總裁袁春被傳出走，鴻坤地產“千億夢”添“陰雲”

鴻坤地產集團(簡稱“鴻坤地產”)的千億破局之戰未到中盤，卻傳出了總裁袁春即將出走的消息。

近日，有市場人士向藍鯨房產透露，鴻坤地產總裁袁春將於近日離職，下一站大概率是旭輝控股集團(HK：00884)。對此，藍鯨房產聯繫到袁春本人，但他並未多言，僅表示：“以官方回復為準”。

2017年初，鴻坤地產喊出了2023年銷售千億的目標。為此，鴻坤地產董事長趙彬四處招兵買馬，是年，明星經理人袁春正式告別龍湖集團（HK:00960）加盟鴻坤地產。彼時，他曾坦誠對外表示，自己身上肩負著鴻坤地產的“千億夢”。

然而，在2018年，鴻坤地產銷售仍徘徊在200億規模之外時，卻傳來袁春即將離職的消息，這多少令人感到意外。而更讓業界感到遺憾的是，鴻坤地產的“千億夢”或也會因此受阻。

緣起、緣散皆“千億”，袁春大概率“出走”

2017年，袁春以最有可能接任龍湖集團CEO的“準接班人”身份，意外“出走”加盟鴻坤地產，這曾引起業界不小的“轟動”。彼時，袁春從已經完成千億規模的龍湖集團轉會至剛過百億的鴻坤地產，被業界稱之為“降維跳槽”，而其將原因簡單歸結為與新老闆趙彬的投緣。

袁春曾對外表示：“我們（袁春與趙彬）有很多共同點，價值觀與做人的基本道理是契合的。”；“志同道合”的董事長趙彬也對袁春的加盟給予了極高的期許。是年，趙彬剛剛為鴻坤地產定下“四個千億”目標：鴻坤資本、鴻坤產業、鴻坤文旅、鴻坤地產，4個板塊要用不到七年的時間分別完成千億任務，其中，鴻坤地產及鴻坤產業的兩個千億由袁春直接負責。

當時，業內人士普遍認為，龍湖副總裁位置上積累的管理經驗，以及執掌青島、杭州地區時取得的出色成績，將預示著袁春在推動鴻坤住宅業務全國化發展時，會遊刃有余。

而以“穩健”著稱的袁春，上任後立刻為有志“千億”的鴻坤地產做下幾個部署：確定了“未來5年，每年維持30%-40%增幅”；將“保持穩定”以及“把握對未來的可預見性”作為“追求速度”的前置條件。

同時，袁春還主導搭建起鴻坤的文化體系，以及管控架構，加大人才的配置及儲備。在此期間，鴻坤地產內部迎來大批人事變動，而伴隨著老鴻坤人的離去，眾多袁春的龍湖“舊部”陸續加入。

然而，在花費大量時間做足 “準備工作”後，近日，市場卻傳出袁春即將離職的消息，這實在令業界倍感意外。有知情人士向藍鯨房產透露，袁春離職前往旭輝或是大概率事件。若真如意料，這將意味著袁春會由千億房企進入百億房企之後，又再回到千億房企的職場輪回。

藍鯨房產就此事分別向袁春、鴻坤集團確認，得到回復分別為 “以官方回復為準”，以及“袁春仍為鴻坤地產總裁，正常主持相關工作。”的答覆。此外，有知情人士向藍鯨房產透露，袁春離開鴻坤或是大概率事件。

今年6月份，袁春剛剛辭去了鴻坤物業董事長一職，由總經理吳國卿接任。當時，藍鯨房產向鴻坤相關人士詢問原因，對方稱，袁春卸任後仍分管鴻坤物業，吳國卿依舊向其匯報，如今回過頭來看，袁春的離開在當時或已有跡象。

另外，值得注意的是，在袁春即將離任的消息傳來之前，此前離開鴻坤地產的副總經理孫霞則對外宣布近期即將回歸鴻坤地產。對此，有市場分析認為，隨著袁春的“離開”，勢必會有一批龍湖系部將出現流動，而此前因架構調整的一些老鴻坤人或也會以此為契機，重回鴻坤。

對於袁春離開鴻坤地產的消息，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜對藍鯨房產分析說：“從大企業到小企業，管理者的聚焦點和著眼點和思維模式均不同，這可能造成管理者難以適應中小房企的環境。”

