華僑城回應頻繁出售資產內情

（圖片來源：全景視覺）

經濟觀察報 記者 田國寶10月19日，華僑城出售上海華合房地產開發有限公司50%股權的資訊在北京產權交易所進行預披露。上海華合地產由華僑城和華潤各持有50%股權，旗下主要有位於靜安區天目社區地塊項目。

這不是華僑城第一次出售旗下資產，自2018年9月以來，華僑城開始頻繁地出售旗下公司股權及資產，經濟觀察報記者不完全統計，截至10月24日，華僑城掛牌出售和進行預披露的資產至少有15項。

這些被計劃出售的資產，有項目公司股權、土地、在建工程及金融資產，其中以房地產項目為主，但也涉及其他領域股權，出售主體涉及華僑城集團及旗下華僑城股份、華僑城亞洲等。

被計劃出售的房地產項目，多數位於上海、深圳和成都等一二線城市。作為國資委最早認定的以房地產為主業16家央企之一，華僑城這一行為被外界理解拋售資產彌補流動資金。

接近華僑城人士表示，出售資產更多是處於資產配置需要，集團層面要求，把一些佔用資金較大、短期內變現較難和盈利能力較弱的項目變現，把更多資源聚焦在文化、旅遊和新型城鎮化主業上面。

華僑城集團官方回復經濟觀察報表示，資產處置、股權轉讓和合作開發等行為，主要為了加快現金回流，提高整體資產周轉效率，這是華僑城實施新戰略的重要組成部分，是新的發展模式下實現企業高品質發展的重要路徑。

一二線城市地產項目為主

經濟觀察報記者發現，截至目前，華僑城預披露出售的15項資產中，除了6月撤回出售的深圳康橋置業投資有限公司30%股權外，其他14項預披露或正在出售的資產多數發布在9月和10月。

14個項目中，和房地產有關的項目11項，其中位於一二線城市項目9項，4項位於成都，3項位於上海，2項位於華僑城總部深圳。此外，泰州和海南各有1項。

這一輪華僑城出售的資產中，成都共有4項，分別為成都安仁華僑城仁嘉文化旅遊開發有限公司100%股權、成都安仁華僑城仁裡文化旅遊開發有限公司100%股權、成都天府華僑城湖濱商業管理有限公司51%股權和成都地潤置業發展有限公司51%股權。

前兩家文旅開發公司為華僑城安仁古鎮項目公司中的一部分，今年1月9日，成都安仁華僑城以2.02億元價格獲取安仁兩幅共計163畝土地，兩幅土地用途為住宅及配套商業，安仁鎮隸屬於成都市大邑縣。

成都地潤置業開發的洛帶部落格小鎮項目為華僑城洛帶古鎮項目一部分，該公司原為台灣企業景富投資旗下項目，今年1月，股東變更為成都洛帶華僑城文化旅遊開發有限公司。6月，華僑城在洛帶古鎮附近還拿下107.6畝土地。

上海出售的3項資產，除了與華潤合作開發的天目社區項目外，10月，華僑城還預披露了出售上海萬錦置業發展有限公司100%股權和上海華僑城中意文化廣場二期項目的消息，三個項目淨資產接近30億元。

以天目社區項目為例，華僑城在項目公司上海華合房地產持股50%，本次掛牌出售，意味著華僑城徹底退出項目開發。天目社區項目拿地成本為69.32億元，包括2.45萬平方米的住宅、3.65萬平方米商業及12.14萬平方米的辦公。

天目社區項目位於上海蘇州河區域，有一定稀缺性，但由於上海商住限購，顯然去化周期較為漫長。截至9月底，上海華合地產淨資產為14.95億元，負債23.28億元。

類似的還有上海華僑城中意文化廣場二期資產包，該資產同樣為商住用地，主要由土地及部分在建工程組成，建築面積為13.03萬平方米，轉讓底價為12.37億元，交易時間截至11月2日。

上海的另一個資產包為萬錦置業名下合利坊舊區改造項目。據上海市普陀區房管局檔案資訊，該項目共需要拆遷799戶居民，由於市場房價上漲較快，目前還有60余戶居民沒有有搬遷，拆遷許可證截至2019年2月28日。

位於深圳的兩個項目同樣為舊改項目，其中深圳萬霖投資有限公司為龍崗區阪田大貿工業區舊改實施主體，該項目獲取時間為2017年5月，開發建設用地面積11847.1平方米，計容面積為6.99萬平方米。

深圳市協豪房地產開發有限公司同樣為舊改項目，2015年華僑城以28億元價格從花伴裡手中收購恆祥基51%股權，並更名為華僑城城市更新，作為華僑城旗下舊改平台，協豪地產為華僑城城市更新子公司。

不僅僅是地產項目

華僑城計劃出售的資產中，還有兩項位於三四線城市。其中一個是10月份掛牌出售的海南華僑城實業有限公司100%股權。今年6月，海南華僑城實業與文昌市簽約了宋氏文化園、東郊椰林、紫貝門戶田園廣場等三個項目。

