北京商業迎來新“商機”

堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”大方針，深化差別化調控，並強調擴大並落實“有效供給”，北京正從土地“供給側”解決供需結構不匹配問題，擴大政策性住房、租賃住房的比重。

對於開發商而言，在這已經到來的“白銀時代”，僅靠“開發”難成百年老店。於是，各家房企紛紛轉型城市運營商，開始持有、運營辦公大樓、長租公寓、商場、酒店等多種商業業態。這也讓北京商業業態迎來新的“商機”。

■ 辦公大樓

IT行業聚集區最受青睞

據仲量聯行統計，2018年上半年，北京辦公樓市場保持良好的增長勢頭。新入市項目出租率在首季度即超過70%。市場中其他空置面積也被快速消化，全市半年度淨吸納量達到39萬平方米，達2011年以來同期最高值。與此同時，全市租金環比增長3.0%，同比增長4.5%。

受到IT行業需求驅動，中關村和望京等IT行業聚集區域也在今年上半年獲得顯著的租金漲幅。由於年初的金融行業監管機構合並以及監管政策收緊，金融街區域租金小幅增長。

今年上半年，獨角獸企業和聯合辦公運營商在市場中表現搶眼，創造大面積辦公租賃需求。

獨角獸企業在中關村和望京快速擴張，並仍在不斷尋求擴租機會。多家聯合辦公運營商則在獲得新一輪融資後，承租能力顯著提升，在金融街、CBD等核心區位積極擴張。

在金融市場方面，銀監會開始嚴格整治金融機構未經審批異地開展業務，因而多家地方城商行已退出北京，但來自金融行業其他領域的需求保持強勁。

觀點:核心區將由增量轉為“增質”

仲量聯行北京研究部經理 米陽

北京辦公樓市場正處於重要轉折期，從增量市場轉換為存量市場，甚至是減量市場。

北京近幾年頒布的政策一脈相承，從2014年到2015年嚴控五環內大型公建項目建設，到2017年北京市總規引導下的 “CBD限高”， 再到今年3月北京建設項目使用性質正面負面清單，都旨在限制、管控中心城區的辦公樓增量，疏解聚集在市區的人口和資源。

在中心城區，辦公大樓市場正由增量到“增質”的轉變不僅僅是一句口號，而是實質影響市場的規劃準則。

北京未來的增量發展將集中在新城區域，如受市政府搬遷帶動的通州、以麗澤為代表的北京南城區域，甚至是以疏解非首都核心功能為首要任務的雄安。

與此同時，如何在現有存量的基礎上提升品質和標準，將是未來北京甲級辦公樓市場關注的重點——不論是提供更靈活多元的辦公選擇，抑或是引入更高端的產業和租戶，都會為市場帶來更多的機遇。

■ 長租公寓

專業化、品牌化正在形成

據第一太平戴維斯研究報告顯示，目前我國住房市場正在經歷一場變革，租購並舉、全面發展住房租賃市場，逐漸成為建立新型住房體系的重要組成部分。

住房租賃市場長期以來都是剛需市場，但目前市場結構並不健全，而長租公寓可以說是傳統租房模式的更新。

隨著相關政策的陸續頒布、個體居住者的消費更新和住房租賃領域的金融創新等一系列改革，開發商、機構投資者、中介等紛紛搶灘長租公寓市場，長租公寓及相關企業正迎來快速發展的新風口。

在資產證券化的引導下，住房租賃主體的專業化、機構化、品牌化正成為時下租賃市場的一大趨向。

6月1日，中國銀行保險監督管理委員會發布《關於保險資金參與長租市場有關事項的通知》表示將積極探索可持續的長租市場商業運作模式。

這是繼4月25日中國證監會和住建部聯合發文支持住房租賃資產證券化後，短短不到40天內國家級金融監管機構再出重磅，支持住房租賃發展。

龐大人口支撐行業藍海

第一太平戴維斯高級董事 溫書閱

去年是長租市場快速發展的一年，在政策的鼓勵下，國內住房租賃市場迎來全面發展的重大機遇。

而今年則稱得上是住房租賃資產證券化的元年，在政府鼓勵“租售並舉”的背景下，國內房地產資產證券化有望在以租賃住房，尤其是長租公寓為底層資產的證券化產品中率先取得突破。

對長租項目來說，前後期都需要大量資金投入。同時，由於長租項目的資金回收周期較長，所以在資金壓力方面，相較住宅銷售項目更大。而長租市場的參與者能否獲得穩定的融資支持，是未來發展的關鍵。

研究顯示，預計到2025年，我國租賃人口將增至約2.5億人；至2030年，將有接近3億人通過租房實現“住有所居”。龐大的租房人口基數將有效支撐著住房租賃市場的發展，使其成為一片值得期待的藍海。

■ 零售物業

購物中心加速更新改造

世邦魏理仕提供的數據顯示，2018年第二季度，沒有新項目開業。安貞華聯、廣安門華聯相繼停業關店。

第二季度季度，整體租賃市場較平淡，餐飲業、本土服飾品牌擴張相對活躍。將原有店鋪在形象、功能上更新以提升購物體驗，以及推出全新副線品牌以開拓新細分市場的趨勢越來越顯著。

記者了解到，6月30日，在經歷了近一年的閉店調改後，龍湖北京長楹天街西區新太空“花間享”正式揭開面紗。據統計，開業當天客流達22萬人次，銷售額突破3200萬元，實現了100%的招商率和開業率（除樂高）。

在關閉了百盛百貨的區域後，去年5月，長楹天街拿出原有百貨區域近4萬平方米太空，集合起藝術、科技等更新消費者體驗的元素，對整體太空環境及內容進行了重構。

花間享一改百貨品類的單一沉悶形態，引入75家更新品牌，突破傳統的每個樓層單一業態的布局，以品牌本身的品質化內容及各類品牌業態的多元混搭打造出悠享的沉浸式藝術生活方式，營造出更豐富、舒適、人性化的遊逛感。

百貨業以“千禧一代”為閱聽人

世邦魏理仕中國華北區顧問 希諾

市場上的部分百貨商場正在積極更新，通過調整業態組合、進行數字化轉型等方式尋求突破。

未來的百貨商場，可以考慮定位閱聽人為千禧一代，為他們提供時尚且符合其消費能力的餐飲和體驗品牌，以及引進輕奢設計師品牌等。線上線下結合的新零售模式，也可幫助項目提供更有特色服務。

據了解，第二季度，北京零售物業市場整體空置率環比上升了0.1個百分點至5.2%。購物中心首層平均租金每天每平方米35.7元，環比上漲0.2%。租金增長來自於次級商圈和成熟外圍區的個別項目。

未來6個月，北京有5個零售物業項目計劃入市，總體量約41.9萬平方米。其入市後，可使空置率小幅上升，而市場租金將保持平穩。