SOHO中國欲分拆3Q上市 潘石屹稱不再賣資產

本報記者 王麗新

坊間傳聞，自轉型自持運營後，在SOHO中國董事長潘石屹手中一直有一張計劃出售資產的清單，出售標的每年都在增補。過去幾年間，買家習慣了在潘石屹這張出售清單上尋找標的。

直至昨日，在回答《證券日報》記者提問時，潘石屹透露，SOHO中國將不再出售資產。潘石屹向《證券日報》記者表示，以往SOHO中國出售非核心資產，保留核心資產，是在進行資產調整，到2017年，SOHO中國資產調整已經完成，留下的都是核心資產，因此不再出售。

接下來潘石屹要用一年時間，將擁有2.6萬個座位的SOHO 3Q（簡稱3Q）翻倍，擴張至5萬個座位。在潘石屹看來，在規模達到一定量級後，SOHO 3Q盈利就會提升上來，屆時，無論是A股還是H股，SOHO中國將把SOHO 3Q分拆出來上市。

不再出售資產

去年SOHO中國租金收入穩步上升，淨利潤大幅跳升，銷售兩個項目帶來將近86億元的現金收入。隨後潘石屹忙著派發了兩次特別分紅，投資者對潘石屹2017年這份答卷，或許是滿意的。

據SOHO中國2017年業績報告顯示，2017年SOHO中國實現營業額約人民幣19.63億元,同比上升約24%;物業租賃毛利率約為80.5%;淨利潤約人民幣47.33億元,同比上升約420%；租金收入約人民幣 16.69 億元,同比上升約 11%。2017年,股東大會和 董事會分別於9月27日和11月15日批準派發每股人民幣0.346元和0.575元的特別股息, 此次董事會沒有建議派發截至2017年12月31日的末期股息。

在傳統業務方面，在連續出售物業，新項目尚未入市招租的尷尬情況下，潘石屹為了提高租金收入確實費了不少心思。2017年，SOHO中國以物業項目為部門逐步建立全新的資產管理運營模式 ，每個資產管理公司都以利潤指標為考核中心，在傳統物業保持平均出租率達97%的情況下， 不斷變換租戶，提升租金收入。在潘石屹看來，對於新業務SOHO 3Q來說也一樣，以利潤為核心，這種新的管理辦法將為在租項目整體出租率和租金水準帶來穩步提升。

但現實環境是，無論是長租公寓還是辦公物業，租金回報率仍舊很低。在SOHO中國看來，過去一年資產荒的大環境仍未改變,優質商業資產價格持續保持高位,而租金回報率較低。遵循低買高賣的市場原則,繼2016年出售SOHO世紀廣場後，2017年，公司再度以35.73億元和50.08億元的資產價格通過股權轉讓的方式 整售了位於上海的虹口SOHO和凌空SOHO。整售的資產價格分別高於項目成本53%和 85%,分別高於項目的账面重評價價值3.7%和7.9%,毛資本化率約為3.6%。

結合潘石屹對《證券日報》記者上述問題回答可知，這或許是SOHO中國計劃出售資產表上，最後被消化掉的兩個項目。更重要的是，潘石屹將北京的光華路SOHO 2也從這張表上劃掉了。潘石屹告訴《證券日報》記者，光華路SOHO 2價值80億元 —90億元，資產標的價值很高，“我覺得市場上也沒有這樣大的老闆，我們決定在北京CBD最核心的地方持有光華路SOHO 2這個項目。”

不難看出，從現在開始，坊間傳聞的這張出售清單或許就此消失了。接下來，在完成“京滬”兩個在建項目後，SOHO中國以買地建房模式增加重資產項目的可能性已經不大了。未來，潘石屹的重點將放在SOHO 3Q這項新業務的擴張上。

加速擴張SOHO 3Q

據SOHO中國首席財務總監唐正茂表示，截至 2017 年末,SOHO 3Q 已在北京、 上海、杭州、深圳和南京擁有 26 個中心,共計約 26000 個工位。2018年底, 工位數將在2017年的基礎上提升一倍。

SOHO 3Q的擴張，早在計劃當中，這是潘石屹“輕資產生意”的大計。此前出售物業獲得的現金一部分用於分紅之外，還將用於SOHO 3Q的擴張。對於成立兩年的SOHO 3Q這種共享辦公新產品來說，有成熟的管理經驗，完備的管理模式，才算具有對外擴張的能力。

在潘石屹看來，當下的商業地產市場，二、三線城市有很多控制辦公物業，但不得不承認的是，辦公和長租公寓回報率都很低，因此不能隨便擴張。

有品質的擴張背後，是規模增長帶來的盈利能力提升。在潘石屹的設計中，每一個SOHO 3Q都要盈利，這是前提。對此，唐正茂表示，待SOHO 3Q培養成熟之後，預計有望利潤率達到20%—25%。

截至 2017 年末,SOHO中國淨借貸佔歸屬公司股東權益的比率約為 51%,債務融資成本降至約 4.1%，加上出售物業帶來的大量現金給SOHO 3Q擴張提供了資金支持。規模化擴張完成後，下一步，SOHO 3Q將分拆上市。

據唐正茂表示，SOHO 3Q現在是SOHO中國的全資子公司，但經營模式是不一樣的。以現在SOHO中國的股價來看，幾乎沒有反映出SOHO3Q這種業務模式的價值。

她繼而表示，“SOHO 3Q從創辦開始，無論是財務上還是法律上都是非常獨立的，我們也是想著等規模進一步擴大，可以把這塊業務分拆上市，到時候當然就可以釋放SOHO3Q的價值，對SOHO中國的股東來講也有非常大的增值潛力。”

（證券日報）