萬科營收95%仍來自房地產 新業務賺錢更慢更難

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根據最新發布的2018年中期業績報告，萬科上半年營業收入及利潤都獲得了較大幅度的增長，其中營收增長51.8%至1059.7億，淨利潤135.2億，增幅34.5%，其中95%來自房地產開發業務，物業服務及其他業務總收入佔比僅5%。

相比與房地產開發，“現在進入服務型業務，賺錢更慢更難一些。”萬科首席財務官孫嘉仔業績會上的這句話，無疑是對上述各項業務收入增幅遞減的高度概括。雖然管理層已經數次公開強調萬科不再是住宅的代名詞，但要真正“去地產化”，萬科要走的路還很長。

利潤率下滑的主業

萬科在年報中表示，上半年整體營收及利潤大增主要來自於房地產業務板塊結算規模的增加，期內確認的結算面積同比增長了兩成，為701.4萬平方米，結算收入1006.36億，毛利潤率27.29%。

值得一提的是，由於期內結算的恰好是房價上漲較快期間銷售的項目，萬科上半年的結算均價比去年同期的1.12萬元／平方米也有了大幅的提高，為1.43萬元／平方米，增幅27.68%。

得益於此，今年1-6月萬科總營收達到1059.7億元，同比增長51.8%，淨利潤135.2億元，增幅34.5%，歸屬上市公司淨利潤也同比提高了24.9%至91.2億元。

然而，在結算均價增加，利潤水準大幅提高的情況下，萬科同期的利潤率卻反而下滑，其中淨利潤率12.76%，比2017年底的15.67%及2107年6月末的14.4%分別下降了2.91個百分點、1.64個百分點。

同期歸母淨利潤率僅為8.6%，與2017年底及2017年6月末的11.82%、10.46%相比，均有所下滑。

這一問題並未在業績會上得到解釋，此後南都記者就此聯繫萬科相關負責人也並未獲得回應。

營收與成本失衡的新業務

與房地產開發利潤率下滑相似的是，由於營業成本增幅比營業收入增幅更大，上半年萬科物業服務及其他業務的利潤率也出現了同比下滑的情況。

其中物業服務營業收入同比增幅29.81%，營業成本同比增幅36.67%，毛利率因此同比下滑了2.1個百分點，為16.01%，其他業務營收同比增加8.92%，成本同比增加42.3%，利率則減少4個百分點至72.88%。

與上述數據相對的是，目前萬科物業服務的累積簽約面積已超4.7億平方米，其中有50%為非萬科開發物業。其他業務中，長租公寓累積獲取的房間超過了16萬間，累計開業超4萬間，平均出租率92%。物流倉儲方面累計獲取的項目已達84個，可租賃建築面積626萬平方米，其中已建成運營項目41個，平均出租率95%。

實際上，在多元化轉型之下，相比房地產開發業務的利潤變化，房企新業務的投入與產出平衡問題似乎更為外界所關注，近來關於開發商拓展長租公寓到底能否賺錢的問題之所以引起熱議便是最好的佐證。

萬科為拓展新業務投入了多少資金外界難以得知，但南都記者在萬科財報中發現的一個數據或許可窺探一二。

數據顯示，截止2018年6月30日，萬科長期待攤費用半年內便增加了68.1%至34.73億元，原因是用於租賃住宅業務的租金及改造支出增加。

對於長租公寓等正在大力發展中的新業務盈利情況，萬科總裁祝九勝也無奈地表示，這個方向是對的，但作為探索性的新業務，目前沒有哪些機構是可以保證一定賺錢的，這需要時間和耐心。

加杠杆與快周轉

儘管越來越愛向市場講述萬科新業務故事的主席鬱亮已經明確萬科未來不再是房地產開發公司，但至少在現階段乃至未來數年內，這家龍頭房企在財務上顯然還需要將房地產作為絕對的主業，並為其持續發展蓄力。

而在調控加碼，融資收緊的大環境下，萬科為獲取更多的資源，也在加快周轉，還加大了杠杆的投入，不過橫向對比來看，萬科目前的杠杆水準在行業內仍屬較低水準。

數據顯示，上半年萬科有息負債規模從去年底的1906.2億元增加到了2269億元，增幅19.03%，資產負債率比2017年底增加了0.72個百分點至84.7%，淨資產負債率則上升了23.9個百分點，為32.7%。

需要注意的是，萬科披露的半年報中，經營性現金流淨額出現了2015年中報之後的首次負數，從2017年同期的218.5億元變為了負42.55億元。

南都獲悉，在經營活動產生的現金流量中，除了經營租賃所支付的現金以及各種保證金、押金之外，最大的變動項是名為“經營性應收項目的增加”一項支出為1014.46億元，比2017年同期增加了約591億元。

據第一財經報導，萬科財務官孫嘉曾解釋稱，經營性現金流淨額之所以由正轉負，主要是因為上半年銷售金額增幅只有10%左右，而同期的新開工面積增加了四成，加之此前收購普洛斯股權等費用也歸入了上半年的支出中，才導致期內支出大幅增加。

按年報披露，上半年萬科新開工面積同比增加了40.2%至2321.1萬平方米，佔全年計劃的比例達到了65.5%，竣工面積雖然隻完成了全年計劃的34.9%，為917.2萬平方米，但同比增幅也有44.1%。

同期，萬科新獲取了117個項目，全口徑總地價為1076億元，新增總建築面積2049萬平方米，其中萬科的權益比例為55.8%，權益總地價為578.2億元，權益建築面積1143.9萬平方米，權益均價5054元／平方米。

截止2018年6月末，萬科在建的權益建築面積約有5098萬平方米，規劃中的項目權益建築面積3767.3萬平方米，另外還有282.4萬平方米的舊改項目權益建築面積。

此外，截止2018年6月末，萬科還有高達5200.5億元的已售未結轉金額，與2017年末相比增長了25.5%。另外還有6386.2億元的存貨金額，較2017年末增長了6.8%。

見習記者 黃冬豔