“穩”當頭的房地產市場，對於房企來說壓力依然巨大。
進入2019年以來，房企密集發債，融資力度持續加大。Wind數據顯示，截至2月18日，房企境內外發債規模已達1546.45億元。短期融資“發燒”似乎昭示著利好的幻象，但終究是乍暖還寒。
2月25日，銀保監會釋放信號，持續加碼房地產金融監管。其表示將繼續緊盯房地產金融風險，嚴格控制帶有投機性的開發貸和個人貸款，促進房地產市場平穩健康發展。
債務壓頂下，房企資金面繼續承壓。縱然融資成本高企，但“活下去”才是首要選擇。2019年，降價促銷快速回款、轉讓部分項目股權、將短期債務置換為長期債務，或能為房企過冬添一把“救命火”。
房企開始密集融資
2019年以來，房企集中拋出大量融資計劃。僅2月25日當天，就有多家房企發布融資信息。其中，金輪天地公告稱，擬發額外美元票據，用於購買未償還3億美元舊票據；弘陽地產公告稱，有意進行優先票據國際發售，具體金額及利率尚未厘定，用於債務再融資。
融信中國亦公告，擬發行優先票據，本金總額、利率等尚未厘定，用於若乾現有債務的再融資。此前2月19日，其已宣布，將發行於2021年到期2.08億美元的11.25%優先票據。
實際上，在過去的1月份，房企融資金額已極為高企。據同策研究院監測數據，1月份40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計790億元，環比2018年12月的181.52億元大幅上升335.23%。
繼2018年9月、10月融資金額連續下滑，11月份有所回暖，12月大幅下滑後，2019年1月40家監測房企融資總額開始明顯回升。
Wind數據顯示，今年房企公司債到期規模2640億元；企業債到期規模183億元；非金融企業債務融資工具到期規模1037億元；資產支持證券到期規模628億元；海外債到期規模846億元，總計到期規模5334億元。
對此，中原地產首席分析師張大偉認為，房企集中拋出大量融資計劃，顯示出其對融資訴求明顯上升。當前樓市銷售放緩，回款難度加大，再疊加企業前期過度投資和債務集中到期，後續企業為緩解資金壓力，會加大融資力度。
“不過監管層仍然在嚴控銀行信貸和信託資金違規進入房地產市場，房企融資難度實際上依然比較大。”張大偉表示。
值得注意的是，1月份排在融資總額第一位的是中期票據。該月共發生11筆中期票據，融資266.70億元，環比上升574%。然而，11筆中期票據中除保利集團發行的一筆15億元中期票據為人民幣票據，其余10筆均為美元中期票據。
儘管利率不低，但海外融資依然是房企融資的重要渠道。“目前國內融資環境收緊的大背景下，融到錢是第一位，其次才考慮融資成本的高低。”一位房企高層告訴記者。
在外部融資環境不暢時，企業內生性的現金流生產能力更加重要，銷售回款的重要性進一步提升。然而，過去1月份，多家龍頭房企銷售業績放緩。據中信建投證券分析報告，百強房企中1月份有35家銷售額出現同比下降，其中下降幅度超 30％的達到13家。
國泰君安證券研究認為，當前需求端表現滯後於供給端，後續刺激主要在於信用派生。而抑製信用派生從房地產作為源頭的因素，主要是資管新規，土地端杠杆受到明顯抑製。若按當前政策，即便債券能夠“借新還舊”，在沒有新增額度情況下，地產行業也處於縮表趨勢當中。
融資利率差異大
克而瑞報告指出，目前房企融資成本依然處於高位，1月房企平均發債成本為6.98%，環比下降0.17個百分點。境外債融資成本達到了7.86%，環比增加了0.32個百分點。
但是，不同房企在融資這一環節的競爭已成分化之勢。
2月25日當天，中國金茂公告稱，其間接全資附屬公司金茂投資管理有限公司完成發行本金金額為人民幣18億元的公司債券，最終票面利率3.72%；萬科亦公告宣布，其2019年面向合格投資者公開發行住房租賃專項公司債券（第一期）的最終票面利率確定為3.65%。
