觀點地產網兩宗“地王”一北一南，一宗產生於2015年10月北京的一場激烈土拍，一宗則來自於2017年3月廣州的一場土地鏖戰。如果彼時的市場預期未曾變化，它們應該步入了開發周期的不同階段，但時空卻在眼下發生了交匯。
9月10日，位於北京市豐台區的葛洲壩中國府終於開放示範區。2015年10月，葛洲壩“單挑”眾多巨無霸聯合體，包括中糧天恆首創、龍湖保利首開平安、以及萬科金融街，最終以49.5億元總價和4.1萬平方米保障房配建面積抱地而歸。彼時，住宅部分7.5萬元/平方米的樓面地價刷新了北京的單價紀錄。
葛洲壩拿地兩年後，許多房企們也在土地市場上血脈僨張。2017年初大概是地王潮退的最後階段了，去年3月份，粵派房企時代以總價20.37億元、配建面積4.41萬平方米競得廣州海珠區一宗地，樓面價5.54萬元/平方米創全市單價紀錄。
以行業的一般節奏來看，如果是普通的項目，它該早已進入了銷售階段，但“地王”不同，時代的這個項目於近日才堪堪公布了它的設計方案。
近來土地市場流拍現象頻現，一二線城市的銷售價格和成交面積保持平穩，但仍有觀點認為，一二線城市目前處於低斜率復甦通道。市場是否會真如此般預期，並為過去沉寂的地王帶來一線生機？對此，也有業內人士持有不同的意見，認為行業依然看不到管控放鬆的機會。
京廣地王亮相
儘管此前北京葛洲壩中國府多次向外界釋放資訊，但在拿地三年後的2018年9月10日，它才首次對外開放示範區。
這個項目位於北京市豐台區花鄉樊家村，土地代征地面積2.77萬平方米，建築面積20.38萬平方米，土地用途為R2二類居住用地、A61機構養老設施用地、A5醫療衛生用地、A334托嬰用地、A331中學用地。
由於北京土地供應較少，加之樊家村項目臨近西南三環，2015年10月20日下午的土拍現場，這宗土地引來眾多房企的圍獵。當日，參與拍地的開發商既有聯合體也有獨行者，包括中糧天恆首創、龍湖保利首開平安、萬科金融街、中國金茂、中鐵建、金地、中鐵置業和葛洲壩等。
73輪競地價、31輪競拍保障房之後，葛洲壩以49.5億元的總價和4.1萬平方米保障房配建面積，將該地塊攬入懷中。商品住宅部分的樓面價高達7.5萬元/平方米，使得它成為北京新的單價地王，一時間引起眾議。
後來的市場預期發生了變化，地王項目的生存狀況一直被外界關注著，直到現在它們的一舉一動依然能夠成為行業的話題。
這其中便包括葛洲壩中國府。合碩機構首席分析師郭毅對觀點地產新媒體表示，從企業的經營邏輯和產品邏輯來考慮，也就能夠理解葛洲壩中國府為何從拿地到開放示範區用去了3年的時間。
她以7.5萬元/平方米的樓面地價去推導，認為葛洲壩中國府的銷售價格至少是在十二、三萬才能實現一定的利率。“北京市住建委對於房價的管控，不可能批出這麽高的預售價，所以企業面臨開盤就虧損的狀況，怎麽可能去著急推呢？”
“葛洲壩也需要對這個項目的客群進行深入的研究，才能打造出政府和頂級客群需要的產品，這些產品研發的過程會更長一些。”郭毅表示。
實際上，葛洲壩拿地的那兩年，國內一二線城市的土地市場熱度不減，造就地王迭出的現象。從北往南看，在2017年3月29日的廣州，時代以將近20.37億元的總價、4.41萬平方米的配建面積競得海珠區廣紙石崗路地塊，力壓包括保利、萬科、碧桂園、招商蛇口、越秀等在內的其余24家房企。
這個項目總面積2.02萬平方米，建築面積8.08萬平方米，樓面地價5.54萬元/平方米的樓面地價刷新廣州單價紀錄，並一直保持至今。
