深圳2018年僅推出10宗居住用地 未來出讓方式或生變

每經記者 袁恩澤 每經編輯 魏文藝

臨近年末，深圳的土地市場出現供應小高潮。11月，深圳推出13宗地，供應面積119.53萬平方米。其中頗受市場關注的是原定11月30出讓的尖崗山A122-0357宗地。但據最新消息，該地塊將延期至12月19日出讓。該地塊是2015年12月泰禾以近8萬/平刷新樓面價紀錄後，尖崗山時隔3年再次拍賣住宅用地。

《每日經濟新聞》記者統計發現，深圳市2018年全年共出讓63宗土地，其中居住用地性質的地塊僅10塊，其余大部分地塊為工業用地、商業用地、物流用地性質。

深圳今年共推10宗宅地

第四季度深圳土地市場迎來“小高峰”。據美聯物業統計，深圳在第四季度超過20宗土地出讓，而10月份已經完成了8宗土地的出讓。

橫向來看，11月以來多地出現土拍盛宴。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，年底土地集中出讓，還有平衡供需的意圖。今年是一個補庫存的年份，年底各地土地供應出現明顯上升，也印證了這一看法。“我們感受到最近一線城市年底土地供應在增加，這說明一線城市在未來土地供應方面還是力求充足的。”

以深圳為例，綜合易居研究院《中國百城土地儲備報告》及中原地產研究中心數據，今年前10個月，深圳有4個月土地0交易，其余幾個月土地交易也處於低位。但在剛剛過去的11月，深圳推出13宗地，供應面積119.53萬平方米，反差不可謂不大。

中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁告訴《每日經濟新聞》記者：“今年以來調控趨嚴，而調控首先是從土地端開始。所以我們可以看到，上半年深圳在土地供應方面比較保守。但到了年末，出於平衡土地供應、完成財政收入等因素考量，開始大規模供地。”

記者據深圳市土地房產交易中心出讓數據統計，截至2018年12月28日，除了深汕特別合作區5宗地之外，深圳2018年全年共出讓63宗土地，其中居住用地性質的地塊僅有10宗：寶安區鐵崗地區1宗；光明區馬田街道、光明區光明街道各1塊；光明新區觀光路以北、科新路以東1宗、龍華區福城街道1宗、大鵬新區葵湧辦事處壩光地區1宗、坪山區金牛東路與創景路交匯處2宗、龍崗區寶龍街道1宗、龍崗區平湖街道1宗。其余大部分地塊為工業用地、商業用地、物流用地性質。

深圳2017全年賣地出讓金額共計754.9億元，合計出讓42宗土地。而觀察今年深圳的土地出讓，按照建面樓價來看基本在5300元~25000元/平方米，且基本都有限制條件，如限制地價、限制一些銷售條件等。

與去年相比，今年前三季度深圳土地出讓共39宗、成交總金額152.13億元，與2017年的土地出讓金額相去甚遠。而且深圳今年的土地多數是採用限地價等銷售方式，也有不少宅地是安居房用地。

限售和租賃用地或成主流

實際上，由於土地資源的限制，深圳近年來公開招拍掛的住宅土地極少，舊改成土地開發主要動力。而從今年上半年深圳宅地出讓的情況來看，限售和租賃用地有望成為今後住宅用地出讓的主要方式。

深圳市土地房產交易中心出讓數據顯示，今年上半年深圳共出讓26宗土地，出讓金額109億元，同比降低67%。其中住宅用地為4宗。

在今年2月1日，深圳一口氣出讓4宗居住用途土地，分別位於龍崗和坪山。總建面超過25萬平方米，全部採用“單限雙競”的辦法掛牌出讓，起始金額17.48億元，最高限制總地價25.985億元。其中只有1宗用地可用於銷售，而且還有一個前置條件：施行限售政策，限售期為5年；剩下4宗均為“隻租不售”用地。

最終，5年限售地塊由中海地產以12.5億元競得，樓面價為25493元/平方米；1宗“隻租不售”地塊被深圳市人才安居集團競得。

11月30日，位於寶安區西鄉和福永的兩宗住宅用地掛牌出讓，起始價分別為20.6億元和7.34億元，最高限價26.78億元和9.54億元，同樣採用“單限雙競”方式出讓，即：限成交地價、競成交地價、競人才住房或公共租賃住房面積。

隨著政策調控趨嚴，深圳市各種限競房、保障房在住房供應中的比重逐漸增加。今年土拍中深圳市人才安居集團頻頻現身，將建設共有產權房、人才房、安居房等多種物業類型的居住用地收入囊中。

甚至，深圳人才安居集團還以18.84億元拿下東莞塘廈3.9萬平方米商住地，用來建設深圳的人才住房。這被業內解讀為深圳在“借地建房”上打響了第一槍。

今年8月份，深圳《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多管道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見》中提出，至2035年，深圳將新增住房170萬套，其中人才住房、安居型建案和公共租賃住房佔總量60%左右，總量不少於100萬套。

不難看出，要完成上述公租房的建設目標，未來深圳土地供應將呈現一定的結構性調整傾向，即在供應端即提出限競、共有產權、保障房、安居房等要求，達到增加這類住房供應比例的目的。另一方面，“限房價、競地價”出讓的土地也有利於降低房企的拿地成本，從而避免將高拿地成本轉嫁到購房者身上、提高房價的情況。

多位業內人士告訴《每日經濟新聞》記者，要多管道供應、租購並舉，未來共有產權房、人才房、安居房等多種物業類型用地進入市場完善供應是必然趨勢。