地王項目放緩入市 葛洲壩何時釋放價值

（圖片來源：全景視覺）

經濟觀察報 記者 田國寶 特約記者 劉偉曾經北京樓面價地王項目葛洲壩北京中國府開盤終於有了時間表。一位置業顧問在電話中透露，項目預計在3月份開盤，銷售均價大約在12.5萬元/平方米，“開盤時間最遲不會超過3月底。”

如果從2015年拿地時算起，至今已經過去了三年零四個月。在房地產行業中，通常一個項目從拿地到銷售時間不會超過一年，最快的拿地四到五個月就可以開盤銷售，葛洲壩北京中國府項目顯然是個例外。

實際上，對於葛洲壩來說，面臨類似情況的不僅僅是北京中國府項目，南京中國府項目也面臨著同樣問題。從2016年5月份拿地算起，還差兩個月就滿三年，至今距離開盤銷售仍然沒有時間表。

與北京項目一樣，南京中國府項目也一度成為南京樓面價地王項目。2015年開始，葛洲壩地產開始頻頻在全國創造樓面價地王，北京、上海、南京和合肥等城市的地王中都留下葛洲壩印跡。

葛洲壩地產表示，北京、南京等項目之所以遲遲沒有開盤，主要是因為葛洲壩地產正在推進5G綠色科技住宅品牌理念，而全面落實這一理念需要時間。

在葛洲壩地產看來，北京等城市地王不存在無法解套的可能，只是時間的問題。

百億貨值

冬末春初的北京依然格外寒冷，在豐台區豐台東路和樊羊路交匯處的西南角，一片不小的工地上，正在施工的高層建築已經越過高大圍牆，從外觀上看，整個的雛形已經初現，已經具備申請預售證的資格。

2015年10月，在北京市一場歷經104輪競價的土拍中，葛洲壩地產擊敗包括萬科、保利、龍湖、中糧等眾多房企，最終以49.5億元總價和配建4.1萬平方米保障房摘走豐台區花鄉樊家村危改地塊。

彼時，樊家村危改地塊以7.5萬元/平方米的樓面地價超越霄雲路8號項目，成為北京新的單價地王。北京市住建委信息顯示，葛洲壩北京中國府項目於2017年3月份正式動工。

北京市住建委信息顯示，北京中國府項目共分為七期建設，其中一期項目主要包括6.6萬平方米的回遷樓，三期項目包括4.7萬平方米公租房。商品住宅建築面積為14.85萬平方米。

按照葛洲壩中國府項目銷售透露的12.5萬元/平方米均價估算，整個項目商品住宅部分的貨值大約為185.66億元。2015年12月，在葛洲壩獲取該幅土地兩個月後，臨近的懋源釣雲台項目開盤，售價為8萬元/平方米。

在當時，葛洲壩北京中國府項目樓面價僅僅比釣雲台銷售價格少5000元/平方米，不過，兩者差距很快拉開。到了2016年9月份，釣雲台項目售價已經漲至11萬元，並在當年底漲至12萬元。2017年3月份中國府項目開工時，釣雲台項目售價漲至13萬元。

與中國府項目同時期動工的中糧天恆天悅壹號項目在2017年8月份就實現開盤，但2018年9月10日北京中國府項目確定案名並開放示範區後，至今仍沒有拿到預售許可證。

中國府置業顧問表示，項目預計會在3月份開盤，均價大約為12.5萬元/平方米，最晚不會超過3月底，項目於2018年9月份就開始接受看房，但是看房需要當面驗證銀行卡餘額或理財账戶餘額不低於200萬元。

葛洲壩地產方面表示，項目原本計劃於2018年開盤，主要因為項目沒有取得預售證。

經濟觀察報記者了解到，在北京銷售超過8萬元/平方米，尤其是超過10萬元/平方米的建案，申領預售許可證需要進行排隊，2018年下半年，僅有金茂城苑、將台水岸家園、懋源璟禧園、亞林上苑、璽萌壹號院等少數獲批10萬元單價。

招拍掛文件顯示，葛洲壩北京中國府項目用地面積為10.46萬平方米，規劃建築面積為20.38萬平方米，除了住宅外，還包括養老設施、醫療衛生、幼兒園和中學等配套。此外項目還需要配建一定比例的保障房。

葛洲壩地產方面表示，北京項目開盤事宜早在2018年就已經提上日程，但一直未能拿到預售許可證，“應該會在（2019年）某個時間能開盤，只是到目前為止還沒有拿到預售證。”

