此輪大周期下灣區房企“佔位”沉浮

2019年中國房地產市場已行程過半，上半年《粵港澳大灣區發展規劃綱要》的頒布無疑給灣區樓市打了一針強心劑，灣區市場更是呈現“千帆競發、百舸爭流”的局勢。然縱觀這一輪大周期下灣區房企排名卻發生較大變化，具體如下：

億翰智庫根據灣區房企銷售規模及排名變化等因素，將灣區房企劃分為四種類別，即：飛速狂奔型、小步快跑型、原地踏步型、不進則退型。

此四類灣區房企在過去的行業發展周期中各有沉浮，其背後“規模變速”的本質邏輯又是什麽呢？且聽億翰君一一道來。

一、飛速狂奔型：

抓住行業及城市輪動的發展紅利，且在城市布局、高周轉、IP打造等方面構建有各自的核心競爭優勢。

（一）中國奧園——“一條賽道，多名選手”實現突圍

中國奧園歷經20余年跨越式發展，已成功構建了“地產、商業、國際投資、金控、奧買家、健康生活、文旅”七大集團，多元化業務協同並進，共同助力公司業績飛升。其核心競爭優勢在於以下三點：

機智靈活，通過收並購方式獲取眾多周轉型土儲資源；

堅持“快速開發、快速銷售、快速回款”的高周轉策略；

地產、商業、文旅等多元業務板塊全面開花，協同並進。

（二）美的置業——產業協同，打造“產品+服務”核心IP

美的置業背後高成長的因素除收割三四線城市輪動發展的紅利外，在行業更為人津津樂道的則是其“修煉產品內功”的形象。通過打造智慧地產，為業主提供一站式智慧生活解決方案，從而提高公司產品及品牌溢價。其背後發展邏輯為：

依托美的系背景平台，充分發揮資源協同優勢；

老闆充分授權，職業經理人團隊活力十足；

城市布局均衡，從“三四線為主”逐漸轉向“二三四線城市縱深”；

創建“5M智慧健康社區”，打造“產品+服務”核心IP。

（三）華發股份——“立足珠海、複製城市深耕模式”

華發股份多年來持續深耕大本營珠海及華南其他城市，在嘗到深耕帶來的甜頭後，2004年上市後開啟全國化的戰略布局。截止2018年末，“大本營”珠海市場份額超過15%，在核心一二線城市如上海、武漢等持續深耕，擴大其銷售佔比。

二、小步快跑型：

將區域深耕做到極致，收割灣區紅利

（一）佳兆業——以舊改撬動更多資源，打造“舊改之王”新名片

1999年，佳兆業接手首個爛尾樓項目“桂芳園”，以開放式主題公園重新面世，將爛尾樓“起死回生”。截至2018年底，公司擁有約3000萬平方米的巨量舊改土儲，99%位於大灣區，成為“灣區舊改第一龍頭”。佳兆業背後發展邏輯為：

聚焦舊改，通過對舊城中村、舊住宅小區、舊工業區及爛尾樓改造等多渠道實現資源儲備；

成立專業團隊，以城市更新集團作為舊改的強力支撐和保障；

深耕粵港澳大灣區，從加大到“完成布局”，目前深耕城市有深圳、廣州、佛山、東莞、惠州、中山、珠海等。

（二）龍光地產——“乘灣區政策東風，扶搖直上”

龍光地產自成立以來堅持深耕大灣區，並採用多種方式獲取低價優質土儲，成為大灣區政策紅利最大受益者。近幾年排名穩步上揚，原因有二：

其一，前瞻性精準買地。2014-2015年期間，龍光抓住地價和房價的雙低迷周期節點，大量擴充優質土儲；

其二，做到極致深耕。持續看好並深耕粵港澳灣區及南寧等城市，主要業績貢獻來自於大灣區及廣西兩大區域。

三、原地踏步型：

企業發展戰略相對穩健，更注重實現高質量增長

（一）國資背景，資源稟賦突顯：

以中海、華潤為代表的央企在財務融資和資源獲取方面具備先天優勢，因此企業更加看重高質量成長。

（二）區域型房企，不追求規模的絕對擴張：

如時代中國一直聚焦大灣區，重點布局廣佛區域，2018年廣東全省貢獻96%的銷售業績。

但是，在行業發展如此激烈的今天，該類房企能保住現有的規模及排名已實屬不易

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四、不進則退型：

方向偏差、節奏錯位、過於保守等因素限制了企業規模的快速擴張

（一）富力

“過早兩條腿走路”，拖累規模增長：

2007年始，富力開始學習港資企業模式、偏向重資產持有，但過重的商業持有比重也拖累其主業規模成長。

（二）合生創展、越秀等發展偏穩健，錯失時機：

在熱點城市發展火熱期，過於采取謹慎保守的拿地策略，錯失了規模擴張的絕佳時機。但近兩年越秀逐漸調整蓄力，2019年開始提高投資積極性，在全國多個城市拿地，未來發展可期。

（三）星河灣深耕於高端細分領域，注定天花板低：

過於持續深耕高端精細化產品，閱聽人面較窄，在中端改善和剛需市場為主的地產行業中注定天花板過低。

（四）華僑城受限於自身發展模式：

華僑城一直堅持“旅遊地產”的發展模式，而由於旅遊投資回報周期長的特殊性，限制了規模的快速增長。

2019年房企規模分化愈發明顯，行業大環境已不再支持其快速擴張，房企開始逐漸“回歸核心”，構築自身語言體系。乘著灣區東風，大灣區房企後事如何，且看風起雲湧。

後期億翰智庫華南研究院將陸續推出針對灣區單個房企的深度研究文章，我們期待與您再會！

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億翰股份

億翰股份，專注於為房企提供發展戰略、運營策略顧問服務，已成為70%以上百強房企的顧問夥伴。

在行業多變時代，企業谘詢模式轉型之秋，億翰股份始終堅持以企業研究為抓手，專注於行業發展周期、企業運營模型和城市投資風險的研究探索，以求為房企在快速擴展、價值提升的道路上盡一份綿薄之力。

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