越秀地產基金合作模式生變 地王股權幾經變更

　　地王股權幾經變更 越秀地產基金合作模式生變

　　許永紅,童海華

　　近日，越秀地產股份有限公司（00123.HK，下稱“越秀地產”）重新獲得廣州年度總價地王項目公司兩年前轉讓的2%股權。合計51%的持股比例，使得該大型項目與公司財務業績實現並表。在2016 年，越秀地產先後把土地價格達64.5億元的項目公司的49%股權、2%股權分別轉讓予平安不動產、廣州雲秀。

　　“該項目現在已經全部開發。”越秀地產方面告訴《中國經營報》記者，持有項目公司49%股權的平安不動產僅是財務投資者。

　　值得關注的是，越秀地產此前曾借助投資基金的資本力量拿下多宗高價地塊。2014年後，記者注意到，雙方合作模式轉變為投資基金小比例參股項目公司。至於目前與投資基金的具體合作情況，越秀地產方面對此並未回應。

　　地王股權出讓與收購

　　5月30日，越秀地產發布公告稱，附屬公司與廣州明睿一號實業投資合夥企業（下稱“明睿一號”）簽訂股權轉讓協定，擬1.16億元收購廣州雲秀房地產有限公司（下稱“廣州雲秀”）100%股權，同時向項目公司廣州巨集勝房地產開發有限公司（下稱“廣州巨集勝”）注入6492.64萬元，用於償還明睿一號的貸款。

　　值得一提的是，廣州雲秀擁有廣州巨集勝2％股權，交易完成後，兩者將成為越秀地產的間接非全資附屬公司，而越秀地產在廣州巨集勝的間接實際權益將由此前的49％增至約50.91％，兩家公司的財務業績也將並入越秀地產的綜合財務業績。

　　資料顯示，廣州巨集勝為開發越秀地產旗下的廣州星匯雲城項目而成立。該項目位於廣州白雲區，體量較大，屬大型綜合用途住宅及商業項目，目前正在建設中，預計2022年完成開發。

　　截至2018年2月28日，廣州巨集勝資產總值及資產淨值分別約為121億元及35.2億元。越秀地產在公告中稱，鑒於廣州房地產市場的穩定發展趨勢，董事對該項目的前景持樂觀態度，預期項目公司將對集團整體經營收益帶來貢獻。

　　記者從廣州公共資源交易中心網站了解到，2014年11月24日，越秀地產附屬公司 栢盈國際集團有限公司以64.5億元的代價獲得廣州白雲區同和住宅地塊。地塊計算容積率建築面積不大於46.08萬平方米，折合樓面價約1.4萬元/平方米。該地塊出讓僅有越秀地產一家企業參與報價，樓面價雖然不高，但高昂的起拍價依然使得該地塊成為廣州年度總價地王。

　　日前，記者走訪發現，該項目已建起多棟住宅高樓，嘈雜的機械作業聲從綠網遮擋的高層建築中傳出。社區商業已大部分建好，仍在裝修階段。據現場銷售人員介紹，項目在售二期洋房，一套約100平方米的中層部門，售價約4.1萬元/平方米，預計在2020年交樓。

　　截至目前，該地王項目公司的股權已發生多次變更。在獲取項目的第二年，即2016年，越秀地產曾先後把項目公司的49%股權、2%股權轉讓至平安不動產持有50%股權的廣州聯衡置業有限公司（下稱“廣州聯衡”）和廣州雲秀，交易價格分別為23.3億元、1.6億元。

　　“項目規模較大，開發期較長。”對於這兩筆股權交易，越秀地產在相關公告中表示，引入合作夥伴有助於分散公司的經營風險，提高使用項目公司自有資金的效率及加快現金回籠。

　　當時出讓 2%股權後，雖然持股49%的越秀地產依然主要負責項目的整體管理，但項目公司的財務業績不再合並入公司的財務報表內。不過，越秀地產依然在項目控制上掌握主動權。記者在協定中注意到，越秀地產主要負責項目的整體管理，而持股比例同為49%的廣州聯衡彼時也已同意放棄項目公司2%股權的優先購買權。

