記者 | 羅強
深圳土地拍賣，已經成為了一個“勇敢者”的遊戲。
6月24日，深圳公開出讓位於寶安、光明、龍華、坪山新區的五宗地塊，總建築面積68.97萬平方米，起拍總價為154.35億元，初始配建人才住房面積約為9.35萬平方米。
這是深圳近10年以來，最大規模的住宅地塊出讓，吸引了80多家房企爭奪，最終越秀地產、龍光地產、中海地產、電建地產、平安不動產各拿下一宗地塊，成交總價達到223.84億元，總體溢價率約為45%，另外配建人才住房的面積被推高至16.04萬平方米，溢出率約為72%。
由於地塊總價受最高限價的影響，配建人才住房的面積沒有設定上限，因此地產商對成本的接受度，應以配建人才住房溢出率為準，72%的數字，差不多是2016年前後深圳土地拍賣瘋狂時期的溢價率。
“太貴了，很不理性。”現場一位房企人士告訴界面新聞，此次土地拍賣不僅總價高，樓面價也高，一般企業都承受不起。
高溢價直接造就了高樓面地價，“麵粉貴過麵包”的故事再次在深圳上演。拿下五宗地塊的企業，都是“不一般”的房企。
廣州國企越秀地產旗下的廣州越璟房地產開發有限公司拿下寶安尖崗山地塊，代價為59.08億元+配建19610平方米人才住房，如以2000元/平方米的建築安裝成本測算人才住房成本，尖崗山地塊可售面積樓面地價為5.85萬元/平方米。
尖崗山地塊與“泰禾深圳院子”地塊僅一路之隔，泰禾2015年年末拍下兩宗項目地塊，樓面價分別為5.13萬元/平方米、7.99萬元/平方米。如今三年半過去，泰禾項目仍未入市。
如果說尖崗山不相信“眼淚”的話，龍光拿下龍華地塊則仍然篤定是可以賺錢的。龍光當天以65.85億元+配建36700平方米人才住房拿下龍華地塊，同樣以2000元/平方米的建安成本測算人才住房成本，這塊土地的可售樓面地價約為5.97萬元/平方米。
憑借這幅地塊，龍光再次刷新了深圳龍華區的土地價格，成為新的區域地王，這個項目距離龍華上一個地王”深圳金茂府”不足三公里，金茂府的樓面地價約為5.6萬元/平方米。
深圳房地產業內有句調侃的話，敢舉牌龍華土地的房企，要麽是在龍華賺過錢，要麽就是被“套”在龍華。當日與龍光爭奪龍華地王的為中海、金茂。金茂府地塊2016年拿地，至今仍未入市銷售。
龍光和中海都曾在龍華片區創造“地王”，金茂被“套”在龍華，未來房價的天花板將成為“良藥”，深圳金茂府傳言將開出10萬元/平方米以上的價格，如果銷售順利，那麽龍光可能依然是最後贏家。
深圳中海總經理蔣曉洲親自帶隊參與土地拍賣，雖然在龍華地塊上“落敗”於龍光，但在光明區地塊上卻成功摘地。
這對於中海來說是“等著下鍋的菜”，總部位於深圳的中海地產，在深圳土地資源枯竭讓其處於尷尬狀態，甚至導致深圳總經理的更換。光明地塊的代價為54.08億元+配建42330平方米人才住房。
以2000元/平方米的建安成本測算人才住房成本，中海拿下的光明地塊可售樓面地價約為3.87萬元/平方米，這創造光明區土地單價新高，上一宗光明項目最高樓面地價為3.35萬元/平方米，為金融街去年末拿下。
另外一宗光明地塊，以及一宗坪山新區的地塊，分別被電建地產（深圳）有限公司、平安不動產拿下，可售樓面地價為3.75萬元/平方米、2.1萬元/平方米，這兩宗地塊區位相對偏僻。
雖然有80多家房企報名參加土地拍賣，但每塊土地真正舉牌的不過10多家，同時一些房企聯合體並未拿地，規避風險的意味濃厚。
這五宗地塊中，位於寶安尖崗山、龍華的地塊，都有“失敗”案例擺在周邊，而光明、坪山的地塊，按照目前售價無法賺錢，光明區的售價為4.5萬元/平方米左右，坪山區域均價約為3.5萬元/平方米。
這意味著，如果未來三年房價不漲，這些項目均會虧損，而現實是，深圳房價已經三年未見大幅上漲。這對於今天拿地的開發商和深圳房價來說，都會是一個嚴峻的考驗，也是一場賭博。
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室