土地流拍率超過2014年：房企懼怕什麽 機會又在哪？

　　市場丨土地流拍率超過2014年，房企懼怕什麽，機會又在哪裡？

　　來源：中國房地產報

　　中房報記者 唐珊珊丨北京報導

　　廈門地價腰斬。

　　太原8宗優質土地全部流拍。

　　上海市中心宅地流拍。

　　杭州良渚地塊競拍前一天撤銷出讓。

　　佛山金融高新區以北地塊無人競價。

　　合肥土地競拍可分期付款。

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　　2018年行進8個月，土地流拍消息此起彼伏地傳來，壘石頭似的限購政策給樓市帶來的悲觀情緒正向土拍市場蔓延，一批高呼衝刺千億目標的房企，身體已經很誠實地止步於土拍市場門外，觀測風險。

　　連一向激進的融創也慢下了節奏，融創中國執行董事、行政總裁汪孟德近日公開表示：我們未來會堅持謹慎拿地策略，還是堅持聚焦一二線核心城市。特別是經過2016年、2017年的漲幅，不少城市大體已經到頂。從未來的趨勢看，很多城市的地價還是往下走的。

　　據諸葛找房數據統計， 截至8月20日，全國住宅地塊共流拍693宗，其中一線城市流拍11宗，二線城市流拍153宗，三四線城市流拍529宗。不僅遠高於去年同期，還創下近年流拍數量新高。

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　　二線城市流拍率最高，熱點三四線城市被追

　　進入8月後，土地流拍之勢未減，低總價和低溢價成交成常態化，一些拍賣甚至一輪舉牌成交。8月28日，武漢市土地交易中心以拍賣的方式出讓10宗地塊，總出讓面積67.61萬平方米。最終，7宗成功出讓（其中6宗底價成交），2宗流拍，1宗拍至熔斷；同日，廣州從化“火界”地段10萬平方米2宗商住地遭遇第七次流拍；8月29日，江蘇常州武進區一宗宅地進行競拍，最終，由於無房企報名參與競價遭遇流拍；8月30日，福州出讓4宗地塊，宗地總體量達255.35畝。最終，4宗地塊均在一輪舉牌後成功出讓

　　記者梳理發現，在眾多土地流拍的城市中，流拍率最高的是二線城市。上半年，二線城市的流拍率在2%-6%之間，並且在5月之後不斷增長。相比之下，今年三四線城市土地溢價率卻保持平穩，5月份之後一直穩定在6%左右，顯然開發商更偏愛熱點三四線城市一些。對此現象，中信建投分析認為，因為一二線城市紛紛推出的限價政策，導致房地產項目利潤率受到影響，與此同時，一二線城市政府又調高土地出讓底價，使得地價成本在房價成本中佔比過高，導致開發商做項目無利可圖，因此很多房企更願意去三四線城市拿地。

　　一位不願具名的鄭州房企負責人對中國房地產報記者說：“現在敢拿地的都是大房企，小房企根本不敢輕易拿地。限價政策越來越嚴，房企所能想到的利潤太空都被掐死，上周河南9部門聯合發文整治房地產市場亂象，要求所有項目嚴格按備案價銷售 ，嚴禁陰陽合約和捆綁車位、捆綁裝修款；明確未取得預售證項目，禁開放售樓部、禁廣告宣傳、禁認購、認籌、排號等一切行銷活動。連媒體發稿都不敢提項目售樓部，開發商也不敢在拿到預售證之前讓媒體展示自己售樓部的資訊。”

　　這位房企負責人還稱，鄭州很多沒有拿到銷售許可證的售樓處直接關閉了，而且不知道政策什麽時候會放鬆，本地開發商基本都不太敢拿地了。 

　　（注：圖片隻體現中國陸地界線，未包括南海諸島）

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　　大規模土地流拍的態勢與時局

　　中國房地產報記者梳理發現，在近10年的房地產市場發展中，土地市場流拍率最高的年份是2014年，當年全國住宅用地出讓流拍率為4%。但現在流拍歷史被改寫了，今年1-7月份全國住宅用地流拍率達6%，二季度平均流拍率是7%，並且流拍率還在逐漸攀高。   