搶籌高價值資源

對於葛洲壩而言，北京項目只是其眾多樓面價地王中的一個。在堪稱“地王之年”的2016年，土地市場上最為矚目的城市當屬南京。當年南京包攬了全國總價地王前十名中的一半數量。

早在2015年6月份，葛洲壩就以11.04億元價格拍下上海青浦區一幅商住用地，樓面單價為2.73萬元/平方米，創造了青浦區樓面價地王。目前上海青浦項目已經開盤在售。

2016年4月，葛洲壩以45213元/平方米的樓面價一舉拿下南京河西地塊，創造當時樓面價地王，時至今日，該地塊仍沒有入市。目前南京中國府項目周邊建案銷售均價為3.3萬元/平方米。

緊接著，2016年6月份，葛洲壩地產在合肥以15.89億元價格獲得濱湖地塊，樓面價為2.21萬元；以24.36億元價格獲得省府地塊，樓面價達到2.2萬元。均創造了樓面價地王。

2018年8月份，合肥中國府項目開盤，銷售均價為3.5萬元。一名銷售人員在電話中表示，這個價格為均價，具體價格可以到售樓處進行商談。”合肥市房管局備案信息顯示，合肥中國府項目232套住宅中，處於銷售備案狀態的大達30套左右。

2017年6月份，葛洲壩地產以43.18億元價格拍下杭州蔣村地塊，該幅土地面積為5.68萬平方米，建築面積為13.6萬平方米，自持比例達到44%。該幅地塊以3.17萬元/平方米樓面價創下西湖區樓面價地王。

2017年7月份，葛洲壩地產聯合五礦地產以65億元價格拍下南京鼓樓地塊，樓面價為3.85萬元/平方米。2018年12月，葛洲壩在鼓樓區拿下的另一幅土地，樓面價為2.24萬元/平方米。2017年9月份，葛洲壩地產又在蘇州拍下一幅樓面價為2.85萬元/平方米的土地。

進入2018年以後，葛洲壩地產明顯放緩拿地節奏，全年僅在南京鼓樓和北京海澱獲取兩幅土地。其中海澱翠湖地塊於2018年1月份以55億元競得，樓面價為4.09萬元/平方米，限定的銷售均價為5.53萬元/平方米。

此外，葛洲壩還入股保利廣州廣鋼新城項目和華潤武漢光谷地王項目。不過，隨著2017年317調控政策實施，全國一二線主要城市實施限價、限購、限售、限貸等政策，使得葛洲壩地王項目入市步伐不同程度放緩。

亟待釋放

葛洲壩集團是首批確立的16家房地產主業的央企之一，原來旗下有兩塊地產業務，其中葛洲壩置業主要針對武漢本地市場，葛洲壩房地產針對武漢全國市場，近年，葛洲壩集團逐步整合地產業務，形成目前葛洲壩地產。

2014年前後，葛洲壩地產確立了“全力推動二次發展布局，立足一線深耕細作”的開發思路，開始在武漢之外的北京、上海等一線城市拿地。並逐步將業務觸角伸向二線城市，進入杭州、南京、合肥、成都等城市。

實際上，近年來葛洲壩地產在投入與收益方面情況並不理想。經濟觀察報記者根據葛洲壩年報不完全統計，從2015年到2018年上半年，葛洲壩累計支出的拿地資金為375.32億元，而同期累計銷售額為403.94億元。

在年度房地產項目支出與收益方面，據不完全統計，2015年到2018年上半年，葛洲壩地產項目累計投入金額為471.02億元，而同期項目累計收益僅為46.39億元，不足十分之一。

2017年年報顯示，彼時葛洲壩地產共有18個項目，全部位於一二線城市，其中涉及在售、交付的項目有6個項目。在建項目權益施工面積為325.41萬平方米，實現銷售金額159.26億元，竣工面積為69.06萬平方米。

到了2018年上半年，葛洲壩地產項目為17個，涉及銷售和交付的項目有2個。在建權益施工面積為298.5萬平方米，實現銷售面積30.44萬平方米，銷售合約簽約金額63.13億元，竣工建築面積為3.42萬平方米。

克而瑞數據顯示，2018年葛洲壩地產全年權益銷售金額為117.9億元，排名下滑11位至第139名。葛洲壩半年報顯示，2018年上半年房地產業務實現營收29.74億元，同比下降了26.55%。

在1月15日舉辦的中國標準價值高峰論壇上，葛洲壩地產董事長何金鋼表示，中央提出“房子是用來住的、不是用來炒的”，葛洲壩地產作為中國“高價值地產引領者”，堅持高質量發展，開創性地研發了“5G科技”體系，矢志將房地產行業引向“綠色、健康、智慧”的新時代，迎接更美好的中國人居。

