2018年上半年，廣州市國資控股的越秀地產股份有限公司（00123.HK，以下簡稱“越秀地產”）累計實現合約銷售額約280億元，按年增長40%，該公司制定的全年銷售目標為550億元，前6個月完成過半。
越秀地產為此在2018年準備了整體超過1000億元的可售貨值，其中預計推出全新開盤項目18個，主要集中在廣州、珠三角、長三角、中部以及環渤海等區域。
這其中也包含不少已推售的項目亟待出貨。據《中國經營報》記者梳理，位於廣州海珠區的南洲路“地王”項目，因地塊與所屬村莊路線產權爭端，越秀地產從2013年拿地以來，拖延了5年時間一直無法動工開發，直到今年上半年南洲路“地王”項目重新敲定了規劃建築方案，開始投入建設，不久後有望入市。
越秀地產偏好收購開發大體量的低密度高端住宅項目，也讓其吃盡苦頭。位於沈陽沈北新區的越秀·岄湖郡項目，越秀地產在2010年底即已完成了收購，項目整體規劃房源數量超過1100套，但接手逾7年時間，該項目仍處二期200套成屋銷售階段，去化約65%，後期仍有大量土地等待開發。
另一個開發停滯的收購項目位於太倉市的“越秀·向東島”項目，是越秀地產2016年收購而來，接手近2年時間，項目地塊整體開發進度約40%，越秀地產正在籌備收購後的新建預售屋預售。
越秀地產沒有對外披露上述3個開發項目過去數年間開發停頓的原因，也不願進一步說明這些地塊項目接下來的開發及銷售計劃。
單價地王耽擱5年
今年7月初，廣州市規劃部門公示了越秀地產名下的海珠區南洲路1026號地塊建設項目的規劃方案，且已經取得批準。
實際上，海珠區南洲路1026號地塊在4年前，即2014年6月底曾經取得過項目規劃建設方案批準。記者對比前後2次規劃方案，項目用地面積、綠化率及計容建築面積等關鍵指標均未發生重大變更。
其中，2014年批準的規劃方案建設內容包括1棟2層商業樓、2棟41層保障房、3棟36層住宅樓；剛剛批準的規劃方案建設內容則包括1棟1層商業樓及下沉廣場、2棟18層住宅樓、2棟46層住宅樓、1棟51層公租房。
另外，2次規劃方案裡，地塊內建築位置有較大偏移變更。據悉，越秀地產在2018年上半年已經進場動工建設。
越秀地產在2013年5月下旬以公開掛牌的方式取得了廣州市海珠區南洲路1026號地塊的開發權益，該宗地塊為住宅用地，佔地面積4.27萬平方米，建築面積15.26萬平方米，其中保障房面積4.2萬平方米，地塊交易對價24.61億元。
如果按照項目地塊11.3萬平方米計容建築面積計算，剔除保障房面積後，南洲路1026號地塊樓面地價約為3.46萬元/平方米，創下了當時廣州已成交土地的樓面地價紀錄。
拿地一年後，南洲路1026號地塊項目的規劃方案獲批，但之後陷入停頓，越秀地產無法進一步推進該宗地塊開發建設，直到2018年7月初地塊項目調整後的規劃方案再次獲批。
這意味著南洲路1026號地塊項目從2013年拿地至今，已經停滯了逾5年時間。
而據記者了解，其間越秀地產多次嘗試調整建設方案，以期重新報規推進項目開發，包括2015年4月初公示的一套建設方案已經獲得廣州市規劃部門批準，這套規劃方案介於最早與最新一套方案的設計之間。
南洲路1026號地塊項目一直停頓到2018年才啟動開發，越秀地產方面將其歸咎於政府的區域規劃久拖不決。
2016年公司業績會上，越秀地產董事長張招興解釋稱，南洲路1026號地塊項目之所以拖延，主要是因為政府在該片區的規劃更新，同時由於地塊項目位於珠江岸邊，項目規劃方案也需要修改調整。“近期一些路線問題明確以後，正常會在年內開工，1年內推向市場。”
顯然，如今南洲路1026號地塊項目的開發動工及入市時間，再次超出了越秀地產的預期，繼續推遲了1年左右，目前開盤時間仍然待定。
而據記者從接近地塊項目的知情人士處獲悉，南洲路1026號地塊在2016年被認定為“閑置土地”，超過了當時約定的動工開發期限一年多，但地塊閑置原因是“政府原因”，非企業因素。
“地塊規劃範圍與所在村莊的路線存有產權爭端，村集體提出要收取一定金額路線使用費，一直談不妥，拖延了幾年。”這位知情人士稱。
