佳兆業進入加速區：“舊改之王”釋放大灣區紅利

淨負債率快速下降

佳兆業業績迅猛增長主要受大量舊改項目的價值釋放推動。

佳兆業是深圳的大“地主”，其合約銷售額的60%來自於粵港澳地區，其中深圳就佔33%左右。此外，華中和長三角地區對銷售額的貢獻分別為12%和11%。

各地房地產市場密集調控的2018年，佳兆業優異的銷售業績主要得益於其在舊改項目上具有相當的競爭力。佳兆業被稱為粵港澳地區的“舊改之王”，重點在深圳、廣州和中山、惠州等城市參與舊城改造項目。2018年來自舊城改造的銷售在300億左右，佔總合約金額的43%。2019年，佳兆業設定的銷售目標是875億，而舊改帶來的貨值預計在600億左右。

佳兆業的舊城改造項目瞄準的多是首次置業和改善性置業的購房者，剛需明顯。以熱銷建案深圳佳兆業未來城為例，該建案位於深圳四大新城之一的大運新城，主力戶型為89-123平米的3居或4居室，銷售均價大約為49,000元/平米。價格和戶型的定位相當明確。

未來幾年，佳兆業仍將繼續深耕其在舊城改造方面的優勢，在粵港澳大灣區重點城市進行布局。佳兆業目前的舊改儲備項目佔地面積（未計入土地儲備）約3000萬平方米，99%位於大灣區，其中深圳及廣州分別佔比31.8%及31.6%，中山與惠州分別佔比為23.3%及11.4%，對應在大灣區共擁有119個舊改項目，包括深圳的81個項目、廣州的12個項目及中山的16個項目，這些項目儲備預期可為集團帶來約1.8兆貨值。

2018年報中披露的土地儲備數據顯示，佳兆業在大灣區內共有1300萬平方米的土地儲備，佔總土儲的54%，其中也是以深圳、廣州及惠州布局為主。佳兆業2019年土地購置預算應該在400億左右，計劃其中56%用在大灣區。

值得一提的是，佳兆業行政總裁麥帆在業績會上提到，目前整個土地市場已經回暖，去年很多沒有公司舉牌的土地，現在已經是在溢價銷售。比如，佛山的一塊地在上周達到了封天價，競爭非常激烈。

佳兆業董事局主席郭英成也表示，在深圳、廣州這樣的核心城市，不靠舊改來實現土地儲備就會面臨更多的挑戰。一般情況下，舊改項目的周期都是在五年左右。但由於舊改項目的周期比較長，公司投資進去的錢全部都是負債，因此造成了負債相對比較高。

不過，佳兆業的淨負債率已從2017年末的300%降至236%，可見其正在著力降低其在過去擴張期產生的負債。佳兆業希望在2019年把淨負債率降到200%以下，爭取達到180%到150%之間。

具體措施上，佳兆業將持續嚴抓銷售回款，使現金流越來越健康。就2019年875億元的銷售目標而言，公司設定的銷售回款率在75%，因此在物業銷售方面的現金流入在650億左右，而2018年這一塊的現金流入在530億左右。另外，希望可以通過股權合作，與戰略合作方一起運營一些項目，合作方會分攤一些支出，以降低負債率。

經過去年的債務減負，目前佳兆業的債務結構比較合理，流動負債中的借款從2017年的221億下降到170億，而其手頭現金達229億，能夠覆蓋短期債務。而且佳兆業手握核心城市、核心地段的大量物業，也讓其在債務方面有很大騰挪空間。