本報記者 顧月 周炎炎 北京、上海報導

近期，有多家銀行開始下調住房抵押貸款利率。如8月1日匯豐銀行將廣州地區首套房利率下調為基準上浮8%，二套下調基準上浮10%，兩個月以來首套房利率累計下調17個百分點，二套房累計下調16個百分點；南京地區部分銀行也開始下調二套房利率，將上浮25%下調為上浮20%。8月9日，21世紀經濟報導記者獲悉工行上海分行和農行上海分行同日調整上海首套房利率折扣，從95折降至9折。

對此，市場上有傳言稱“水”又開始流入房地產市場。

但實際上，21世紀經濟報導記者調查發現，廣州、南京等地下調利率的銀行多是股份行、外資行，在當地市場中佔比很小，其利率調整對市場影響不大。而在上海，工行、農行於8月10日表示，未對個人住房貸款利率進行調整，稱將堅持“房住不炒”定位，認真執行個人住房貸款差別化信貸政策。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受21世紀經濟報導採訪時表示，如果說銀行在調整政策後又被叫停了，那說明目前政策管控還是很嚴厲的。“在當前放鬆容易引起市場的亢奮，帶來房價上漲預期。但也從側面也說明銀行本身從商業運作角度看，有放鬆的意願或傾向。”嚴躍進說。

此外，雖然少數銀行開始下調部分地區的房貸利率，但整體來看，7月全國房貸利率仍呈現上行趨勢。融360大數據研究院最新發布的數據顯示，2018年7月全國首套房貸款平均利率為5.67%，環比6月上升0.53%，二套房貸款平均利率為6.03%，較上月上漲3BP。

上海房貸利率拉力

在全國一線城市普遍首套房利率較基準利率上浮的主流中，上海堪稱“一股清流”。雖然8月10日工行、農行稱未對個人住房貸款利率進行調整，但整體來看，上海房貸主流利率不但不上浮，還仍有9折到9.5折不等的折扣，為全國熱點城市中最低。

為何在全國房貸利率上浮的背景下，上海仍可以提供房貸利率折扣？

一位全國股份製銀行零售業務部副總經理對21世紀經濟報導表示，原因主要在於上海信貸市場競爭充分，既有中資銀行，也不乏外資銀行。在資金充裕、拚殺強勁的情況下，“抬價”只能意味著喪失市場，因此不可以將較低的利率理解為“放水”。另外，對於房地產市場，上海監管部門的態度是保證剛需為重，因此大行的資金定價較低，也產生了一定的引導作用。

“上海也曾房貸利率較高，但是後來政府有所管控，即普遍提高利率被認為有聯合起來的壟斷屬性，所以相關部門一直讓商業銀行給予折扣。”嚴躍進表示，“這還與上海房地產市場相對簡單有關。北京市場產品較多，而普通住宅項目少。相對來說上海普通住宅項目多，銀行貸款也是會更加聚焦普通住宅項目。”

此外，克而瑞研究中心總經理林浩認為，2018年上半年上海房地產市場成交減少，房貸供需關係較為寬鬆，銀行額度相對充裕，也是可以提供優惠利率的原因之一。

中國人民銀行上海總部最新公布的數據顯示，今年上半年上海本外幣個人住房貸款新增275.03億元，同比少增914.20億元，今年上半年上海新增的個人住房貸款金額僅為去年同期的23%。

被利率上浮錯殺的剛需者

據21世紀經濟報導記者了解，房貸利率並非固定利率，一般是固定比例下的浮動利率，即上浮／下浮的百分比是固定的，但基準利率則是會根據央行政策調整。目前某些城市不斷上行的房貸利率在一定程度上使得購房者有所猶豫。

一位正準備在南京購買首套住房的吳先生告訴21世紀經濟報導記者，目前南京首套房貸款利率上浮20%的政策讓他猶豫。“上浮20%就是5.88%，雖然看起來和四五年前差不多，但如果未來央行上調基準利率到2014年6.15%的水準，自己的房貸利率就變成7.4%了，讓人難以接受。”吳先生表示，“去年還是基準九五折，今年直接變5.88%，上升實在太快，剛需族要忍受房價上漲、利率上漲、茶水費、限購限售、高價精裝修等多重壓力，實在是傷不起。”

另一位七月剛在武漢購買了首套住房的王女士也表示，雖然在限價政策下武漢新房這一年漲幅較小，但是簽約利率則已從去年同期的基準到目前上浮30%。“雖然房價本身每平方米隻漲了1000多元，但貸款200萬情況下利息總共多了55萬，另外自己為了選到好戶型，還交了6萬元的茶水費，實際購房成本上漲近30%。”

據21世紀經濟報導記者調查，目前武漢、南京、濟南、鄭州、青島、蘇州等熱點城市的主流首套房貸利率均已上浮超過20%，二套房主流利率則在上浮25%到40%之間。

對此，林浩認為，上半年部分城市首套房貸利率已達上浮30%水準，這一方面是上半年去杠杆、控房價下抵押額度有限，一方面也是因為銀行上半年資金成本較高。“下半年房地產調控的力度不會放鬆，但房貸利率上浮30%與保障剛需理念相違背，如果下半年銀行資金成本下調，這些房貸利率漲幅過高的城市也有很大可能下調房貸利率。”

“近2年房地產調控非常明確，即打擊投資投機性購房，控制房價，但在政策執行中應該注意保障剛需者住房需求。”中原地產首席分析師張大偉表示，“首套房購房者肯定是剛需。既然上海能夠執行基準優惠，表明基準利率完全可以覆蓋銀行成本，銀行尤其是國有銀行針對剛需執行基準利率不上浮應該是基本，不應該執行處罰利率，而對於部分提前還款的剛需購房者，也不應該無差別收取罰息。”