相較於其他房企，金茂與萬科的發債利率可謂不高。2月21日，當代置業宣布發行的2億美元優先票據利率高達15.5%。此前1月9日，其發行的境外優先票據，利率同樣達到15.5%。
實際上，在過去的1月份，一些規模相對較小的房企境外發債成本均相對較高。同策研究院數據顯示，該月房企發行11筆中期票據，其中10筆是美元中期票據，合計37.5億美元，折合人民幣251.7億元人民幣，除了當代置業外，其余債務利率均在7.13%-9.125%之間。
對此，業內觀點認為，當下地產格局初定，行業集中度進一步提升。對於中小型房企來說，過度加杠杆以實現彎道超車的難度越來越大。此外，拿地的容錯成本大大提高，對於追趕型的中小房企而言，錯拿一塊地的傷害將遠超過少拿一塊地。
“地產債的機會更多來源於中型房企。”國君固收研究認為，對於大型房企來說，收益率已經下行至低位，參與價值相對有限。小型房企未來基本面改善程度有限，對應機會也會相對受限。對於中型房企來說，則機會和風險並存，有一定擇券空間。
前景不明
隨著國內融資政策的趨緊，未來房企盈利和現金流或將持續承壓。在此之上，2月25日，在國新辦舉行的堅決打好防範金融風險攻堅戰新聞發布會上，銀保監會再次為房地產市場發展穩基調。
“繼續緊盯房地產金融風險，要對房地產開發貸款、個人抵押貸款繼續實行審慎的貸款標準。”銀保監會副主席王兆星表示，特別是要嚴格控制帶有投機性的開發貸和個人貸款，要防止房地產金融風險出現大的問題。
過去一段時間，全國房貸利率出現微降趨勢。融360大數據研究院發布最新監測數據顯示，2019年1月份全國首套房貸款平均利率為5.66%，相當於基準利率的1.155倍，環比上月下降0.35%，為連續兩個月回落。
其中，在全國35個城市533家銀行中，首套房貸利率走低或持平的銀行數量佔比超過九成，其中，有34家銀行貸款利率回調，佔比6.38%；有479家銀行貸款利率較上月持平，佔比89.87%。
“最近一些城市房貸利率出現微妙變化，銀保監會緊盯房地產金融風險也是對市場變化的回應。實際上是一種強化措施，一直以來都是這麽執行的，此次是進行再次重申。”同策谘詢研究中心總監張宏偉告訴第一財經。
此外，當前房企債務承壓，再為潛在風險“添風點火”。“以商業銀行為主的金融機構為房地產市場提供了大量資金，但也直接或間接承受了其中的風險。”一位銀行機構工作人員告訴記者，若房地產銷售由賣方市場轉為買方市場，開發商銷售資金回籠不暢，還貸能力降低，商業銀行風險將大大增加。
針對當前房地產債務過高問題，銀保監會副主席周亮表示，銀保監會在處理各種債務問題時，一是看它是不是合規的，二是分析債務水準有沒有過高，或者說是超出承受能力。
“隨著債務回售及到期高峰期的到來，結合目前的融資環境和預期銷售回款，房地產行業現金類資產對短期償付義務的覆蓋倍數將處於低谷期，信用風險較大。” 聯合評級工商評級總監李晶在“2019年中國債券市場信用風險展望論壇”上說。
值得注意的是，自2018年底開始，已有個別房企出現債券違約現象。2018年12月24日，銀億股份發布公告稱，公司因短期內資金周轉困難，未能按時足額支付“15銀億01”2018年已登記回售債券的本金約2.99億元，發生實質性違約。
2019年，債台高築的房企該如何過冬？“一個是降價銷售，快速回籠資金。這是企業自己能做決定的。二是借新債還舊債，或將短期債務置換成長期債務。目前只有這兩條路，除非將股權質押。”張宏偉告訴第一財經。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，房企應該會降價促銷，並繼續融資。“但也不至於絕對悲觀，開發商應保持原有思路，相信市場或許還有反彈的機會。”
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