咖姐課堂：購買二手房時如何規避產權風險？這樣做才安心！

購買房屋，與購買其他普通商品不同，其所有權的取得不以是否交付為準，而是以是否向房地產交易主管部門辦理產權登記為準。

所以，購房者從維護自身利益的角度出發，在決定是否購買某個特定房屋時，不但要考慮能否擁有所購房屋的實際使用、支配權，更要考查能否獲得所購房屋的產權。

什麽是產權？

房屋產權是指房產的所有權，它是指房屋所有人對自己的房屋所享有的佔有、使用、收益和處分的權利，包括房屋所有權和土地使用權。

而在事實上，在二手房交易中，產權風險是一個挖“坑”好手，如果購房者在決定購房之初忽略了所購房屋可能存在的過戶的法律障礙，稍有不慎便很容易踩“坑”：

一類“坑”可直接導致房錢兩空，比如房產證造假、業主身份造假等；

一類“坑”可讓購房者陷入糾紛，最後也可能造成房財雙失的結果，比如賣方進行了一房二賣或多賣、隱瞞共有產權人私自交易房產、過戶前私下將房產進行了抵押等。

那麽，在二手房交易中，我們究竟該如何規避產權風險呢？

今天，依舊是咖姐帶大家一探究竟：

產權引起的風險，其來源其實主要集中在賣方方面。

在購房這一買賣合約的法律關係中，買方的主要義務是支付房款，而賣方的的主要義務則是交付房屋並轉移其所有權。

對賣方及其所售房產進行資信調查和權屬分析，是排除產權風險的關鍵。

因此，要規避產權風險，我們應主要從賣方著手，關注以下幾個方面：

了解賣方是否有產權證

購買預售屋的購房者，要看預售該預售屋的賣方是否有所出售建案的預售許可證。只有擁有建案預售許可證，該預售屋才具備了市場準入條件。

購買成屋的購房者，要看賣方有無所出售房屋的產權證。是否擁有產權證是判斷賣方是否對所出售房屋擁有所有權和處分權的標誌。

辨別產權證的真偽

對於產權證的真偽，最直接有效的方法就是到房地產產權登記部門進行查詢確認。

同時，還需仔細查看房主的基本信息。包括房主的身份證、房產證、戶口簿、原始的購房合約、各種稅費發票原件、結婚證等。

確認產權狀態

房屋的產權狀態是購買二手房的前提和基礎，只有賣方擁有完全的所有權時，才能保證交易的合法性。如果有被抵押、被查封等情況，購房者在交易後可能無法順利取得所有權。

了解賣方的處分權上是否存在限制情況，這些限制賣方處分權的情況包括：

查封：被司法機關采取財產保全措施進行查封的房屋，在查封期間不得轉讓。

抵押：被抵押用於債的擔保的房屋，在抵押期間未經抵押權人同意不得轉讓。

共有：產權共有的房屋，未經其他共有人的同意不得轉讓，並且在同等條件下，其他共有人擁有優先購買權。

出租：被出租的房屋出售的，房屋產權人（即出租人）應提前三個月通知房屋承租人，在同等條件下，房屋承租人擁有優先購買權。

【小貼士：如何查檔】

如需查詢房地產登記檔案，可前往深圳市不動產登記中心各網點進行查詢。

1.本人到場查詢的，需填寫《房地產權檔案查詢登記表》，並交驗本人有效證件（包括身份證，臨時身份證，港、澳、台證，外國護照等）原件，提交複印件。

2.委託他人查詢個人房產的，需填寫《房地產權檔案查詢登記表》，並交驗以下材料原件，提交複印件：

A.查詢人有效身份證明；

B.業主的有效身份證明或房產證原件或公證委託書原件或抵押合約原件。

注：A項為必交項，B項提交其中一項即可。

3.查詢公司房產的，需填寫《房地產權檔案查詢登記表》，並交驗以下材料：

A.公司的營業執照複印件；

B.法定代表人證明書原件；

C.法人身份證明複印件；

D.法人授權委託證明書；

E.受託人身份證複印件；

F.如公司名稱或法人有變更，需出示變更證明。

注：以上資料均需加蓋公司的公章，且受託人在辦理查詢業務時，需交驗有效身份證明原件。

（來源：深圳市不動產登記中心）

總結而言，如果不想在產權風險上踩“坑”，就需要確認房屋產權真實，簽約方具備交易房屋產權的資格，以及房屋產權處於可交易的狀態，才能放心進行交易。

不過，有了安全中介，這些問題你都不用自己操心！

對於產權，深圳中原地產設置了多道“關卡”來確認安全。

首先，在接受業主的委託時，深圳中原地產會要求業主提供“兩證一書”（身份證、房產證/不動產權證書、二手房委託合約），而後對於業主材料及房產相關信息進行核實，包括房屋面積、地址、年限、共有人等。在接受委託時就率先確認了產權的有效性及相關信息。

其次，在簽訂合約前，深圳中原地產仍會再次查檔，確認產權交易的有效性。而經過風險管理部專業律師團隊把關與審核的合約，也明確約定了雙方的違約和賠償責任，避免“一房二賣”等情況造成經濟損失。

還有在發放定金前，同樣會再進行查檔，確認無誤後才會發放定金。

而對於每一次查檔資料的審核，深圳中原地產都會嚴格把關。比如按規定查檔是5個工作日內有效，有的查檔資料送來時可能剛過了5個工作日，負責審核的部門就會告知經紀人必須再次查檔確認才可以通過審核。

房產交易流程本就繁雜，但為了安全，我們不怕麻煩，不管是多次查檔，還是駁回重審，都是為了保障買賣雙方的交易安全。我們始終用行動與事實證明：為你把好每一關，安全中介選中原！