地王項目放緩入市 葛洲壩何時釋放價值

經濟觀察報 記者 田國寶 特約記者 劉偉

曾經北京樓面價地王項目葛洲壩北京中國府開盤終於有了時間表。一位置業顧問在電話中透露，項目預計在3月份開盤，銷售均價大約在12.5萬元/平方米，“開盤時間最遲不會超過3月底。”如果從2015年拿地時算起，至今已經過去了三年零四個月。在房地產行業中，通常一個項目從拿地到銷售時間不會超過一年，最快的拿地四到五個月就可以開盤銷售，葛洲壩北京中國府項目顯然是個例外。實際上，對於葛洲壩來說，面臨類似情況的不僅僅是北京中國府項目，南京中國府項目也面臨著同樣問題。從2016年5月份拿地算起，還差兩個月就滿三年，至今距離開盤銷售仍然沒有時間表。與北京項目一樣，南京中國府項目也一度成為南京樓面價地王項目。2015年開始，葛洲壩地產開始頻頻在全國創造樓面價地王，北京、上海、南京和合肥等城市的地王中都留下葛洲壩印跡。葛洲壩地產表示，北京、南京等項目之所以遲遲沒有開盤，主要是因為葛洲壩地產正在推進5G綠色科技住宅品牌理念，而全面落實這一理念需要時間。在葛洲壩地產看來，北京等城市地王不存在無法解套的可能，只是時間的問題。百億貨值冬末春初的北京依然格外寒冷，在豐台區豐台東路和樊羊路交匯處的西南角，一片不小的工地上，正在施工的高層建築已經越過高大圍牆，從外觀上看，整個的雛形已經初現，已經具備申請預售證的資格。2015年10月，在北京市一場歷經104輪競價的土拍中，葛洲壩地產擊敗包括萬科、保利、龍湖、中糧等眾多房企，最終以49.5億元總價和配建4.1萬平方米保障房摘走豐台區花鄉樊家村危改地塊。彼時，樊家村危改地塊以7.5萬元/平方米的樓面地價超越霄雲路8號項目，成為北京新的單價地王。北京市住建委信息顯示，葛洲壩北京中國府項目於2017年3月份正式動工。北京市住建委信息顯示，北京中國府項目共分為七期建設，其中一期項目主要包括6.6萬平方米的回遷樓，三期項目包括4.7萬平方米公租房。商品住宅建築面積為14.85萬平方米。按照葛洲壩中國府項目銷售透露的12.5萬元/平方米均價估算，整個項目商品住宅部分的貨值大約為185.66億元。2015年12月，在葛洲壩獲取該幅土地兩個月後，臨近的懋源釣雲台項目開盤，售價為8萬元/平方米。在當時，葛洲壩北京中國府項目樓面價僅僅比釣雲台銷售價格少5000元/平方米，不過，兩者差距很快拉開。到了2016年9月份，釣雲台項目售價已經漲至11萬元，並在當年底漲至12萬元。2017年3月份中國府項目開工時，釣雲台項目售價漲至13萬元。與中國府項目同時期動工的中糧天恆天悅壹號項目在2017年8月份就實現開盤，但2018年9月10日北京中國府項目確定案名並開放示範區後，至今仍沒有拿到預售許可證。中國府置業顧問表示，項目預計會在3月份開盤，均價大約為12.5萬元/平方米，最晚不會超過3月底，項目於2018年9月份就開始接受看房，但是看房需要當面驗證銀行卡餘額或理財账戶餘額不低於200萬元。葛洲壩地產方面表示，項目原本計劃於2018年開盤，主要因為項目沒有取得預售證。經濟觀察報記者了解到，在北京銷售超過8萬元/平方米，尤其是超過10萬元/平方米的建案，申領預售許可證需要進行排隊，2018年下半年，僅有金茂城苑、將台水岸家園、懋源璟禧園、亞林上苑、璽萌壹號院等少數獲批10萬元單價。招拍掛文件顯示，葛洲壩北京中國府項目用地面積為10.46萬平方米，規劃建築面積為20.38萬平方米，除了住宅外，還包括養老設施、醫療衛生、幼兒園和中學等配套。此外項目還需要配建一定比例的保障房。葛洲壩地產方面表示，北京項目開盤事宜早在2018年就已經提上日程，但一直未能拿到預售許可證，“應該會在（2019年）某個時間能開盤，只是到目前為止還沒有拿到預售證。”搶籌高價值資源對於葛洲壩而言，北京項目只是其眾多樓面價地王中的一個。在堪稱“地王之年”的2016年，土地市場上最為矚目的城市當屬南京。