討伐市場化房租上漲 是一種螳臂擋車式的悲天憫人

　　被房租“消滅”的90後

　　文/巴九靈 來源：吳曉波頻道

　　2018年夏天的這一波房租漲勢，比以往來得更凶。

　　據統計，今年7月起，一線城市中，深圳、北京、上海三地住房租金環比均上漲，漲幅分別為3.1%、2.4%、2.1%。

　　部分熱點城市熱門區域房租同比漲幅已接近20%。其中北京房租漲勢最為凶猛，平均租金同比上漲21.89%。通州區、昌平區和大興區，同比上漲已超過30%，其他區的同比漲幅基本也都超過10%。

　　究竟是誰在助推北京房租暴漲？

　　前段時間，《資本盯上租房，要吸乾年輕人的血吧》一帖刷爆網絡，一個網友發帖稱，自家天通苑的120平米三居要出租，心理預期價位是7500元/月，鏈家自如和蛋殼公寓兩方爭搶，最終蛋殼給到10800元/月的價格，付11個月。

　　一時之間輿論全部指向資本搶灘長租公寓市場，“黑中介”“黑運營”爭搶房源、哄抬房租，吃相未免太難看。

　　在這個節骨眼上，我愛我家副總裁胡景輝在朋友圈宣布以“眾所周知的原因”離職，他曾在接受媒體採訪時表示，資本大幅度進入長租公寓是推高房租的主要原因之一。由此牽扯出了住房租賃行業的最大“羅生門”事件：

　　隨著事件的發酵，北京住建委當即約談相關住房租賃企業負責人，隨後我愛我家、自如、蛋殼紛紛發出公告，將為北京市場提供新增房源十餘萬套，並承諾未來幾月維持租金不漲。

　　一聲歎息，資本參與的遊戲背後，最受傷的莫過於在大城市打拚的年輕人。

　　那麽，這段時間房租暴漲背後的真正推手是誰？這一輪房租暴漲還會持續嗎？政府會管控嗎？小巴採訪了幾位大頭，來聽聽他們的觀點。

　　鄧偉岩 企投會學術委員、天風證券董事總經理

　　 資本都逐利，也要懂得克制 

　　當前，熱點城市的二手房市場上，賣方市場萎縮，亟待尋找新的商業模式。

　　自如、蛋殼等長租公寓從房東手中盤下房源，裝修後出租的模式，之前並未被完全開發，如今被證明確實很賺錢。

　　因為存在免租期，而且一簽簽五年，現在盤下的價格比一般租金高，但低於幾年後的一般租金。再加上過程中租約價格會上漲，以及別的操作手段，盈利可觀。甚至比買賣二手房更賺錢，房產投資周期可能長達8—10年，這個周期用來運營租房可以做2—3個循環。

　　這次上漲有供需方面的市場基礎，但是同期也看到上海的拆除違章建築力度並不小於北京，而同期租金是下跌的。這就不能簡單用拆遷等問題來解釋租金上漲了。

　　當資本看到其中的豐厚利潤，就會大量湧入。但我不禁要問：是不是但凡有利潤，資本就要去？

　　資本肯定不會傻到進入法律禁止的領域，但資本更容易進入法律法規還不夠明確和規範的領域，目前的租房市場就處在監管的空檔期。

　　那麽，這時候這筆錢究竟該不該賺？該在何種程度上賺？這又是另一個要考慮的方向。

　　我想說：資本逐利是對的，但在有些利潤面前，要懂得克制。

　　當然，也有人會說，市場的事情交給市場去辦，無需監管，但實際上全世界沒有任何一個市場是完全自由的，背後都有政府在調控，租房市場也是如此。

　　更重要的是，我們可以看到這段時間房租上漲確實太快，而自如、蛋殼等長租公寓品牌的確存在一定的推動作用，它們通過商業化運作確實可以做到這一步。

　　幾天前，自如CEO熊林在發言中提到，自如在北京佔比8%的市場份額，這已經很可怕了，自如的8%，意味著它在這個市場是擁有部分定價權的。

　　資本都逐利，但資本不能單純逐利，也要考慮社會價值。

　　真正偉大的投資公司會多角度考慮問題。假使它們進入到如今的租賃市場項目，也會保證良好的市場規律和社會承接能力，應該提升管理水準增強盈利，而不是變相通過壟斷賺取超額收益。

