專家：長租公寓重資產“變輕”出路是資產證券化

盤和林

日前，銀保監會發布《關於保險資金參與長租市場有關事項的通知》，允許保險公司參與長租市場，並明確險資參與長租市場融資主體和項目主體等。在持續的政策紅利下，長租公寓已成為各路資本追捧的投資標的。

據中估聯數據統計，重點一線城市的二手房交易量已經遠遠超過新房，在當前房企融資成本越來越高，龍頭企業杠杆率逼近80%，獲取建設用地越來越難，新建房風險越來越大的情況下，新房的供給出現了一定程度的不足，可以說，我們已經進入了存量房時代。

長租公寓的出現，很好地緩解了當前存量房時代的管理困境，解決了一二線城市大量的租賃需求。根據國家統計局數據，中國近幾年流動人口規模超過2億，年輕人佔三分之一。我國近幾年城鎮化快速發展，再加上土地資源有限，新房價格較高，在一二線城市周圍聚集了相當一部分的缺乏城市購房能力的人口，長租公寓可以說既滿足了他們的住房需求，同樣也降低了他們的住房支出。

然而，國內公寓企業的經營模式注定了這個行業是典型的重資產行業。不論是公寓樓整體收購還是分散式收房，長租公寓企業的前期資金投入巨大。企業幾乎都在高負債、資金壓力巨大的情況下運營。不僅僅是初始固定資產投資大，其後伴隨的裝修成本和後續的維護成本都是非常龐大的開支。然而，該行業當前還處於萌芽階段，就正如初期的共享單車行業一樣，此時正是各大品牌“跑馬圈地”、佔據競爭有利地位的時候，規模擴張導致融資需求更加迫切，重資產規模也會與日俱增。

基於此，筆者認為，長租公寓行業的重要出路就是利用資產證券化的方式將企業的“重資產”輕量化。

對於長租公寓資產證券化這一過程，從防範風險、降低違約可能性等角度來說，筆者有以下幾個建議：

一方面，要對進行資產證券化的公司進行嚴格審查。眾所周知，資產證券化的前提就是該公司要有穩定的現金流。只有穩定的現金流才能夠保證公司履行義務，降低違約的可能性。所以，需要設定一定的盈利門檻，要求公司運營成熟穩定，建議至少應當運營半年以上，這樣能夠保證該公司現金流的穩定性。

與現金流穩定同樣重要的另一條件，就是公司應當維持較為穩定的出租率。當前我國長期租賃市場主要盈利來源依然是租金收入，而租金收入最大的保證就是出租率，所以對資產證券化公司要進行一定的出租率審查。

另外，由於當前行業整體債務率偏高，所以一般會要求公司有一定的增信措施，要能提供較好的信用支持，所以還需對增信部門和擔保機構進行審查，這樣能夠保證公司的還款能力，提升投資者信心，有利於降低市場風險。

而從事資產證券化的公司本身應引入適當的專項計劃增信措施。企業證券化產品的價值與該公司的經營情況密不可分，所以公司可以採用現金流租金收入超額覆蓋的方式，保證在質押期間，公寓所產生的租金收入規模能夠對優先級證券當期本息支付形成超額覆蓋。

不僅僅是租金收入，同樣也可將應收账款質押給信託公司，由監管銀行進行監管。例如魔術方塊公寓平台就將應收账款質押給了中行信託。

此外，還應該規定如果有無法按期繳付的情況發生，要按何種方式以何種資產進行補充質押。還可以引入擔保公司進行連帶責任擔保，保障還款能力。由於擔保公司在進行擔保業務時也會對證券化公司進行嚴格的審查，企業受到擔保公司的壓力，考慮自身公司長久經營的前景，都能夠無形中提高證券化公司的品質，降低市場風險。

還可以依據證券化產品的不同特點，進行結構化分層，例如優先/次級，優先/權益級等。通過規定不同的期限、還款方式、利率類型等，在滿足公司多樣化融資需求，減輕公司還款壓力的同時，也能夠滿足不同投資者的需求，豐富市場投資品供給。

總之，長租公寓這一片藍海依然蘊藏著不小的風險和亟待解決的資金等現實問題，而利用資產證券化則是重資產輕量化中必不可少的一步，行業內企業應該處理好這一過程，讓長租公寓這一行業健康、高效地發展下去。

（作者為中國財政科學研究院應用經濟學博士後）