資本介入租房市場
應緊急刹車
證券時報記者 黃小鵬
最近一段時間，各大城市特別是一線城市房租不斷上漲備受關注。媒體報導顯示，今年前7個月，北京、上海、深圳等城市房租總體漲幅超過兩位數，局部地區甚至出現了50%~100%的非正常上漲。房租上漲原因是多方面的，而社會資本大規模介入之後對原有租房市場秩序的衝擊，正成為新的矛盾焦點所在。
很長一段時間內，散租在我國住房租賃市場佔據著主導地位，大量個別的出租人和大量個別的承租人自由交易，市場處於自由競爭狀態。與歐美一些城市政府乾預租賃市場產生的種種嚴重弊端相比，我國的住房租賃市場靈活、高效、公平。儘管此前十餘年房租整體上漲甚至在某個階段漲幅很大，但它主要反映貨幣和經濟巨集觀層面的問題，微觀層面上看，非市場因素干擾少，市場運行良好。
但這一高效靈活的市場近年來有逐漸被人為破壞的危險。在“租售並舉”的大背景下，行政之手開始介入住房租賃市場，相繼頒布政策，鼓勵發展所謂的長租公寓即是其中內容之一。在政策支持之下，開發商、地產中介、金融資本等三路資本開始大規模地介入住房租賃市場。它們要麽整租城中村進行再包裝，要麽是集中控制一片房源，要麽控制分散的房源並通過互聯網形成統一供應，成為“出租大戶”、超級“二房東”，散租佔絕對主導地位的市場結構受到衝擊，其巨大的負面影響已經顯現。
長租公寓對租房市場的負面影響有三：一是在房主和租戶之間，憑空多出一個從中食利的中間環節；二是長租公寓經營者為了盡快搶佔市場份額或為了取悅投資人，瘋狂開展“跑馬圈地”，哄抬底租，並大幅提高轉租價格獲利；三是各類二房東們在特定區域內基本壟斷了可租房源，形成了對租戶的不對稱優勢，由此形成壟斷價格，成為剝削者。
國家“租購並舉”政策本意是在高房價之下讓無力購房者通過租賃方式解決居住問題，但有關部門和一些城市曲解了“租購並舉”原意，制定的政策不但沒有解決問題，反而加劇了中低收入者的住房困難。
意圖解決散租市場租賃合約不穩定、租期短等問題，是鼓勵發展長租公寓的理由之一。散租市場之所以租期短、漲租頻繁，是供求關係和貨幣因素的雙重作用的結果，培植一個“二房東”不可能改變供求格局，更無法影響貨幣供給，錯誤理解問題背後的原因，以人為的微觀乾預政策來解決巨集觀問題，除了增加一個額外的中間層，加重人們負擔，不可能改變房租的運行趨勢。
發展規模化的出租企業，是鼓勵發展長租公寓的另一個理由。不得不指出的是，政策制定者缺乏經濟學常識，房屋租賃不是製造業，何來規模效應？“二房東”的價值本來就令人懷疑，通過政策來鼓勵規模化經營的“二房東”更是匪夷所思，其唯一的結果就是引發市場力量失衡，在城市弱勢人群傷口上再撒一道鹽。
提高租賃市場層次和服務水準，是發展長租公寓的第三個理由，這一理由同樣不能成立。如果居民收入提高，從而提高了對租住房的品質要求，那麽它就會導致高品質好環境房屋租金上漲和低品質房屋租金下降，這將自動引導市場更新。通過外力強行提高住房品質，只會造成供求錯位，不但不能為低收入階層解決租房問題，反而是斷其生路。今年6月份，某龍頭房企進駐富士康周邊城中村進行改造，引發了富士康員工的巨大恐慌，就反映出對這種“高品質”住房的需求實際上並不存在，只能讓消費者無所選擇而被迫接受。
當然，一些城市之所以熱衷於以提升居住環境為由支持企業搞長租公寓，背後很可能隱藏著不便明說的驅趕“低端人口”的動機。
目前，局部地區房租失控式上漲，僅僅是各路資本進入租房市場的一個短期負面效應。有人預測，2019~2020年全國長租公寓的規模將達到3000萬間，如果政策上不改弦更張，資本在租房市場的力量將越來越大，一個高效的自由交易市場有演變成“超級二房東”橫行的壟斷市場的危險，屆時租房市場將很可能重蹈房地產市場的覆轍。
政策制定者應該意識到，“租購並舉”要想發揮作用，核心是提供增量可出租房源，除此之外的任何政策措施都會無一例外地讓矛盾更加激化，培植一批超級“二房東”無異於與虎謀皮。當下的政策亟待修正，2017年住建部起草的《住房租賃和銷售管理條例》（征求意見稿）中第五條中“鼓勵發展規模化、專業化的住房租賃企業，支持住房租賃企業通過租賃籌集房源”的內容應果斷取消。第十六條中規定“自然人轉租住房達到一定規模的，應當依法辦理工商登記”，也應該改為“自然人轉租住房不得高於一定規模”。
有關部門應該做到以人為本，回歸基本常識，總之，鼓勵資本進入存量租房市場的政策應該緊急刹車。
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責任編輯：謝海平
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