當年南京包攬了全國總價地王前十名中的一半數量。早在2015年6月份，葛洲壩就以11.04億元價格拍下上海青浦區一幅商住用地，樓面單價為2.73萬元/平方米，創造了青浦區樓面價地王。目前上海青浦項目已經開盤在售。2016年4月，葛洲壩以45213元/平方米的樓面價一舉拿下南京河西地塊，創造當時樓面價地王，時至今日，該地塊仍沒有入市。目前南京中國府項目周邊建案銷售均價為3.3萬元/平方米。緊接著，2016年6月份，葛洲壩地產在合肥以15.89億元價格獲得濱湖地塊，樓面價為2.21萬元；以24.36億元價格獲得省府地塊，樓面價達到2.2萬元。均創造了樓面價地王。2018年8月份，合肥中國府項目開盤，銷售均價為3.5萬元。一名銷售人員在電話中表示，這個價格為均價，具體價格可以到售樓處進行商談。”合肥市房管局備案信息顯示，合肥中國府項目232套住宅中，處於銷售備案狀態的大達30套左右。2017年6月份，葛洲壩地產以43.18億元價格拍下杭州蔣村地塊，該幅土地面積為5.68萬平方米，建築面積為13.6萬平方米，自持比例達到44%。該幅地塊以3.17萬元/平方米樓面價創下西湖區樓面價地王。2017年7月份，葛洲壩地產聯合五礦地產以65億元價格拍下南京鼓樓地塊，樓面價為3.85萬元/平方米。2018年12月，葛洲壩在鼓樓區拿下的另一幅土地，樓面價為2.24萬元/平方米。2017年9月份，葛洲壩地產又在蘇州拍下一幅樓面價為2.85萬元/平方米的土地。進入2018年以後，葛洲壩地產明顯放緩拿地節奏，全年僅在南京鼓樓和北京海澱獲取兩幅土地。其中海澱翠湖地塊於2018年1月份以55億元競得，樓面價為4.09萬元/平方米，限定的銷售均價為5.53萬元/平方米。此外，葛洲壩還入股保利廣州廣鋼新城項目和華潤武漢光谷地王項目。不過，隨著2017年317調控政策實施，全國一二線主要城市實施限價、限購、限售、限貸等政策，使得葛洲壩地王項目入市步伐不同程度放緩。亟待釋放葛洲壩集團是首批確立的16家房地產主業的央企之一，原來旗下有兩塊地產業務，其中葛洲壩置業主要針對武漢本地市場，葛洲壩房地產針對武漢全國市場，近年，葛洲壩集團逐步整合地產業務，形成目前葛洲壩地產。2014年前後，葛洲壩地產確立了“全力推動二次發展布局，立足一線深耕細作”的開發思路，開始在武漢之外的北京、上海等一線城市拿地。並逐步將業務觸角伸向二線城市，進入杭州、南京、合肥、成都等城市。實際上，近年來葛洲壩地產在投入與收益方面情況並不理想。經濟觀察報記者根據葛洲壩年報不完全統計，從2015年到2018年上半年，葛洲壩累計支出的拿地資金為375.32億元，而同期累計銷售額為403.94億元。在年度房地產項目支出與收益方面，據不完全統計，2015年到2018年上半年，葛洲壩地產項目累計投入金額為471.02億元，而同期項目累計收益僅為46.39億元，不足十分之一。2017年年報顯示，彼時葛洲壩地產共有18個項目，全部位於一二線城市，其中涉及在售、交付的項目有6個項目。在建項目權益施工面積為325.41萬平方米，實現銷售金額159.26億元，竣工面積為69.06萬平方米。到了2018年上半年，葛洲壩地產項目為17個，涉及銷售和交付的項目有2個。在建權益施工面積為298.5萬平方米，實現銷售面積30.44萬平方米，銷售合約簽約金額63.13億元，竣工建築面積為3.42萬平方米。克而瑞數據顯示，2018年葛洲壩地產全年權益銷售金額為117.9億元，排名下滑11位至第139名。葛洲壩半年報顯示，2018年上半年房地產業務實現營收29.74億元，同比下降了26.55%。在1月15日舉辦的中國標準價值高峰論壇上，葛洲壩地產董事長何金鋼表示，中央提出“房子是用來住的、不是用來炒的”，葛洲壩地產作為中國“高價值地產引領者”，堅持高質量發展，開創性地研發了“5G科技”體系，矢志將房地產行業引向“綠色、健康、智慧”的新時代，迎接更美好的中國人居。