去年中期業績會上，時代地產（更名前）的執行董事、董事會主席及行政總裁岑釗雄說，他不覺得“這樣的地價非常貴”，因為“地塊很小總價不高，隻佔了20億元的資金”。
儘管如此，他依然為這個項目上引入援手。觀點地產新媒體獲悉，去年6月15日，光大興隴信託有限責任公司向這個項目的競得者廣州市傲钜投資有限公司增資6000萬元，從而獲得該公司30%的股權。
觀點地產新媒體獲悉，該項目已於8月開始動工。最新的設計規劃顯示，該項目主要由東、西兩部分組成。其中，東部地塊規劃為住宅區，將建設4幢17-35層高層住宅；東南側規劃有幼稚園，西部地塊則規劃建設小學。
從拿地至今，時代“地王”項目也度過了一年半時間，如果按照開盤必先走完的流程來看，這個項目才剛剛踏出了它的第一步。
在廣州中原地產項目部總經理黃韜看來，這是“地王”的正常節奏。“它肯定要想更多的方案，特別是一些能夠讓它增值的方案，它才能夠操盤。”
南北地王的焦慮
實際上，無論是葛洲壩中國府、時代廣州項目還是其它地王項目，眼下橫亙它們面前的核心問題，就是利潤。
近來土地市場流拍現象頻現，一二線城市的銷售價格和成交面積保持平穩。招商證券在近期一份報告中提出，三四線城市的周期因過去供給側改革（棚改貨幣化補貼）的影響，從現在到明年上半年全國銷量大致處於低斜率復甦通道，而目前整體一二線城市處於低斜率復甦通道。
是否市場預期真會如此，並為過去沉寂的地王帶來一線生機？對此，也有業內人士持有不同的意見，認為行業依然看不到管控放鬆的機會。
“恰恰相反，一二線城市或者之前銷售比較旺的地區越來越嚴，沒有放鬆的跡象。”黃韜預判，今年下半年到明年初會是銷售的谷底，“過了明年初，（市場）可能又不同，會相對恢復元氣，會好一點，現在賣就不行啦，遇到視窗。”
以時代廣州項目來看，業內人士認為該項目的盈虧平衡點為接近8萬元/平方米，而目前該項目臨近的在售新房項目金融街融禦、雅居樂海珠小雅、星匯海珠灣等，樓面地價均介於1.6-2.7萬元/平方米之間，銷售均價則位於5.5-6萬元/平方米；臨近的二手房則普遍介於3-4萬元/平方米。
葛洲壩中國府似乎也面臨著類似的難題。
郭毅認為，從整體的市場環境來看，北京對於房價的管控“談不上放鬆”，“整體彈性還是相對繃緊的”。
她接著對觀點地產新媒體分析道：“隻不過有中低建案上市之後，對整個成交均價產生了結構性的拉低；（住建委）對個別的產品品質較好、硬體設施配套比較完備的高端項目，在價格的審批上略有放鬆，但是最終都是保持整體的均價水準環比不上漲。”
從葛洲壩中國府所在的片區來看，周邊環境也並不友好。
在剛剛競得該地塊的2015年10月，臨近的豪宅項目龍湖西宸原著才開盤不久。這個項目的住宅部分折合樓面價約6.07萬元/平方米，預售價格亦超過了10萬元/平方米，它常被外界拿來比對，以分析葛洲壩這宗土地的市場前景。
3年過去，龍湖西宸原著全部售罄，近來產生的交易已經是二手房買賣。最新的消息顯示，龍湖西宸原著的平層產品二手均價小幅超過11萬元/平方米。
這個項目已推進到開放示範區的階段，目前的難點在於，取得一個令企業和住建委均滿意的預售價並非易事。觀點地產新媒體獲悉，2018年至今，豐台區僅發放10張預售證，擬售價格介於6.3-8.9萬元/平方米。
然而，郭毅認為這不意味著葛洲壩無法拿到一個相對合理的價格。“也要看葛洲壩它打造的是什麽樣的產品，住建部也會根據開發商在產品上的投入，給它一個相對合理的價格，不可能讓項目完全沒有利潤，這也不客觀”。
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