海南是國內限購最嚴厲的省份之一，今年4月，海南省政府發布了全域限購政策。

截至三季度末，海南華僑城實業負債24.66億元，淨資產為4735.58萬元。

另一個地產資產包為泰州華僑城部分土地及在建工程，北京產權交易所資訊顯示，資產包土地面積為42.99萬平方米，土地性質主要為商住，掛牌出售低價為6.15億元。泰州華僑城項目已經連續多年虧損。

其實，從9月華僑城陸續將計劃出售的資產掛牌時，出售範圍就不限於房地產項目。9月份預披露了出售深圳華僑城消費安裝工程有限公司100%股權的資訊，截至8月底，該公司淨資產為655.2萬元。

另一個非地產項目為10月初預披露出售的英大證券0.74%股權，英大證券為國家電網控股的全國性證券公司，2002年5月華僑城成為英大證券的股東，這次出售後，華僑城將退出英大證券股東序列。

10月24日，北京產權交易所掛出中山華力包裝有限公司100%股權預披露資訊，該公司股東榮添投資有限公司為華僑城（亞洲）控股旗下公司，10月22日，華僑城亞洲董事會批準了出售行為。

不難發現，被出售的項目中，第一類為拆遷難度較大的舊改項目，包括上海的1個項目和深圳的2個項目，這些項目雖然前景可觀，但變現周期較長。

第二類為去化周期較長的項目，無論是因為限購政策導致去化較慢的上海商住項目和海南項目，還是本身區位並不理想的安仁、泰州等項目，被出售同樣是因為周轉較慢。

第三類為資產本身盈利不強或者規模較小，且與華僑城主業關聯性不強的產業，比如目前正在增資的英大證券、淨資產只有655萬元的深圳華僑城消防安裝工程有限公司以及陷入虧損的華力包裝。

華僑城集團回復經濟觀察報稱，這種做法，既有利於華僑城進一步聚焦主業，保證企業有更多的精力和資源集中到文旅產品的開發建設中，不斷提升文旅核心競爭力，通過資源優化配置，為消費者開發與建設更優質的文旅項目。

背後的邏輯

從2015年以來，華僑城開始啟動對內改革、對外開放的新興戰略，將原來旅遊地產為主的戰略調整為文化+旅遊+新型城鎮化戰略，華僑城方面表示，通過資產處置、股權轉讓、合作開發等方式，加快現金回流，提高資產周轉效率，是華僑城新戰略的重要組成部分。

上述接近華僑城人士也表示，華僑城對內改革主要圍繞新型戰略進行，今年已經基本完成，下一步就是進行業務調整，“原來華僑城做了很多投資，下一步將把和主業關聯不大且盈利能力有限的資產逐步剝離。”

從2017年確立了新戰略以來，華僑城集團陸續簽下了超過30個項目，每個項目投資均在百億元以上。而且，由於是文化旅遊項目，每個項目前期均需要投入大量資金用於基礎設施和文化旅遊設施建設。

在新戰略的影響下，近年華僑城集團資產、負債、淨利潤等財務指標增幅均較大，截至2018年6月，總資產達到了3822.35億元，比3月末增長了400.57億元，是2017年底的5.1倍。

同時期，華僑城集團負債也大幅上升，借款、債券和票據從2017年底的249.68億元增加至2018年6月底的1370.99億元，增加了4.5倍。

上述人士認為，華僑城想要保持快速發展，提高周轉率是必要保障，即將資源在一定時間內變現，實現快刀斬亂麻的效果。“如果自己可以開發，那就自己開發，自己開發不了，就交給別人開發，戰略上快速回籠資金，戰術上比較靈活。”

華僑城集團在書面回復中表示，在傳統發展模式下，華僑城主要通過文旅產品配套獲取土地資源，必須通過完整的房地產開發、銷售才能實現價值，在現金回流和收益方面與文旅產品形成互補。

在創新發展模式下，華僑城獲取土地資源後，一方面用於發揮核心優勢，打造文化旅遊項目，另一方面，通過資產出售、股權出讓和合作開發等形式，將部分配套土地價值變現，實現資金高效周轉。

華僑城集團進一步指出，在當前經濟形勢下，華僑城集團通過市場化手段，整合多種方式，不斷調整提高整體資產周轉效率，為文旅建設提供了有力保障。這是正常的市場行為，也是華僑城集團在創新發展模式下實現跨越發展的重要路徑。在未來，這些創新手段也將成為集團常規的經營模式。

也就是說，華僑城集團想要維系其快速發展文化旅遊新型城鎮化戰略，不僅需要砍掉短期難以變現的資產，實現輕裝上陣，同時也需要將手中資源不斷變現，無論房地產形勢如何，資產整體周轉率盡可能保持高效。

華僑城集團在回復中表示，目前華僑城集團旗下項目資金流轉狀況良好。“在國資委的監督下，華僑城集團將持續對資產進行優化，進一步提高資金使用效率。”