的房企。但是之後，SOHO中國逐漸“掉隊”。
財報顯示，2018年SOHO中國實現營收17.21億元，同比下降12.32%；歸屬於公司權益股東稅後淨利潤約為19.25億元人民幣，相較於2017年的47.33億元同比驟降59.33%；每股基本盈利為0.37元，同比減少59.32%。
截圖來自SOHO中國年報
據樂居財經發布的《2018中國上市房企營收排行榜TOP100》顯示，SOHO中國排名第100位，與榜單前三——恆大、碧桂園及綠地控股已有較大差距。若以數據計算，SOHO中國2018年營業額僅為排名榜首的恆大4678.14億元營業額的5‰，尚不及後者零頭。而在10年前，恆大營收還被SOHO中國“壓過一頭”。
數據來源：公司年報
2012年，潘石屹宣布SOHO中國從“銷售”向“自持”物業轉型，將戰略重點放在租賃業務上。之後，公司陸續出售了SOHO靜安廣場、SOHO海倫廣場以及凌空SOHO等項目。2018年3月潘石屹在業績發布會上表示，公司“非核心資產已全部銷售完，剩下的不再銷售”。
那麽，此番SOHO中國為何再度出售自持物業？是迫於業績壓力還是有其他戰略轉型計劃？SOHO中國方面對時間財經表示，“與業績壓力無關，目前SOHO中國現金充裕，負債率非常低。市場是不斷變化的，有好的機會的話，SOHO中國不排除在北京上海核心地段繼續開發辦公大樓的可能”。
明源地產研究院執行主編艾振強告訴時間財經，今年貨幣整體比較寬鬆，再加上外資特別青睞北京和上海的大宗資產，所以能賣個好價格；此外，按照潘總現場的說法，賣了之後拿到錢可能用來還債，或者用來拿地，拿地不一定是做商辦，可能也做住宅。
“八大金剛”
在發布會現場，有人提問說，這些出售項目的資金回報率很高，今年已經產生穩定的現金流，為什麽要這樣急迫的銷售穩定現金流？
對此，潘石屹解釋稱，“公司持有的房子量太大了，有600億的資產，100多億的負債，把這些零零星星的物業都銷售出去，是一個很理性的考慮。另外，我當年也是做房地產開發，很活躍的，市場上就要有不斷的交易，中介可以賺錢，政府能夠收到稅，我多多少少賺點錢，做私立就要出貨進貨，這個是我的活思想”。
SOHO中國董事長潘石屹
艾振強認可該種看法。在他看來，SOHO中國轉型較早，經過過去這些年的運營，應該還是有不少心得和套路，去相對沒那麽核心的地段拿地或者拿項目來運營，收益未必比現在低，例如凱德、黑石等都是有買有賣。一個項目拿過來運營成熟就賣掉套現，然後尋找下一個有潛力增值的項目。
但SOHO中國也有“非賣品”。潘石屹在推介會現場表示，“我們說‘八大金剛’支撐SOHO中國，上海四個、北京四個，現在還沒有銷售計劃。我可以非常肯定的說，這八個項目，散售的計劃不可能有，散售太複雜”。
潘石屹所說的“八大金剛”，指的是北京的望京SOHO、光華路SOHO Ⅱ、前門大街、麗澤SOHO，以及上海的外灘SOHO、SOHO複興廣場、古北SOHO、SOHO天山廣場。 年報顯示，截止2018年末，SOHO中國投資物業平均出租率高達96%。其中，前門大街項目出租率連續兩年達到100%，望京SOHO則貢獻了最多的租金收入，達到3.86億元。
“八大金剛”去年出租情況，截圖來自SOHO中國年報
關於銷售款的利用問題，潘石屹表示，不會購買現成的資產，“我們的價值是買一塊地，從頭到尾建個房子，這個可能是我們下一步的思路”。但問題在於，此次出售的項目，例如望京SOHO、銀河SOHO、SOHO中山廣場等都已經處在城市核心地段，SOHO中國還能拿到更好的地塊嗎？
財經評論員嚴躍進對時間財經表示，從地段投資來說，其實大城市還是有很多辦公大樓物業是有機會的。很多物業不是因為地段不好，而是因為項目經營中招租效果不好，很多企業用戶不續租，這都會對此類物業形成壓力，而SOHO中國的優勢就在於“舊顏換新顏”，有助於促進物業的增值和提升招租水準。
營收困境
時間財經查閱SOHO中國歷年財報發現，自2012年公司進行業務轉型以來，營收幾乎逐年下降，峰值出現在2010年，當年營收達到182.15億，至2014年後，SOHO中國營收再度跌破百億，近幾年持續在20億元左右徘徊。
股價方面，SOHO中國於2007年10月8日正式登陸港交所，發行價為10.10港元/股，並於當年11月8日飆升至11.98港元/股。但之後，公司股價開啟連續下跌模式。截至2019年7月2日收盤，SOHO中國股價報收2.90港元/股，較發行價跌去71.29%，公司最新市值為150.80億港元。
SOHO中國股價年度走勢
根據財報，2018年SOHO中國實現租金收入17.35億元，同比上漲約4%；若剔除虹口SOHO和凌空SOHO分別於2017年和2018年整售的影響，公司目前持有項目的租金收入較2017年同比上漲約18%。
盈利能力方面，2018年SOHO中國毛利潤約為12.85億元，較2017年毛利潤14.53億元有所下降。年報稱，“主要原因為虹口SOHO和凌空SOHO分別於2017年和2018年出售”。2018年，公司物業租賃業務的毛利率約為75%。
與傳統開發商的高杠杆、高負債模式不同，SOHO中國近些年一直堅持較為保守的財務策略，公司董事長潘石屹亦多次表示，公司負債率較低。財報顯示，截至2018年12月底，SOHO中國銀行借款共計176.94億元、公司債券30.00億元，資產負債率為29.52%。由於上述公司債券已於今年1月到期摘牌，SOHO中國目前的資產負債率應該遠低於29%。
建設中的北京麗澤SOHO，預計於本月完工
財經評論員嚴躍進對時間財經表示，SOHO中國的分析框架和其他傳統地產開發商有很大不同。開發商是落實高周轉模式，必須加快融資和加大拿地的力度，而SOHO中國本身是存量物業的收購和拋售，這個過程中因為物業比較成熟，所以地產基金可以提前介入，本身對於其的資金壓力不大。
另外值得一提的是，在過去一年中，SOHO中國共有三位董事離職，分別是執行董事閻岩、唐正茂及非執行董事查懋誠。關於離職原因，年報中稱，閻岩是為了“尋求個人發展”，唐正茂及查懋誠“均為專注發展其他事務”而辭任。
閻岩、唐正茂二人離職後，目前兩個執行董事的位置仍然空缺嗎？SOHO中國方面對時間財經表示，相關信息請查閱最新發布的公司年報。時間財經查閱SOHO中國年報及2019年3月的《董事會會議通告》發現，公司執行董事目前為潘石屹及潘張欣二人。這意味著，至少在執行董事層面，SOHO中國越來越像“夫妻店”了。（台灣時間財經 胡飛）
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