　　越秀地產方面告訴記者，廣州星匯雲城項目現在已經全部開發，而平安不動產僅是財務投資者。

　　投資基金身影浮現

　　記者查詢工商資訊獲悉，擁有廣州雲秀100%股權的明睿一號，經營範圍包括投資管理服務，而穿透股權後，出現了廣州越秀金融控股集團有限公司（下稱“越秀金控”）、廣州越秀產業投資基金管理股份有限公司（下稱“越秀產投”，越秀金控持股90%）等越秀集團旗下公司身影。與越秀地產一樣，越秀金控同為越秀集團旗下上市公司，越秀集團持有越秀金控54.25%股權、越秀地產49.67%股權。

　　越秀地產與投資基金合作開發運營項目這一模式早已有之。2013年，越秀地產曾與投資基金合作拿下多宗地塊。2013年拿下7宗地塊的金額合計201.24億元，但其中4宗地塊為投資基金合作獲取，越秀地產因此僅需支付58.17億元。2014年，越秀地產再次通過此種模式購入杭州古墩路地塊，佔有項目9.55%權益，10億元地價中，越秀地產應付金額僅為0.96億元。

　　隨後，越秀地產陸續開展回購事宜。在2014年首先向投資基金回購佛山嶺南雋庭80%股權，2015年回購廣州越秀保利愛特城45%股權、杭州維多利中心80%股權和杭州星匯悅城90%股權。武漢項目的回購時間則有所延長，2017年初，越秀地產宣布收購武漢越秀國際金融匯股權的認購期權行使期從原定的2016年12月31日延長至2018年12月31日。

　　不過，2014年之後，越秀地產拿地數量雖然不斷增多，但土地市場競拍上已不見投資基金身影。

　　記者注意到，2014年底，一份關於越秀產投的資產評估報告顯示，越秀金控彼時持有該公司90%股權，截至2014年9月，管理基金的資金規模已近116億元，而現有存量基金產品中，國資基金佔到了很大的比例，且大部分投向了越秀地產項目，將在2016年到2018年期間陸續到期退出。

　　評估報告還指出，在房地產行業面臨調控及房地產市場逐漸轉向的預期下，出於風險控制考慮，預計國資基金投放於地產項目規模將逐漸減少，基金開發投入規模也將逐漸減少。

　　從公開資訊來看，投資基金以較小股權比例參與到越秀地產項目，上述廣州星匯雲城並非孤例。2015年2月，越秀地產拿下佛山禪城佛平路地塊不到一周，就宣布與越秀集團旗下的投資基金公司聯合成立項目公司開發該地塊，投資基金公司持有項目公司2%股權。

　　此前大手筆介入拿地的投資基金隱退後，越秀地產也逐漸轉向了與其他房企“抱團”發展。記者發現，2016年和2017年，越秀地產的拿地數量分別高達11宗、19 宗，其中多宗地塊的權益比例相對較低。2017年，越秀地產就曾聯合龍湖拿下佛山禪城朝安路地塊，其項目權益佔比為46.55%。較早前，越秀地產也曾分別與碧桂園、綠地等房企合作開發項目。

　　在接受記者採訪時，資深地產專家劉忠嶺分析稱，房企抱團拿地合作，主要是地價高企，需要的資金量越來越大，在金融去杠杆、貨幣政策偏緊的大背景下，不少房企資金鏈已經非常緊張，抱團合作成為現實的策略，房企也由此可以整合、借用多方的資源。

　　“如果在項目中權益佔比較低的話，可能會影響上市房企的財報。”在接受記者採訪時，劉忠嶺表示，因為在項目公司中沒有半數以上的表決權的話，無法合並報表，使房企報表上的資產、利潤均會有所減少，影響上市房企的資產、利潤增速。

　　此外，分析指出，項目權益佔比較低也會影響房企的銷售回款率。克而瑞相關報告指出，權益銷售比例越高，實際銷售的金額越高，實際回籠的資金也就越多。這也是一些權益佔比較低的房企，為什麽銷售金額雖高但回款率較低的重要原因。

　　不過，國泰君安國際研究員劉斐凡此前對記者表示，項目並表會增加企業營業收入，但少數股東權益也相應上升，歸屬母公司所有者的淨利潤在淨利潤中的佔比會有所下降。

責任編輯：關海豐