　　出現這種態勢，諸葛找房數據研究中心首席分析師陳雷在接受中國房地產報記者採訪時表示：“市場下行地價過高房企拿地風險增加，位置偏僻、地價過高帶來的潛在行銷壓力是流拍主因。

　　一些地方政府依然遵循“賣地”老模式，盲目定價且寧可流拍也不願降低起拍價。部分城市的地塊掛牌價格相比周邊房價偏高，據不完全統計，二線城市流拍土地的樓面起拍價佔到預計售價的50%左右，如成都、合肥、沈陽、寧波、蘇州、太原等城市。蘇州流拍的土地樓面價甚至佔到了周圍項目均價的60%以上。

　　以蘇州7月以來流拍的3宗地塊為例，這3宗地塊均位於城區，地理位置優勢明顯，其起拍價均在13000元/平方米以上，其中高新區獅山街道的2018-WG-15號的樓面起拍價更是達到了18745元/平方米，與周圍項目相比，如此高的起拍價不具備優勢，再加上配建幼稚園等條件的限制，開發商的盈利太空非常有限，流拍也在所難免。

　圖表來源 / 中國指數研究院

　　另外，地塊位置偏僻也是流拍的一個原因。從7月份以來流拍的各個地塊的地理位置上來看，位於城區的僅佔31%，其余分別是郊區佔比24%，位於縣城區佔比2%，縣郊佔比20%，鄉鎮佔比23%。地理位置一直是各家房企拿地的核心要素，在房地產企業融資收緊及資金回籠放慢的背景下，企業不願意把資金投入在風險較大，銷售預期不好的位置偏僻地塊。”

圖表來源 / 諸葛找房

　　在層層調控政策加碼後，一二線城市自去年下半年以後基本進入全面限價。而在嚴格執行限價的背景下，開發商的利潤率逐漸被削弱。今年以來，幾乎所有的一線城市土地出讓都設定了嚴苛的條件，如北京的限地價、限房價、競自持、建共有產權房；上海的自持租賃面積不低於15%；廣州的限地價、限房價、競自持、搖號等。一些熱點城市也都設定了限地價、限房價、競自持等要求。這些限制條件大大壓縮了房地產盈利的太空，給項目盈利和周轉帶來了壓力，企業選擇地塊時更加謹慎。

　　一位銀川的房企區域負責人在接受中國房地產報記者採訪時表示：“現在三四線城市對推出的棚改項目用地也設定了較嚴苛的條件。銀川推出的位於西夏區北京西路北側、輕紡巷東側的棚改項目地塊，要求競得人提供的安置用房面積佔項目建築面積的三成甚至四成。且競得人須承擔已發生的拆遷費用及貨幣補償安置費用5982.92萬元。開發商不僅需要建設安置房還需提供安置費用，盈利太空被壓縮到幾乎沒有，所以這種地我們基本放棄。”

　　新城控股高級副總裁歐陽捷在接受採訪時認為：房企資金壓力偏大，也是土地交易價格下降的原因。他表示，雖然房企账上有錢，但未必能動。因為銷售回款作為項目預收账款被納入監管資金，只能按進度提取。账上不能動用的錢越來越多，越大的房企账上越有錢，也許現金越短缺，因為還要繼續投資、拓展業績。

　　資金方面的壓力今非昔比，不僅各種融資管道收緊，大多數城市還對土地資金來源有著嚴格的要求，房企必須全款自有資金拿地，銀行貸款、轉貸、股東借款和私募資金都不能用於支付土地出讓金。 

　　此外，各大房企負債率達到了近年最高。龍頭房企資產負債率及淨負債率普遍上升，如一向穩健經營的萬科，上半年淨負債率為32.7%，比去年底的8.8%大幅上升；龍湖2018上半年淨負債率為54.6%，2017年末為47.7%；華潤的淨負債率為47.2%，較2017年底的35.9%也有增長。新城控股上半年負債率達100.4%，上半年淨負債率較2017年末提升了37個百分點。

　　2018年下半年，對於房企來說，拿地如同大江大海撐船，如有不慎，小則遇困，大則翻船。

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責任編輯：陳合群