綠城服務：並購不適合公司發展

觀點地產網8月27日上午，綠城服務集團有限公司的中期投資者業績會上，在一直使用的綠色背景板前面，一字排開的有綠城服務副主席楊掌法、執行董事兼行政總裁吳志華、首席運營官金科麗、園區服務總經理董沛文、財務管理中心總經理辛蓉。

與此同時，在擺了100多個位置的會場中，依然有若乾投資者沒有位子落座。對此，在開始業績回顧之前，綠城服務集團有限公司執行董事兼行政總裁吳志華就笑言，雖然公司是做服務的，但是這次會議卻沒服務好，沒有給大家提供足夠的位子，為此他還專門鞠了個躬以表歉意。

或許“座無虛席”這個細節，也多少反映了投資界對於綠城服務的關注和認可。綠城服務和許多同行不同的一點，可能就是一直強調的聚焦高端項目策略，在楊掌法看來，這是綠城一向堅持開發高端項目的“基因”所決定的。

但與之形成反差的是，綠城服務“希望物業服務板塊的毛利率並不是很高”。

“完全靠內生增長”

物業服務行業備受投資者關注雖然已不是一兩年的事了，但不可否認的是，這個行業依然還在“野蠻擴張”階段，擴規模是不少品牌企業的首要任務，綠城服務則表示，收並購並不適合自身的發展，內生型增長才是“核心動力”。

作為本場業績會的主要發言者，吳志華咬字十分有力。他說：“我們一直以來都是以內生增長為主要發展動力，擴大基礎市場的份額，所以基本上今年上半年，我們沒有做物業服務企業的收購，完全是靠內生增長在進行成長。”

楊掌法則道出這種有別於同行做法的原因：“我們綠城，從我們的基因，從我們的站位來看，我們覺得股權並購對於整個公司發展並不相符合。”

誠然，任何個體之間的磨合都是需要時間和成本。

他指出，物業行業屬於勞動密集型行業，內生型的發展，從合約簽訂到持續提供服務會有一個時間，對員工的培養、對客戶需求的研究會有一個過程，直接並購過來以後，隊伍的融合以及真正提供去服務將花更多時間。

楊掌法直言，從目前來看，還沒看到有哪些企業收購了以後，它的發展、它的品質、它的利潤率更高了，或者被收購的部門發展得更好了。

當然，對於綠城服務而言，完全不涉及收購也是不現實的，吳志華顯然希望投資者看到的是“有情懷”的綠城服務：“另外一方面，我們會做一些服務能力上的收購，我們的收購並不是為了擴大規模，更多的是為了增加我們能力。”

據介紹，通過內生增長，綠城服務目前在管面積同比增長28%，比百強企業快將近1倍，物業服務費還能持續上升，單價也在上升。

吳志華指出，綠城服務目前在管面積1.51億平方米，比去年同期增長28.3%，擁有儲備面積1.6億平方米，比去年同期增長19.2%，儲備面積繼續高於在管面積。

“公司目前已經覆蓋了全國20個省、直轄市，134個城市，所以我們整體的全國業務布局已經基本完成。”吳介紹道。

數據還顯示，2018年上半年，綠城服務實現了29.27億元營業收入，同比增長32.9%；毛利實現5.51億元，同比增長34.3%。

其中，物業服務板塊實現20.15億元營業收入，佔整體收入68.8%，佔整體毛利的43.6%；園區服務板塊實現5.12億元營業收入，佔整體收入17.5%，佔毛利28%；谘詢服務板塊實現4億元營業收入，佔整體收入13.7%，佔毛利的28.4%。

“控制30%增速”

之所以不用收並購方式擴大規模，楊掌法說是和綠城的“基因”有關，這個基因指的或是對於“高端”項目的執著。

誠然，自宋衛平掌舵時，綠城對於產品品質的“執念”，有不少故事還在行業內流傳。

“我們絕對不會參加惡性競爭，絕對不會為了盲目擴張規模，而去承接一些中低端的項目，我們定位仍舊在中高端。”為此，綠城服務在增長的同時也在退出一些不那麽優質的項目。

據楊掌法介紹，綠城服務在不同階段承接業務的物業標準也不一樣。

“我們早期的時候是從杭州走向整個浙江省發展，現在走向全國，尤其最近三年以來，我們不斷進行區域聚焦，聚焦到一二線城市，所以我們會將三四線城市以及一些規模相對比較小、物業服務費相對比較低的一些項目，讓本地的一些中小企業承接。”

“總體來講，這些項目他們比我們更有優勢，因為我們一直聚焦於高端市場。這些項目，可能是合約到期以後退出的，但是我們在退出的項目當中，大概有一半的項目繼續提供服務，採用谘詢和聯盟的模式為中小企業提供服務，在這方面我們也是開創了新的服務領域。”

吳志華則解釋，這是上半年在管物業淨增加面積少於去年同期的原因：“為什麽淨增加的面積會低於去年同期？主要是我們增加了退出面積，去年同期退出是200多萬方，今年上半年退出了521萬方，新增的面積裡面200萬方是來自於去年在天津收購的一個項目公司，在天津這家公司退出了200多萬方的面積。”

有意思的是，在同行攻城略地增加規模的同時，綠城服務卻是有意將發展速度控制在30%左右。吳氏說：“綠城服務根據公司整體品質的能力，預估我們物業服務發展速度在30%是一個恰當的點。”

他認為，物業服務再怎麽樣最後還是需要通過人去傳遞服務的價值，所以認為人才的增長速度跟整體業務增長30%是一個比較好的水準線：“在超過30%的時候，我們會加速退出一些不優質的項目來保持整體服務能力的穩定，所以我們今年加大了整體項目的退出。”

雖然在加速退出“不優質”項目，但楊掌法對於綠城服務的發展模式非常認可：“最近15年當中，除了原來綠城中國開發的6000萬平方米項目以外，我們通過內生型的市場化拓展，向第三方市場拓展了2.5億平方米，若排除了股權並購、購買之外，這15年當中沒有一家企業是我們的一半，1.25億平方米，我們現在總的合約面積是3.1億平方米。”

另一個耐人尋味的是，吳志華稱，希望物業服務板塊的毛利率並不是很高，因為物業服務涉及到千家萬戶，群眾的眼睛是雪亮的，最能感知到物業公司賺了多少錢，感知到整體服務價值的變化。

“去年我們完成了6800萬方的整體市場拓展額，今年目標值也是6800萬方左右。如果在市場上去購買的話，按照目前的價格，可能要花15個億、20個億去購買，所以我們寧願在物業服務上面保持一個比較低的毛利率，來營造一種非常好的性價比，從而讓我們獲得非常強的內生增長能力。”

綠城服務的中期業績數據顯示，毛利率為18.8%，較2017年同期的18.6%高出0.2%。