據IPO早知道消息，濱江服務集團今天正式登陸港股。本次香港IPO共發行6670萬股，佔擴大股本後的25%，募資4.64億港元（合5900萬美元），同時設有15%的綠鞋機制。最終定價為每股6.96港元，對應2019年13.54倍的市盈率。裡昂證券是本次發行的獨家保薦人、全球協調人和簿記管理人。簿記管理人還包括海通國際、華泰金融和申萬宏源。
來源 |本文由IPO早知道（ID：ipozaozhidao）整理撰寫，文中觀點僅供參考
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在濱江服務之前，已有多家內地房企分拆旗下物業板塊赴港上市。2018年以來，先後有雅生活服務、碧桂園服務、新城悅、佳兆業物業、旭輝永升生活在香港上市，加上此前港股上市的彩生活、中海物業、中奧到家、綠城服務等，目前在港股上市的物管公司已經超過11家。
內地房企選擇分拆物業公司赴港上市一方面是出於融資的需求，另一方面是看中了港股市場估值較高的特性。在港股市場上，目前分拆上市的內地物業公司動態市盈率均超過其母公司。截至2月28日，2018年上市的內地物業股僅有佳兆業物業跌破發行價。
七成業務源於濱江集團
與大部分房企相比，濱江集團涉足物業服務領域的時間相當領先，濱江物業早在1995年4月便已成立。同大多數房企物業公司一樣，濱江服務的業務大多靠母公司輸血。
截至2018年8月31日，濱江服務共為48000個物業部門提供物業管理服務。在管總建築面積為1081萬平方米，在管物業68個。其中，就在管面積而言，72.3%的在管面積來自於濱江集團開發的物業，27.7%來自於獨立第三方的物業開發商開發的物業。
對於過度依賴母公司這一點，濱江服務解釋，自從2018年8月31日後，在濱江服務新增的16個物業項目中，有9個來自於濱江集團，有7個來自於第三方，對母公司的依賴性將逐步減少，來自於獨立第三方的比例增強。
並且，因母公司涉獵區域主要集中在浙江地區，濱江服務早年的版圖擴張受到了相應限制。對此，於2018年8月31日後，濱江服務集團已將物業管理組合擴展至江蘇及江西，涵蓋中國四個省、直轄市及自治區的19個城市，不斷外擴，獲得新的合約管理項目將是濱江服務集團著力要做的重要工作之一。
從營收來看，2015-2017年，濱江服務集團分別實現收入1.59億、2.26億、3.49億元人民幣，年複合增長率高達48.3%。截止2018年8月31日的前八個月，濱江服務的營收為3.07億元，同比增長43.46%。其營收增長主要受益於平均管理費的上漲。2015-2017年，其平均物管費每月每平方米分別為3.39元、3.8元、3.88元，截止2018年前8月，其進一步提升至3.98元，這個管理費水準是明顯高於行業平均水準的。
從盈利水準來看，2015-2017年及截止2018年8月31日的前八個月，濱江服務的期內淨利潤分別為1146.9萬元、2210.6萬元、5755.2萬元、5074.6萬元。
這一系列數據說明濱江服務在業內處於尚可的水準，而據中國指數研究院資料，就2017年高端住宅物業的在管建築面積而言，濱江服務在杭州排名第二、在浙江省排名第五、在長江三角洲排名第十。
多元化布局尚需加強
從招股書來看，濱江服務獲得了2018年中指院授予的中國物業服務專業化運營領先品牌企業及中國物業管理品牌證書，品牌價值高達18.86億元。
如此高的品牌價值，濱江服務的競爭力主要還是得益於強大的母公司光環。在其深耕的杭州地區，濱江集團有著良好的口碑，與周邊項目相比，其品牌享受一定的市場溢價。據悉，其項目在售價上普遍較周邊項目有10%以上的溢價，二手房的溢價率甚至在20%以上。
受益於濱江集團的口碑和品牌影響力，濱江服務以此在高端物業運營方面具備一定優勢。
但是從整個行業的發展趨勢來看，目前物業行業未來發展之道主要基於物業平台，打造“1+N”多元布局，即在把基礎服務做好的同時，把N做大。但濱江服務N的業務發展並不顯著。
濱江服務集團業務主要分為三個部分：物業管理服務、非業主增值服務及業主增值服務。截止2018年8月31日的前八個月，其傳統主營業務物業管理服務佔比仍然高達64.9%，而2015-2017年，其物業管理服務收入佔比分別為64.4%、66.9%和62.5%，“N”的發展並未減少“1”的份額。
並且，濱江服務在業主增值服務這一塊營收及毛利率水準極其不穩定。截止2018年8月31日的前八個月，濱江服務的業主增值服務的毛利率由2017年同期的45.3%大幅提升至57.9%，但營收佔比卻同比降低了，去年前8月為9.4%，2018年前8月為7.6%。2015-2017年，該項業務的毛利率分別為60.5%、63.1%、46.1%。這也是導致濱江服務毛利率並不具備優勢的原因之一。
總的來說，物業行業的發展空間之大已成定局，不管是從港股市場該行業較高的估值，還是資金關注來看，已早有體現。而為了確保市場對公司基本面和為發展前景的肯定，濱江服務還引入了三名基石投資者，其中綠城服務集團和杭州東業控股集團各認購987萬股，天堂矽谷資產管理集團認購440萬美元的股份。未來發展如何，濱江服務也將獲得資本市場持續關注。
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