房租數據之謎：北京凶猛，但成都才是漲幅之王？

房租猛漲，無疑是這兩天最熱的話題。

一個流傳甚廣但至今未被證實的段子是，有位打算將北京天通苑120平三居對外放租的房東，預期價位原本在7500 元每月，但經過兩家中介三輪抬價後，該房子原地暴漲3300元，直達10800元每月。

這個魔幻的段子背後，是無數北漂的哀嚎，一時間湧現出很多心酸的租房故事。

比如，《中產從此難續租》一文寫道，事業部門上班的李達，過去兩年住在北京西站附近一個15平米左右的次臥，與另一個女孩睡同一張床分擔房租，房租從2150元漲到2500元，今年房子到期，她尋覓再三，最終搬進了一個不到5平米的儲物間，放下一張床後，幾乎連走路都困難。

房租短期內水漲船高，是供需層面多種因素作用的結果，中介到底該背多大的鍋，相關的分析有很多，這裡就不展開了，西部君主要想談的是數據真相：

都知道房租在漲，但到底漲了多少？真實漲幅是不是被各種現身說法的個案誇大了？

1.成都才是“漲幅之王”？

這一波房租波動，焦點是北京。租金上漲也有很多當地的地域因素，比如數量龐大的大學生到了畢業季，拆違，等等。

不過讓很多人意外的是，被媒體廣泛引用的一組數據顯示，相比北京，成都才是過去一段時間的租金漲幅之王，同比達到32.4%。

主要城市7月的租金走勢中，論環比漲幅，都算不上特別誇張。即便是北京，相比6月份房租也只是提升了2%。

如果看同比漲幅，北京只能排到第4位，排在前3的成都、廣州和深圳，與去年同期相比的同比漲幅，都超過了30%。這意味著一套去年7月放租3000元的房子，今年7月就得漲接近千元的租金。

房租不比房價，它涉及的主要是支付能力更弱的群體，漲幅超過30%，影響相當巨大。但為什麽上述城市，漲房租沒有成為熱點話題？老實說看到這個數據時，西部君也感到可疑，谘詢了身邊的成都朋友，很少有感覺到存在明確暴漲。

房租數據與真實感受相距很遠，有很多種可能，統計口徑是其一。比如《一個正在快速流傳的大謊言：全國房租大漲》提到，上述統計是以每平米租金為維度，合租房源增加，部門平米均價更低的整租房源減少，導致整體房租數據被拉升。這是一種解釋。

另外，現在很多中介的數據，是以放租價格為基礎，而非實際成交價，這同樣可能影響數據的準確性。種種因素疊加，導致不同口徑的房租數據大相庭徑，甚至相互矛盾。

以成都為例，在房價行情網的統計中，它是漲幅之王，並且這個數據傳播很廣。不過在中國指數研究院的口徑中，卻又恰恰相反：

數據來源：中國指數研究院

在上述7月的房租數據中，北京是環比漲幅最高的城市，不過同比卻出現了下跌。而且下跌的不止北京，還有廣州、天津、武漢和杭州。

另外，成都的確是同比漲幅最大的城市，不過也只有5%左右的水準，與流傳的30%的漲幅相距甚遠。

我們再來看看由住房大數據聯合實驗室、中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組統計的一組租金定基指數數據：

在這組數據中，漲幅最大的是西安。今年6月與去年12月相比，西安漲了7.48%，而近期成為焦點的北京，漲幅是6.07%。至於成都，半年房租漲幅只有1.61%。

2.北京的真實漲幅有多大？

其實關於房租的漲幅，還有一個引用比較少，但也具備參考性的官方數據，那就是CPI。

CPI是居民消費價格指數的簡稱，它是反應消費品和服務價格水準變動的巨集觀經濟指標。其中有一項是居住，它包含租賃房房租、水電燃料等。比如2018年7月，國家統計局的數據顯示，在租賃房房租這一項上，全國的平均環比上漲0.4%，同比上漲2.3%；1—7月的同比上漲是2.4%。

那麽成都的CPI到底如何？具體數據西部君沒找到，不過描述是這樣的：從同比看……其中教育、私房房租、裝璜維修費等價格有所上漲。

北京CPI數據中的房租走勢呢？今年7月，北京消費價格中的居住項，同比漲幅是3.3%。也就是說隻比去年7月提升了3.3%。

需要指明的是，官方的CPI居住統計，包含了福利房、廉租房等部分，而這些非市價的房子房租漲幅通常有限，所以CPI居住數據會被拉低，真實漲幅要比公布的數據高。不過就算排除這部分佔比不大的房源，CPI居住數據也跟目前討論的情況相差很大。

為了弄清真實的漲幅，我們不妨再看看中國房地產測評中心近日發布的《2018年7月中國城市租賃價格指數報告》：

公認漲幅最凶猛的北京，房租相對6月的環比漲幅是0.4%；相對去年7月的同比漲幅是1.55%。比CPI居住數據的情況還要低。至於成都，7月份無論環比還是同比，甚至都出現了下跌。

還可以看到，全國各直轄市和省會城市的租賃價格，並沒有普遍同比上漲15%以上，反而大部分都出現了下跌。

事實上最近網上也有很多業內人士表示，房租有所上漲，但沒有傳的那麽邪乎。

比如貝殼相關負責人提到，2018年前7月，租金指數同比上漲10.7%，略高於2015年和2017年漲幅，低於2016年漲幅。而從平均租金水準看，今年前7個月，市場平均租金為86.4元/平方米，略高於去年同期水準，月環比漲幅為2.6%。

這個數據也未必可信。在被約談的前提下，中介當然願意看到話題降溫，而降溫的最佳方法便是告訴大家，房租其實沒怎麽漲。

所以，房租的真實漲幅，依舊是個謎。不同的統計部門，有不同的利益考慮，即便官方統計CPI，當然也希望指數不至於過高，統計口徑、範圍不同，都會影響數據結果。

西部君並非是要否認北京房租在暴漲，漠視北漂族的疾苦，只是目前數據打架太嚴重，導致無法對巨集觀走勢進行準確地觀測。數據打架，導致圍繞房租討論不嚴謹，一些媒體在梳理房租走勢時，甚至連環比和同比都沒有明確點出，給人以一種一個月漲20%、30%的錯覺。

租房市場很看重預期，如果普遍喊漲，還是暴漲，房東當然聞風而動，不排除受到刺激提價毀約。西部君在北京有個朋友，這兩天房東就直接提價30%，這裡面有租售比太低而補漲的因素，但30%的漲幅，與租房市場輿情預期高漲的局面未必毫無關係。

所以，理順租賃價格，前提是理順房租數據。否則盲人摸象，數據相互打架，媒體報導不嚴謹，只會進一步扭曲租賃市場。

來源|西部城事