聯合辦公巨頭加速擴張 何時盈利仍未解

氪太空創始人兼董事長劉成城先生正在分享經驗 每經記者 宗旭 攝

在2017年發生多起合並後，進入2018年的聯合辦公行業又接連發生了四起並購：國內聯合辦公行業估值最高的企業——優客工場先後收購了與其同年成立的洪泰創新太空、無界太空及Wedo聯合創業社，裸心社被國際最大的聯合辦公企業WeWork收購。

一方面是行業洗牌加速，資源往頭部聚集，另一方面是聯合辦公市場仍處於快速發展階段。在6月25日舉辦的“華懋One Hennessy歡迎派對”上，氪太空創始人兼董事長劉成城透露了一些數據：就面積來看，以WeWork的體量，一年仍能夠增加兩~三倍，而氪太空的面積今年是去年的七倍。但不管如何，盈利仍是擺在所有聯合辦公企業面前的一個問題。

尋求商業模式創新

談及中國聯合辦公市場的發展，則不得不提2014~2016年之間的創業浪潮。隨著“雙創政策”的推出，眾多創業者紛紛下海，這些小型公司團隊的出現催生了中國聯合辦公市場並推動其快速發展。劉成城指出另一個推動因素是大企業的小型化，比如阿里、今日頭條這些公司出現越來越多的產品線，他們也就需要建立越來越多的小團隊。

聯合辦公的本質是創業維度的“共享經濟”，對於創業者來說可以輕資產創業，而且通過共享辦公設備、行政管理、免費茶水供應和水電，可以真正實現“拎包入住”。並且聯合辦公場所租用靈活，能極大地降低入住者的成本。不過這也決定了聯合辦公太空想要盈利必須在租金之外，如在增值服務上尋找可能性。但從目前各聯合辦公企業嘗試的狀況來看，能夠真正盈利的少之又少。與龐大規模相對應的是聯合辦公太空面臨著盈利模式較為單一（主要依賴工位收費），這也是盈利難的主要原因。

不管如何，聯合辦公們都在試圖撕掉“二房東”的標簽，一方面是基於盈利的需要，另一方面單靠租金，撐不起來未來估值的想象太空。因此各大聯合辦公運營商也在尋求商業模式上的創新，以期提高品牌效應及客戶黏性，其中一種就是聯合辦公與商業業態相結合，戴德梁行在相關報告中也認為這是聯合辦公太空的未來發展趨勢之一。

國內的納什太空、優客工場等也在做相關的嘗試，比如納什太空與北京紅星美凱龍合作，拿下紅星美凱龍朝陽路商場中近3萬平米的場地，未來將會改造成為混合商業、科技、傳媒文化等多種元素的新型辦公商業綜合體。

不過對於聯合辦公太空對於商場的結合，雖然氪太空也有小部分採用這種形式，但是劉成城並不是十分看好，“一般情況下這些商場地段不是很好，客流量比較少才會選擇出租，另一方面小型的聯合辦公太空吸引客流量的能力有限。”

未來還能增長10到15年

對於聯合辦公太空的盈利，劉成城還是比較看好增值服務。以WeWork為例，劉成城表示，隨著聯合辦公面積的增長，WeWork每年增值服務的收入也在增長，如今增值服務收入在整個收入佔比中已經從個位數上升到了百分之十幾，“未來理想的狀態下增值服務的收入佔比應該在20%、30%，不過增值服務的收入到一定規模時候才有，沒有規模是驗證出不來的。”

而擴大規模的兩種常的方式，一是並購、一是自營。隨著聯合辦公太空在中國的快速發展，並日趨成熟，並購成為常態，比如今年優客工場先後收購了洪泰創新太空、無界太空及Wedo聯合創業社，還有國際最大的聯合辦公企業WeWork收購了國內的裸心社等。不過通過並購市場份額並優化其資產配置的做法有一個弊端：各聯合辦公太空風格不一，整合起來存在一定難度。因此相比於自建，劉成城更傾向於自營，自營的好處是能夠統一化高標準地快速擴張。

值得注意的是，氪太空最早期是以創新孵化形態出現在36氪體系中，兩年之後36氪決定將氪太空轉型。其中，最大的變化是將氪太空獨立設立公司，並將其做成聯合辦公產品。而之所以將孵化器轉型為聯合辦公太空，劉成城表示，孵化器是提供非標的服務，以融資服務為例，拚的更多的是孵化器創始人個人的資源，這也是氪太空為何選擇重資本的自營模式的原因。另外據劉成城透露，氪太空平均每個月新增面積達到4萬平方米，如此快的擴張速度也成為了劉成城拒絕採用收購方式擴張的原因之一。

不過按照劉成城的說法，目前氪太空的辦公面積在國內已經是首屈一指，但是據劉成城透露，氪太空增值服務收入佔比還在個位數，這就使氪太空面臨一個問題：即目前還有多大的市場太空供其擴大到能夠盈利的規模，要知道聯合辦公的開創者WeWork目前增值服務佔比超過10%後仍處於虧損狀態。

對此劉成城表示，目前行業普遍認為大概30%的辦公面積會是聯合辦公的，“現在北京、上海的甲級辦公大樓的保有量大概是一千萬平米，30%的話就是北京、上海將各有300萬平米的這種聯合辦公，而WeWork去年全球才100萬平，所以說聯合辦公市場還能增長10~15年。”