　　也就是說，真正有價值的投資，一定是建立在行業健康成長的基礎之上的。

　　張大偉 中原地產首席分析師

　　 租賃市場有資本必然會暴漲 

　　 租賃企業承諾不漲租還要看後續執行情況 

　　租賃市場最大的混亂是沒有數據，當下市場各家機構發布的租賃市場都有非常明顯的問題，而且發布數據的基本都是租賃利益相關方，存在推漲房租的預期。

　　當下租賃市場中，非房主的二房東吃差價交易比例到底多少？以北京租賃房源150萬套計算，按照平均單套普通租賃租金5000元，而二房東（包括個人或者機構）包裝後，差價30%計算，平均每套差價高達1.8萬。

　　簡單計算，75萬套有差價的房源一年的差價額度高達135億，如果再計算這部分房源簽約周期在3—5年。差價幅度超過30%部分，整體僅北京一個城市，一年租賃市場的差價就高達150億以上，這是一個巨大的市場。

　　長租公寓背後，資本大量進入，並沒有多少是增量供應，因為蓋房子出租在當下租售比下不可能賺錢，只是通過更新或者分割獲得投資溢價。

　　對於資本來說，這種輕資產模式很容易出現局部區域壟斷，而且收益非常大，最簡單的辦法是，長租公寓企業簽約3—5年，一套月租8000的房子經過簡單改造，全套租金就可以變成1.2萬以上，而且以後的租金上漲收益基本全部歸屬於公寓企業。

　　租賃市場有資本必然會暴漲，很簡單的邏輯，如果是房主直租，看順眼的租戶便宜1000—2000元，但如果是這些吃差價的代理，賺錢是第一要務。

　　當下租賃市場超過一半房源已經被各種租賃代理機構壟斷，最大的租賃機構已經控制幾十萬套房源。租賃市場已出現壟斷定價權，如果都是小公司，小業主，互相就有競爭。但如果是一個有幾十萬套房的龐然大物，它有定價權。

　　前兩天，北京市房地產中介協會召開座談會，10家主要住房租賃企業承諾不漲租金且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。這意味著調控開始關注房租，如果房租不穩，調控的政策可能繼續重磅加碼。

　　租賃企業承諾的租金不上漲基本都是在合約期內，續約是不是上漲並不明確，如果不上漲，很可能出現租賃企業不續約的現象。整體看，這一承諾對市場的影響還要看後續執行情況。

　　劉德科 德科地產頻道總編輯

　　 房價太高怪地產商 

　　 租金太高怪長租公寓運營商 

　　 這兩者都是非常可笑的無知 

　　對於租金上漲，我們主要關注三個問題。

　　第一， 租金上漲是必然趨勢。很多人說中國房地產有泡沫，一大證據就是租售比太低。如果市場動力足夠支持租金上漲，甚至跑贏房價漲幅，那麽所謂的租售比就會越來越合理。

　　第二， 年輕人租不起房子怎麽辦？我認為政府應該提供足夠的公租房。住房保障的重點應該是租而不是買，但是現在恰恰相反，我們現在的住房保障重點都是讓人去買，因為我們的政府總是幻想著讓更多人可以花更少的錢買到一套房。

　　第三，如果公租房沒有辦法成為保障房的絕對重點，那麽未來會怎麽樣？這就有點可怕了，未來的租金，也恐怕只能實施限價政策！ 

　　大多數媒體在討論租金上漲時，混淆了兩個概念，一個概念是市場化的租金，另一個概念是公租房的租金。

　　今天很多媒體在討伐房租上漲，其實討伐錯了，討伐的是市場化租金的上漲，這是一種螳臂擋車式的悲天憫人。房價太高怪地產商，租金太高怪長租公寓運營商，這兩者都是非常可笑的無知。

　　資本哄抬房租，或許可以哄抬一時，但市場若不具備需求厚度，哄抬的後果恐怕是——資本會被市場反噬。目前中國的長租公寓才剛剛興起，雖然十拿九虧，但還是得搶佔規模，不然就失去了未來市場的入場券。

　　所以，他們是有可能會在房東這一端搶房源時任性甚至恣意妄為，但是他們絕不敢在租客這一端亂來，他們還是會謹小慎微地制定租金，生怕租不出去、遭受市場的懲罰。

　　大城市房租的持續猛漲確實會變成一個社會問題。但解決的方案不是懲戒市場化運營的長租公寓公司，而是加大政府的公租房建設——這是一個需要系統性協作的龐大工程。

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責任編輯：陳永樂