南洲路1026號地塊項目的開發主體為廣州東秀房地產開發有限公司，由於股權架構原因，越秀地產並不持有該項目公司的全部股權，其所持開發權益為95.475%，剩餘小部分股權由越秀集團間接享有。
根據記者查詢廣州東秀房地產開發有限公司披露的最新財務資料，該公司全部資產幾乎都是負債，淨資產金額較小。另據記者查詢，廣州東秀房地產開發有限公司並無引入股權類夾層融資，亦無股權對外質押等情形。
越秀地產方面拒絕透露南洲路1026號地塊項目過往閑置5年時間裡，公司為該地塊項目安排的融資方式。
收購項目常年滯銷
據記者逐一梳理，截至2017年末，越秀地產名下合計有49個儲備項目等待開發，除了海珠區南洲路1026號地塊項目以外，位於蘇州太倉的向東島地塊項目、位於沈陽沈北新區的越秀·岄湖郡項目均為存續多年的開發項目，越秀地產一直沒有推進開發。
越秀地產在2016年10月下旬收購了蘇州太倉向東島地塊項目公司50%的股權（實際間接持有47.5%，另外2.5%股權由越秀集團間接享有），對價17.33億元。
同時，越秀地產還提供了近7億元股東貸款用以償還項目方借款。
越秀·向東島項目計容建築面積69.3萬平方米，其中住宅面積60.6萬平方米，商業物業面積8.7萬平方米，開發規模十分龐大。
越秀地產進一步取得了向東島項目的控制權，項目方5名董事成員裡，越秀地產佔據3個席位，得以將其作為非全資附屬公司並表，越秀地產主導向東島項目後續開發。
據記者查詢越秀·向東島項目開發銷售進度，2016年、2017年該項目並無產生任何銷售成交，期末亦無開發面積在建。
越秀地產2017年末注明向東島地塊土地儲備建築面積98.78萬平方米，其中未開發建築面積亦為98.78萬平方米，與2016年開發狀態相比並無變化，均未動工。
越秀地產也沒有解釋2017年末該項目建築面積相較收購時有所增加的原因。
蘇州太倉向東島項目一位人士告訴記者，向東島項目開發歷史由來已久，10年前已經開始對外銷售。向東島項目屬於低密度住宅社區，主要銷售別墅產品，但開發和銷售進度都比較緩慢。
“向東島項目前期一、二、三期已經開發完畢，主要是容積率更低的別墅產品，總計480套房源，開發強度約40%左右，剩下60%的土地由越秀地產接手以後主導開發建設。目前等待項目四、五期入市，價格待定。”這位項目人士說。
他進一步表示，太倉也在限購調控，同時向東島項目主要是價格較高的別墅產品，且開發體量很大，因此開發和銷售進度都相對緩慢。
位於沈陽沈北新區的越秀·岄湖郡項目，越秀地產接手以後，開發、銷售周期則更為久遠，且接近停頓。
2010年底，越秀地產從一名廣東商人手中收購了越秀·岄湖郡項目（時為“嶺海明珠”項目）開發權益，股權對價3.88億元，另外，越秀地產還要替項目公司向原股東方償還約2.7億港元股東貸款。
越秀·岄湖郡項目同樣是規劃為一個低密度別墅項目，佔地面積66.7萬平方米，建築面積36.7萬平方米，容積率遠低於1.0。
據越秀地產方面披露，收購嶺海明珠項目時，待開發土地建築面積為34.4萬平方米，公司為此支付的代價實際超過10億元，平均樓面地價3000元/平方米。
截至2017年末，越秀地產披露該項目土地儲備建築面積25.18萬平方米，期末並無地塊面積處於在建狀態，全部土地面積均為待開發狀態。
相當於過去7年時間，越秀地產累計開發的建築面積只有9萬平方米，對比收購時，項目開發進度不足27%。
據悉，2011年～2017年，越秀·岄湖郡項目期內銷售金額分別為0.91億元、0.78億元、0.42億元、0.14億元、0元、0.07億元、0.22億元，意味著越秀地產收購該項目的後7年時間，越秀·岄湖郡項目累計銷售金額只有2.54億元，幾乎常年處在滯銷狀態。
“越秀·岄湖郡項目整體規劃總計1126套房源，其中主要一部分是聯排等別墅產品，但銷售不理想。目前項目已在成屋銷售階段，一、二期共計200套房源，賣掉了140套左右，去化65%，越秀地產仍在開發建設。”越秀·岄湖郡項目一位人士告訴記者。
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