學者:房租不可無序上漲 不能越過租金收入黃金分割點

　　構建房租價格長效規控機制刻不容緩

　　應盡快制定規範住房租金變化和住房租賃企業行為的管理規則和標準，加快探索建立包括企業內控、行業自律、社會監督、政府監管在內的租賃市場系統管控體系，促進租賃市場可持續發展。地方政府有必要頒布房屋租賃指導價政策，並依據市場按季更新。

　　□張 銳

　　在住房城鄉建設部就當地房價調控不力約談了海口和煙台等五市政府主要負責人的同時，北京市住建委日前也聯合多個部門集中約談了鏈家、我愛我家等多家房屋中介，政策收斂的口風直指上漲過快的住房租賃價格。據中國房地產測評中心最新統計報告，35個監測城市中有10個城市7月租賃價格指數同比與環比上漲，京滬穗深全部在列，其中北京和深圳租賃價格指數同比上漲態勢已連續超過19個月。

　　無論全國住房租賃市場，還是一二線等重點區域性市場，供求失衡都是房屋租賃價格上漲的最主要因素。目前國內城鎮人口約8.13億，按 30%租房率測算，至少存在2.4億租賃人口，租賃剛需可見一斑。由於城市房屋租賃人口主要集結於大城市尤其一線城市，因此局部地區住房租賃供需缺口可能更大。如北京目前租賃人口為800萬，而租賃房源僅為350萬間，租賃缺口達400萬間以上。缺口越大，房租上漲壓力越顯著。

　　按照國際經驗，租售比為1∶300至1∶200為正常區間，但目前我國大部分城市租售比達1：500以上，形象地說，一套新購房屋需要出租500個月（42年）才能收回購房本金。這導致投資人喜購棄租並不斷轉手倒賣的行為偏好，進而引致房價越炒越高。依照房價、房租同方向變動的比價規律，房價上漲，房租也應上漲，但由於市場炒作因素在住房買賣市場發酵，房租漲幅始終趕不上售價。從這個意義上說，住房租金快速上漲，一定程度上也是對過低租售比的市場化修複。從提出“租售同權”到主張“租購並舉”，從倡導“房子是用來住的不是用來炒的”，到頒布《關於加快培育和發展住房租賃市場的若乾意見》及《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》等系列檔案，政策層面一直在積極支持與扶持住房租賃市場的發展，而且在國內排名前100房地產開發商中，已有萬科、萬達等逾30家房企涉足長租市場，通過壯大租賃市場以反向抑製住房售價上漲的政策結果也值得期待。

　　但問題是，市場導向一旦明晰，加之國家“堅決遏製房價上漲”政策預期的強化，大量商業資本又開始湧入住房租賃市場。在分析人士看來，除了租戶和業主直接交易的普通租賃外，還有佔市場主體地位的中介租賃，正是房產中介導演了房租非正常化的上漲態勢。一方面，像自如、蛋殼等中介今年以來總共拿到了130億元以上的融資，他們攜巨量資本以高於市場價格20%到40%在租賃市場搶佔房源，以獲取市場定價與區域壟斷的權力，直接刺激了房租上漲。另一方面，大小房產中介都非常樂於存量改造，或將中低端租賃房源改造成中高端，或將整體房屋分割單租。而中介租賃炒高房租對普通租賃具有牽引效應，比價心態之下房東要麽跟隨漲價，要麽提前終止合約並將房源以高於原先的價格委託給中介，整體房租價格於是越走越高。

　　目前來看，住房租賃價格上升速度不僅超過GDP增速，更超出了居民收入增幅。上半年，全國居民人均可支配收入名義增長8.7%，但一線城市房租卻普遍同比上漲超過10%，其中四大一線城市人均可支配收入平均增長8.57%，房租價格同比上漲超過了20%。由於收入增長趕不上房租上漲速度，像北京去年房租收入比升至驚人的58.6%，超過了30%這一租金收入比“黃金分割點”。基於此，房租過快上漲就不僅是經濟問題，更是值得重視的社會問題了。

　　由於房租納入CPI統計範疇，房租上升必然推升整體物價；房租增加也意味著居民生活成本增加，根據成本傳遞效應，不考慮工資黏性的時滯影響，房租上升會傳導至工資水準，導致工資水準被動提高和增大企業運營成本。更為直接的效應是，房租走高直接削弱居民消費支出，損傷經濟內生動能。最新統計數據顯示，今年前七個月社會消費品零售總額同比增長9.3%，回落到一年來的次低位，同期居民消費增長9.1%，創下15年來最低增速。特別值得注意的是，年輕人乃租借房屋的主體，如果他們的消費因房租而弱化，不僅會透支未來消費動能，而且會延緩消費更新進程。房租過快上漲還將對都市年輕人產生“擠出效應”，進而削弱城市的群體多樣性與未來競爭力。因而，房屋租價不可無序快速上漲，基本底線是不可超出居民的收入增幅，更不能越過租金收入比“黃金分割點”。為此，必須加強調控，建立起住房租賃價格的長效機制。

　　從堅持與強化租賃住房是居住屬性而非投資屬性的基本理念出發，政策調控依然要不遺余力堅決遏製建案售價上漲，以此擠壓開發商與投機者通過一級市場買賣的獲利太空，將他們倒逼至住房租賃市場，以增大房屋租賃供給力。政府應關注住房租金變化和住房租賃企業行為，盡快制定管理規則和標準，加快探索建立包括企業內控、行業自律、社會監督、政府監管在內的租賃市場系統管控體系，促進租賃市場可持續發展。為防止房租“泡沫化”，地方政府有必要頒布房屋租賃指導價政策，並依據市場按季更新，對肆意漲價行為實行相應的經濟處罰。與此相適應，各個城市還須搭建起政府住房租賃交易服務平台，支持普通租賃開展業務，將本地區中介機構的資質資訊與出租房源整合起來供租借人挑選與監督。

　　（作者系中國市場學會理事、經濟學教授）

責任編輯：李彥麗