房企分拆物業上市熱潮卷土重來？

包括碧桂園服務、新城悅、永生生活服務、雅生活、濱江服務等多家房企旗下物業公司赴港上市成功後，保利發展控股集團股份有限公司旗下的保利物業也遞交申請、赴港上市。這意味著品牌房企分拆物業上市的熱潮再度襲來。問題在於，為何這些大牌房企開始發展原本不起眼的物業？房企分拆物業上市目的何在？

保利物業赴港IPO申請已獲證監會受理

5月31日，保利發展控股集團股份有限公司發布關於全資子公司境外首次公開發行股份申請材料獲中國證監會受理的公告。

公告顯示，公司於2018年年度股東大會審議通過了公司全資子公司保利物業發展股份有限公司首次公開發行境外上市外資股（H 股）並在香港聯合交易所有限公司主機板上市等相關事項。2019 年5月31日，公司收到中國證券監督管理委員會出具的《中國證監會行政許可申請受理單》。中國證監會對保利物業提交的境外首次公開發行股份的行政許可申請予以受理。

公開資料顯示，2017年8月29日，保利物業在新三板掛牌。在掛牌1年多後，今年4月10日，保利地產發布公告稱，保利物業自今年4月11日在全國中小企業股份轉讓系統終止掛牌。

財務數據顯示，2018年上半年，保利物業實現營業收入18.53億元、歸屬於掛牌公司股東的淨利潤1.85億元，同比分別增長30.30%、64.43%。公司總資產21.64 億元、淨資產5.26 億元。公司資產負債率為75.71%，經營活動產生的現金流量淨額1.78億元。此外，公司在管面積為13008萬平方米，合約面積21946萬平方米，同比分別增長39.95%和66.18%。2018年上半年，公司累計簽約面積4523萬平方米。

“物業公司上市是近年來的一大特點，體現了對存量資產改造、管理的導向。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進點評稱，物業公司通過上市，能促使物業公司更加獨立運作，也有助於物業公司獲得更多融資機會和品牌影響力。

嚴躍進同時指出，保利整個地產規模在不斷擴大，因此，保利在物業管理方面，也會有較大的市場機會。通過分拆上市的做法，可對保利物業以及去收購其他公司物業形成更好的管理。

房企分拆物業上市瞄準港交所

這並非個例。今年4月30日，鑫苑物業服務集團有限公司向港交所遞交招股書，擬在港股登陸。與保利物業一樣，鑫苑物業同樣是從房地產公司分拆的物業管理公司。

據了解，2017年4月，鑫苑物業在新三板掛牌。今年1月份停止在新三板掛牌，當時給出的理由是，為了配合公司發展戰略調整的需要。

實際上，港交所發布新規後，物業公司成為港交所上市大熱門。2018年，碧桂園服務、新城悅、永生生活服務、雅生活等多家房企旗下物業公司赴港上市成功。進入2019年，濱江服務以及奧園物業也上市成功。

“預計後續還會有更多房企將物業公司剖離、分拆上市，而且上市目的地基本在港交所，這也體現了港交所對房企物業管理業務有較大支持力度。上市融資後，企業也能獲得更好的發展機會。”嚴躍進表示。

物業企業爭相上市為哪般？

傳統物管企業一直都在房地產母公司的庇護下生存發展，是什麽原因致使它們從幕後走向台前，紛紛追求上市？

在58安居客首席分析師張波看來，現在是物業公司“搶地盤”的階段，也是它們對資金需求最大的時候。但如果這個時期企業能夠上市，未來活下來的概率才能大大提升，進而才有後期“瓜分市場”的資格。

業內人士指出，物業本身帶有金融屬性，是其業務模式的特點，但就企業運營而言，其實並不強。物業公司上市可以規範公司運營與管理、獲得資金支持，還可以提升企業的運營服務能力。

在這一過程中，不少物業公司將新三板當成其上市的一塊跳板，在新三板掛牌一段時間後選擇摘牌，轉戰港股或者A股IPO。之所以選擇在新三板退出，業內人士指出，大部分物業企業淨利率約在3%-7%，物業公司的資產就是一紙合約，是地道輕資產公司。而通過新三板獲得的融資額有限，就算融資拿到錢，其投資利潤也難以支撐利息負擔。

那麽，為什麽房企紛紛選擇港股上市？記者了解到，截至目前，登陸A股的物管公司僅去年2月1日正式在上海證券交易所掛牌上市的南都物業。南都物業的上市，一度燃起了物業公司A股上市的欲望。不過，從過去物業公司衝擊IPO的經歷來看，普遍存在業績規模較小、關聯交易佔比高、上市公司分拆、獨立性等問題，A股獨立上市難度著實不小。

以碧桂園服務為例，A股排隊多年後也最終折戟而歸。早於2015年8月，碧桂園便對外透露了其有意分拆集團物業管理服務於上交所上市。2016年8月31日，碧桂園首次報送《廣東碧桂園物業服務股份有限公司首次公開發行股票招股說明書》，並於2017年12月1日再次申報。然而，籌備了近兩年的 A股上市計劃於2017年12月11日暫停。當時，碧桂園發布公告稱，因審核監管機關近期的政策變動，碧桂園服務決定撤回其建議分拆的申請。3個月後，碧桂園宣布將物業板塊分拆到香港聯交所主機板獨立上市。

不過，業內人士亦指出，登陸資本市場只是第一步。隨著資本市場的日漸成熟，投資者越來越強調投資回報，這就要求上市公司有持續穩健的盈利能力和強勁有力的市場增長動能。

新京報記者 張曉蘭 編輯 武新 校對 郭利