上海中原地產市場分析師盧文曦向藍鯨房產進一步分析表示，在近兩年的行業環境下，百億規模的中小房企想做大確實也不容易。盧文曦指出，對於沒有形成規模效應的中小型房企而言，融資成本的增加一定會擠壓項目自身的利潤，而中小房企品牌影響力的不足，也直接限制了產品的溢價空間，這使得中小房企在與頭部房企在競爭中更加處於劣勢。

此外，另有知情人士向藍鯨房產表示，若袁春加盟旭輝，將極大可能分管大運營或行銷工作。這對於曾經擔任過龍湖集團品牌及行銷部總經理的袁春來說，回到熟悉的崗位上，或也有一定吸引力。

鴻坤地產“千億夢”或難圓

無論袁春是去是留，鴻坤地產的千億目標都被附上一層陰雲。值得注意的是，近兩年，儘管得到了袁春的鼎力相助，鴻坤地產在規模上的表現卻並不盡如人意，在2017年鴻坤地產實現154.2億元的銷售額後，2018年，在百強房企集體大跨步前進的背景下，鴻坤地產全年銷售額僅為170.5億元，同比增長不足16%。以此計算，若要完成董事長趙彬定下的2023年“千億目標”，意味著至少需要每年都要達到42.45%的複合增長率。

從當下的市場環境來看，想要實現這一目標，並不容易。從市場數據來看，跨過千億門檻的中梁控股（HK：02772）、新城控股（SH：601155）等房企在近年來的複合增長率均超過了這個水準。但隨著全國範圍內樓市調控力度的不斷加強，行業整體增速也呈現放緩趨勢。今年上半年，百強房企整體的銷售額增速僅為10.3%，較去年同期36.5%的增速大幅下滑。顯然，如今再欲複製這樣的高速增長卻非易事。

而土地儲備的不足，同樣是擺在鴻坤地產“千億目標”前的一道阻礙。2017年，立下遠大目標的鴻坤地產開足馬力圍繞環京快速圈地，先後落子安徽、無錫、宜昌、佛山等城市，初露全國化端倪。

然而，進入2018年，鴻坤地產此前進擊的勢頭驟然大減，根據惠譽出具評級報告顯示，2018年，鴻坤地產合約銷售額中僅有9%的資金用於拿地，而TOP50房企的整體銷售拿地比約為30%左右。

據鴻坤地產公司債評級報告顯示，截至2018年年底，鴻坤地產權益土儲規劃建面約為262.55萬平米，較2017年年末減少128.06萬平米，這也印證了鴻坤在土地市場收緊的策略。

對於這樣的轉變，業內人士普遍認為或與鴻坤地產的財務指標不無關係。根據財報披露，2018年，鴻坤地產的回款率難言理想，經營活動現金流同比由正轉負，累計流出4.76億元，而截至2018年年末，企業在持貨幣資金也由2017年年末的55.93億元降至50.67億元。

同時，公司短期債務也出現了大幅增長。根據披露，鴻坤地產在2018年年末時的一年內到期長期借款及短期借款，合計達到103.14億元，債務的集中到期使得公司現金與短期債務比率自2017年年末的115%，至2018年年末惡化為49%。

2017年以來，在公開土地競拍市場中，鴻坤地產最為突出的便是在天津薊州的布局。2017年1月份，鴻坤地產一口氣拿下三幅薊州同區域地塊，隨後在3月、7月再落三子，六塊相連地塊，又一次勾勒出“超級大盤”的藍圖。

回溯2002年，鴻坤地產以城市運營商的身份，一舉拿下北京南城200萬平米的“西紅門”地塊，並成為該區域內最大的“地主”。十七年後的今天，鴻坤地產成為了西紅門區域的標簽，別墅、商場、辦公大樓、公園隨處可見鴻坤的身影。由此，商業、產業與住宅相結合的“超級大盤”模式，也成為鴻坤地產的招牌。

然而，在不斷變化的市場中，這種“超級大盤”的模式能否長期成為鴻坤地產規模的助推器，甚至是“千億規模”的主要抓手？目前來看，依然是未知數。 “之前超級大盤在快速發展的核心城市近郊，是有發展條件和潛力的。但是，現在市場環境已經發生變化，在核心城市獲取類似超級大盤的機會已經很少，而級別較低的城市又很難支持這種超級大盤模式。”柏文喜分析表示。

在行業整體利潤率下滑，資源不斷向頭部企業集中的大環境下，中小型房企面臨著前所未有的困境。選擇向規模發力的鴻坤地產，究竟能否如願？總裁袁春的變化，又會否對企業造成影響？藍鯨房產將持續關注。