SOHO中國推售78億資產，潘石屹想要重拾“開發商”身份

時代財經APP記者 童潔

上個月，潘石屹在湖南衛視綜藝節目《嚮往的生活》中展示了他“半退休”的生活消遣——攝影和木工。現在，他又想回歸忙碌，嘗試為眼前有些暗淡的SOHO中國再找回一些往日的榮光。

6月28日，SOHO中國在北京召開了一場聲勢浩大的物業銷售推介會。在推介會上，潘石屹宣布，今年計劃將推出總價值約78億元的資產進行銷售，涉及上海、北京兩地共計13個項目。

這已經不是潘石屹第一次“打臉”，自宣布“轉售為租”轉型以來，他就不斷在“賣”與“不賣”之間反覆。若要說這次與之前有何不同，大概就是除了宣布重啟散售之外，潘石屹還透露了一個重要的信息：SOHO中國有錢之後又要拿地了。

這意味著，曾經想和傳統開發商劃清界限的SOHO中國，兜兜轉轉還是回到了最初的起點，重新做起拿地開發的生意。

找回“開發商”身份

2012年是SOHO中國轉型的開篇，也是其滑坡的開始。彼時，不太看好物業銷售市場的潘石屹決定帶領SOHO中國由“銷售”向“自持”轉型，聲稱SOHO中國手中物業將全部進行自持不再銷售。

但現實與潘石屹預期相差甚遠，他沒想到，SOHO中國的第一次轉型換來的是持續四年的業績低谷。2010年至2015年期間，SOHO中國的營業收入迅速下滑，由巔峰時期的184.23億元跌至9.95億元。

轉型的過程中，潘石屹就已經意識到決策與現實的偏差。2014年起，之前還堅定表示不再銷售的SOHO中國不得不調整戰略，選擇售樓拯救業績。此後的幾年裡，SOHO中國陸續出售了上海SOHO靜安廣場、SOHO海倫廣場、上海虹口SOHO及上海凌空SOHO等多個物業，成功套現超過400億元。

售樓的成效在2017年的成績單中得到表現，或許是看到營業收入回升至近20億元，潘石屹第二次宣布SOHO中國停止出售資產，“SOHO中國的調整已經在2017年完成了，已經售出的都是非核心資產，留下的都是核心資產。”

與此同時，通過拋售資產拿到現金之後，SOHO中國還計劃在2018年進行一些收購動作。當時，潘石屹坦言正在看市場上的項目，只要有便宜的項目，SOHO中國還是會“進”。

買進的計劃沒有兌現，潘石屹又開始新一輪銷售。此次計劃出售的資產將分批推出，第一批會推出2萬平方米，分別是位於北京的望京SOHO、銀河SOHO、建外SOHO和上海的SOHO東海廣場、SOHO中山廣場的部分物業，交易方式為資產交易和股權交易兩種。

而且，此次出售的物業均帶有租約，能夠帶來穩定現金流。潘石屹坦言，這些物業都曾是他“捨不得賣”的資產，之所以拿出來銷售，是因為考慮到公司持有的資產量太大，及進一步優化集團的資產配置。

在出售上述資產後，SOHO中國的散售模式將徹底畫上句點，潘石屹想要重新做回“開發商”。未來一段時間，SOHO中國的關注焦點將放在土地市場。“再買房地產資產的可能性不大，去買一塊地，從頭到尾地建個房子，可能是我們下一步的思路。”潘石屹還表示，看好一線城市的發展，會在一線城市的最繁華地段拿地。

SOHO3Q上市失約

在SOHO中國輾轉於“買”、“賣”之間的那幾年，SOHO3Q成為潘石屹新的希望。但如今，SOHO3Q也走得十分艱難，這在某種程度上也成為倒逼SOHO中國回歸房產開發的原因。

4年前，10個SOHO3Q中心陸續在北京和上海落成，1萬多個座位投入使用，初入市場的SOHO 3Q一舉成為中國最大的共享辦公提供商。潘石屹用強勢的擴張態度宣示著自己第二次“創業”的決心，同時也將SOHO中國的籌碼押在SOHO 3Q身上。

“現在我們的產品商業模式、盈利模式全部想明白了，按照標準去開拓市場，每個3Q都是可以盈利。”那個時候，潘石屹二次創業的熱情高漲，他毫不掩飾自己想要做國內聯合辦公龍頭的野心，在他的規劃裡，SOHO 3Q會像輝煌時期的SOHO中國一樣，迅速搶佔市場份額。

為了這個項目，潘石屹傾盡全力，調研、月台、宣傳他全部親身參與，每一次在公開場合提起SOHO3Q，他的語氣裡都充滿了信心。

事實上，SOHO3Q確實經歷過一段快速的成長期。去年SOHO中國2017年年度業績會上，時任SOHO中國財務總監唐正茂興奮的向投資者及媒體展示SOHO3Q的成果，到2017年年底，SOHO中國已營運19個SOHO3Q中心，達到近1.7萬個工位的規模，且出租率也保持在87%的水準。

依照SOHO3Q當時的擴張速度，潘石屹認為，到2018年底，SOHO 3Q的座位數可以超過5萬個，甚至在2019年就達到分拆上市的規模。

然而，去年開始，共享辦公行業便進入“洗牌期”。在這樣的行業趨勢下，優客工場、WeWork等身處第一梯隊的共享辦公品牌不約而同采取並購的方式來鞏固自己的地位，只有特立獨行的SOHO3Q背道而馳，堅持要按照自己的思路、風格和管理模式來做大規模。

堅持做自己換來的是發展不及預期的結果。SOHO中國2018年年報顯示，去年，SOHO3Q拓展至全國7個城市共31個中心，擁有超過3萬個工位，未完成5萬個工位的目標。

去年6月，壓力重重的SOHO3Q也進入轉型階段，其推出針對中型企業的定製化服務。自此之後，SOHO3Q的聲音越來越小，潘石屹也逐步放手，開始花更多的時間玩起了攝影和木工。

這次推介會上，有媒體再度提起SOHO3Q的上市問題，潘石屹直言，SOHO3Q沒有上市計劃。也就是說，如果眼下的SOHO中國想要重拾榮耀，押注在SOHO3Q身上顯然已經不是最佳選擇。