年內住宅用地流拍超600宗 未來或繼續增多

　　中新經緯客戶端8月15日電(薛宇飛)今年全國的土地拍賣市場存在著不同程度地遇冷，不僅溢價率走低，還有為數不少的地塊出現流拍。中原地產研究中心的數據顯示，截至日前，僅住宅用地，一、二、三、四線城市流標地塊數量超600宗。中信建投證券稱，以土地宗數為口徑，今年前7月流拍率約6%，流拍率高於近輪房地產周期中最低迷的 2014年。

　　土地流拍增多 溢價率整體下滑

建案 中新經緯賈亦夫 攝

　　8月10日在山西太原舉行的一場土地拍賣會備受關注，由於8宗地塊位置都較好，不少人甚至認為，太原的新地王將在這中間產生。但無奈，拍賣會爆冷，上述地塊全部流拍。

　　8宗地塊，只有兩家公司各自參與了一個地塊的拍賣，但因出價達不到拍賣底價，沒有交易成功。另外6宗地無人報名。當地媒體分析認為，拍賣底價過高、調控政策趨緊、地塊上有建築物需要拆除，從而延長開發周期等因素，導致房企不敢貿然行動。

　　住宅用地流標，在今年並不罕見。7月23日，根據出讓人申請，上海市終止了楊浦區江浦社區一地塊的出讓活動。這塊位於上海市區的住宅用地，規劃建築面積約7.78萬平方米，起拍價約46億元，折合樓板價近6萬元/平方米。

　　中新經緯客戶端(微信公眾號：jwview)在一些房產交易平台看到，該區域的二手房價格在8—9萬元/平方米之間，旁邊的海上海小區的部分房源價格掛出了6萬元/平方米的價格。相比之下，上述地塊的樓板價已經不低。

　　中原地產研究中心的數據顯示，截止日前，僅住宅用地，一線城市合計流標11宗，總起價達到224億；二線城市住宅土地年內流標132宗，比去年同期的45宗，同比上漲193%；三四線城市流標472宗，數量上也出現了非常明顯的上升。

　　中信建投證券稱，以土地宗數為口徑，今年前7月流拍率約6%，二季度以來，流拍率均值為7%，流拍率高於近輪周期中最低迷的2014年，當時平均流拍率為4%。

　　中信建投證券認為，從整體流拍規模來看，今年將達到歷史峰值。2014年是近年來流拍量最高的一年，總流拍宗數為345宗，較2015—2017年分別高出23%、219%和13%，但今年前7月300城總流拍宗數達258宗，比2014年同期高出59%。

　　除了土地流拍增加，土地的溢價率也在走低。8月10日，杭州拿出3幅宅地和1宗商地拍賣，住宅用地最終均以底價成交。當天，南京出讓江北新區兩幅宅地，雖然引來了多家房企參與，但最終成交價格比之前的“地王”價降了近3000元/平方米。

　　克而瑞研究中心的數據顯示，7月份，受其監測城市土地市場平均溢價率環比微降，同比減少逾兩成，宅地溢價率同比下降26個百分點。7月，300個城市土地平均溢價率為13%，較上月減少3個百分點，較去年同期下降22個百分點。

　　限價嚴+融資難 房企拿地更謹慎

樓房 中新經緯錢蕊莎 攝

　　進一步整理數據發現，近期一二線城市含宅地塊的流拍情況尤為嚴重。

　　克而瑞稱，今年5—7月份的掛牌的土地中，共有146宗地塊流拍，一線城市有10宗、三四線城市有53宗，二線城市則以83宗的總數位列第一，也就是說，流拍地塊超半數來自二線城市。相比三四線城市，二線城市的掛牌量更小，卻產生了更多的流拍地塊，主要原因在於土拍限制條件多，且地塊總價往往高於三四線城市，這給房企帶來更大的資金壓力，拿地態度會更加謹慎。

　　上述機構分析，熱點城市核心地段地塊出現流拍，多是由於地塊起拍價不低的同時，還在配建、自持、限售等方面都有較嚴格的限制。而非熱點城市或非核心地塊的流拍，一方面是由於這些區域相對冷淡，另一方面也體現了開發商對於二線城市周邊區域市場預期不足。

　　中原地產首席分析師張大偉對中新經緯客戶端(微信公眾號：jwview)表示，2018年的房地產調控不會放鬆，而市場走勢卻已經分化，這種情況下，大部分房企的搶地積極性就會降低。

　　嚴格的樓市限價下，地價卻在不斷攀升，也導致企業的積極性不高。58安居客房產研究院首席分析師張波稱，部分城市的地塊掛牌價格相比周邊房價偏高，房企拿地後風險增加，是影響房企拿地的重要因素。張大偉也認為，部分地塊掛牌價格過高，是出現流標的主要原因之一。前述的上海楊浦區江浦社區地塊，起拍樓板價接近6萬元/平方米，而周邊區域的二手房價格最高也只有9萬元/平方米，這讓房企的利潤難以保障。

　　房企融資收緊也成為土地流拍增多的原因之一。張大偉說：“從2016年9.30樓市新政開始，全國一二線城市實現了嚴格調控，房企的資金壓力越來越大。雖然整體銷售依然處於高位，但再拿地的資金壓力逐漸增大，對非優質地塊的積極性降低。疊加最近各種企業的融資壓力加大，使得房企的拿地積極性持續下滑。”

　　雖然貨幣政策的閘門開始調松，但張波對中新經緯客戶端(微信公眾號：jwview)表示，房企資金面的“乾渴度”緩解難度依然較大。

　　張波稱，土地流拍既不代表房企在勒緊褲帶過冬，也不代表市場撿漏機會增多，而是房企對於後市保持的“謹慎度“在不斷提升。品牌房企不斷追求市場規模的同時，對於未來風險的認識在進一步提升。

　　有地塊降低標準重新入市 流拍現象或將擴散

建築群資料圖 中新經緯 攝

　　面對流拍現象逐漸增多，有地方開始對部分地塊降低拍賣標準。

　　8月13日，廣州拍出5宗住宅用地，其中的1宗花都區鳳凰路地塊二以底價成交。廣州公共資源交易中心網站顯示，該地塊此前已經掛牌出讓過2次，均無疾而終，本次之所以有企業競得，也是在取消配建中小學校與政府性房源、不打包商服用地出讓等情況下拍出的。

　　對於後市，張大偉認為，越來越多的三四線甚至熱點城市周邊的區縣也加入到調控的隊伍中去，這將導致房企的資金鏈愈發緊張，後續流標的土地數量和範圍都有可能繼續擴大。

　　克而瑞研究中心研究員吳嘉茗表示，土地市場看似仍處於上行階段，但大量核心城市、核心地段土地流拍情況的出現，或許可以看做是土地市場“冷卻”的信號。跟市場熱度輪動相同，作為全國市場的風向標，北京、上海、杭州、蘇州等作為“先熱起來”的一批城市，土地市場冷卻也將從這些地方開始，未來會逐漸向三四線城市擴散。

　　中信建投證券稱，本輪土地流拍潮的背景和原因與2014 年有所不同，但給房企帶來的積極因素是一致的，有望倒逼土地出讓環節在定價層面帶來更為合理的預期。

　　房企的選擇也會發生變化。新城控股高級副總裁歐陽捷認為，聰明的房企已經不再盲目，有限的資金更偏向於客戶資源集中的市場，比如說聚焦大城市相對成熟的區域和中小城市的核心區域，聚焦穩定的改善性需求，以及相鄰產業園區的自住需求。(中新經緯APP)