房租快速上漲考驗住房市場供給側結構性改革

近期，房屋租金水準明顯上漲，5月CPI同比上漲1.8%，其中居住類價格指數同比上漲2.2%，房屋租賃價格上漲更快。5月份，全國房租指數同比上漲2.4%，比居住類價格指數高0.2個百分點。事實上，2016年本輪房地產市場回升以來，整體居住類價格指數中，租賃價格指數漲幅更大，租金指數月平均漲幅、累計漲幅分別比整體居住類價格漲幅高0.65個百分點和0.77個百分點。

熱點城市租金上漲更快。據房天下的數據，2017年2月—2018年5月，17個熱點城市房租年均上漲8%—10%，漲幅超過10%的有6個，漲幅在5%—8%的有5個，北京(25.9%)、上海(19.5%)、深圳(15.5%)漲幅居前。5月20日住建部部署新一輪樓市調控的檔案中，首次提出“穩房價”與“控租金”並重，近期北京住建委年度白皮書也明確提出，將個體房屋租金納入監管。

問題是，在建案市場火爆、成交量屢創新高的情況下，短期內租賃人口並不會爆發式增長。同時，租賃供給側提速，低成本供地、供房備受重視，緣何租金依然暴漲？筆者認為，很大程度上在於，機構和資本套政策紅利，攫取低成本太空價值。壯大機構租賃是發展住房租賃的重點，政策本意是解決個體“散租”模式下，租賃亂象叢生之弊病，如隨意漲租、克扣押金、配套缺失等。但是，在資本和機構眼裡，土地、金融、稅收等優惠下，借助租賃政策紅利，存量太空是價值窪地，成為資本角逐的領域。不到兩年時間，京滬深穗等城市都湧現出200—300家長租公寓。長租公寓大致分兩類，一是收儲舊工業廠房、舊住宅區的集中式公寓；二是“打隔斷”、“上下鋪”的分散式公寓。前者盈利靠低成本收房，後者靠提高部門收益，也就是漲租金。

據筆者調研，盤活存量太空的長租公寓，租金水準相比改造前上漲50%—200%不等。近期，深圳富士康員工集體發聲，要求降低改造城中村的速度，保證租金可支付。這一事件暴露出，需要反思長租公寓運營模式及對租賃供給的負面影響。事實上，無論是補上消防、衛生等安全短板，還是提高居住體驗，都要投入真金白銀和人力，考慮到稅負及企業盈利，租金必然上漲。

當然，收入水準提高，消費更新，供給端湧現出配套好、體驗性強的租賃房源，這是需求倒逼供給跟上的結果，供給端更新也有助於滿足對美好生活的訴求。問題是，房價支付能力更多受投資需求、貨幣供給所決定，而租金支付能力則更多受工資、收入水準決定。殘酷的現實是，作為租賃主力的流動人口(2.45億)、新就業大學生，其收入水準無法支撐租金過快上漲。

據了解，深圳富士康流水線員工的可支配收入在2100—2400元，附近城中村住房單間租金在700—800元，租金佔可支配收入的30%左右，剛好符合租金不超過可支配收入三分之一的國際慣例。2017年，深圳常住居民人均可支配收入52938元，月均收入4411元。按收入分配“二八定律”，中位數在2500元左右。也就是說，2500元代表深圳80%的常住人口月可支配收入。

問題是，“十三五”期間，深圳要將100萬套(間)城中村住房改造為長租公寓，這意味著城中村住房租金至少上漲50%。但是，深圳常住居民可支配收入每年增幅僅8%—9%，未來租金/收入比將超過45%。近一半收入用來支付房租，這是深圳1000多萬城中村租客無法承受的。2017年，深圳人均可支配收入在全國排第三位，深圳存在的問題，其他熱點城市一樣存在。

2017年下半年以來，各省份都發布了租房發展規劃，謀劃了“十三五”及未來大規模租賃住房籌建藍圖。實際上，租賃需求主要集中在十幾個熱點城市，這些城市供地彈性小、供地成本高，租賃供給更多依賴存量。但是，無謂的存量盤活導致租金快速上漲，支付能力下降，衍生問題就是，租客大批向外圍遷徙，或者打隔斷、上下鋪、合租和群租等不體面的租賃行為普遍化。

筆者認為，滿足美好生活需要，盤活存量沒有問題，但由於收入對租金敏感，租賃供給的公共屬性更強。過去，各地過分重視建案市場，租賃市場野蠻生長，這也是租賃亂象叢生的原因。未來，除了增加公租房建設外，要加大存量太空(特別是城中村、老舊小區)配套補缺力度，這是地方的責任。公共服務“補短板”，降低居住成本的效應明顯，這才是供給側結構性改革的重點。