華僑城的“收割”騰挪術

中房報記者盧泳志 | 北京報導

曾經在文旅開發領域風生水起的華僑城集團有限公司（以下簡稱“華僑城”），如今卻遭遇持續增長的負債和模式轉型的尷尬，不得不采取“左手賣出、右手買進”的打法。

7月1日，北京產權交易所消息，雲南華僑城實業有限公司擬轉讓全資控股子公司雲南華僑城置業有限公司50%股權，轉讓底價為7.4億元。值得注意的是，這是近一個月內華僑城第四次出讓旗下項目股權。

華僑城官方對媒體回應，資產處置和股權轉讓主要是為了加快現金回流，提高整體資產周轉效率，這是華僑城實施新戰略的重要組成部分，是新的發展模式下實現企業高質量發展的重要路徑。

“大規模擴張和投資難免會出現一些盈利較低甚至虧損的項目，華僑城剝離的應該主要是這部分資產。”一位從事文旅開發的業內人士指出。

在頻繁出售的同時，華僑城並沒有放緩跑馬圈地的步伐。7月10日，傳來華僑城7億在深圳拿地的消息。據不完全統計，今年來，華僑城接連宣布了多個投資新計劃，其中文旅綜合類佔比超70%，涉及的文旅項目超15個，累計資金近1800億元。

協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝接受中國房地產報記者採訪時指出，大規模的戰略布局以及持續不斷的項目投資，必然會導致資金鏈緊張。拋售固定資產是一種快速回籠資金的手段，但不是長久之計，華僑城需要尋求一種良好的發展模式。

━━━━

出售“回血”

從2015年以來，華僑城將原來旅遊地產為主的戰略調整為文化+旅遊+新型城鎮化戰略。從2017年開始，華僑城陸續簽下超過30個項目，每個項目投資均在百億元以上。

在新戰略的影響下，華僑城的資產規模不斷擴大，背後是持續走高的負債，其資金和債務壓力正在加重。

據記者了解，華僑城主要財務問題集中於公司債務規模和經營性現金流問題上。2015年~2018年，其負債率分別為63.41%、67.12% 、69.89%、73.77%。截至2018年末，華僑城總負債達到2170.05億元，而上一年為1519.87億元，負債總額一年增長了約650億元。

此外，2017~2018年華僑城經營活動產生的現金流量淨額連續兩年為負，分別為-79.14億元、-99.84億元。同時，2018年華僑城投資活動現金淨流出也達168.28億元，同比增長80.27%。

華僑城2018年年報提到，2019年全力以赴抓回款，加快項目周轉去化速度，加快現金回流，除了加快項目開發銷售，還有“創新回款方式方法”。據華僑城相關人士透露，這個方法包括“股權轉讓”。

事實上，從去年10月份開始，華僑城開始頻繁出售資產，據不完全統計，2018年華僑城轉讓18家子公司股權和1個資產包，是2017年的兩倍有余。

華僑城相關負責人回應媒體表示，為加快項目落地實施，公司不斷創新地產業務發展模式，與業內其他企業建立戰略合作聯盟，通過合作開發、股權轉讓、在建工程轉讓等多種方式實現項目快速周轉。

億翰智庫首席分析員張化東對中國房地產報記者表示：“從整體市場來看股權轉讓是一個普遍現象，實際上這是一個加杠杆的過程，近期很多央企都在出售項目股權，其中多數處於虧損狀態，有的項目甚至資不抵債。”

值得注意的是，從近期華僑城的負債情況來看，大規模出售資產並沒有從根本上解決華僑城的資金問題。

截至2019年3月底，華僑城資產負債率、全部債務資本化比率和長期債務資本化比率分別為 71.27%、60.71%和 56.16%，相比年初分別增加2.64%、3.44%和4.16%，整體債務負擔有所加重。

━━━━

“收割”騰挪

記者發現，近年來華僑城出售的資產包括項目公司股權、土地、在建工程及金融資產等，其中以房地產項目為主，且大多處於虧損狀態。

比如最近被掛牌的成都地潤置業發展有限公司，成立於2008年11月24日，注冊資本為4億元。標的企業2018年度營業虧損為4300.75萬元，淨虧損4258.1萬元。截至2019年5月31日，營業虧損1742.44萬元，淨虧損1742.16萬元。

“這是一種清理不良資產的手段，同時也是對不同區域資產的整合。” 同策谘詢研究部總監張宏偉告訴中國房地產報記者，不同區域的項目都會存在一些不良資產，企業會將這些項目進行剝離，通過調倉和換倉優化企業布局，進而使企業的整體戰略更加完善，提高資產的周轉率和回報率。

對此，華僑城曾表示，將去化差、不賺錢、資源佔用量大、短時間內難以變現的資產項目進行出售，採用資本減持的方式優化企業內部布局，將資金更多的放在公司主要業務上。

收割之間，華僑城正在將更多資源集中在優質文旅資產的投資上。近兩年華僑城文旅項目投資總額超兆元，在2018年拿下的82個項目中，旅遊綜合及房地產開發方面佔54個項目，遍布國內50余個城市。

進入2019年，華僑城在文旅板塊的動作更是高歌猛進。

黃立衝表示，華僑城如果想進一步加大文旅產業的投入，就必須套現更多固定資產，使公司有額外的資金。

━━━━

轉型受阻

華僑城以做主題公園起家，早年以“旅遊+地產”的模式構建了“造城”的核心競爭力，地產項目反哺文旅業務的模式奠定了華僑城在主題公園領域的地位。

最近兩年，華僑城開始強調去地產化，急於撕掉身上地產商的標簽，突顯文旅開發商的分量，但其文旅業務的表現卻不盡人意。

聯合信用評級有限公司2019年5月發布的華僑城債券跟蹤評級報告顯示，華僑城面臨著優質旅遊資源稀缺，獲取難度大，公司面臨的旅遊市場競爭風險，“旅遊+地產”模式推廣具有不確定性，公司項目未來投資支出較大，存在一定資本支出壓力等方面的風險。

就目前華僑城的表現看，房地產業務仍然佔據著業績主力地位。

年報數據顯示，2018年，華僑城實現營業收入481.42億元，同比增長13.7%。其中，房地產開發業務營收佔比達58.25%，較2017年增加3.08個百分點；旅遊綜合業務營收佔比為40.83%，較2017年減少2.93個百分點。

儘管近期的股權交易仍以地產項目為主，但華僑城董事會秘書處仍表示：我們轉讓股權只是單純考慮產業布局和戰略意義，不存在偏重某一板塊產業之說。

由此看來，在轉型過程中，如何在市場紛爭中站穩腳跟，仍需謹慎布局。而眼下，華僑城采取轉讓股權、發行債券等方式能否加快資金運轉、彌補高額且持續增長的負債，甚至最終平穩過渡到安全地帶仍是個問題。

（此文刊於中國房地產報7月15日07版責任編輯李紅梅）

流程編輯：曹冉京

審讀：戴士潮

未經授權不得轉載以及任何形式使用