周嶽：土地流拍恰是房產市場逐漸趨於理性的重要體現

　　周嶽：土地流拍加劇 開發商拿地謹慎

（圖片來源：全景視覺）

　　經濟觀察網 實習記者 劉璐 中國指數研究院數據顯示，2018年以來，全國房地產市場土地流拍已超過800宗，其中一線城市13宗，二線城市178宗，累計流拍建築面積達7954萬平方米。

　　東吳證券巨集觀固收首席分析師周嶽認為，年內土地流拍狀況的持續發展將帶來三個方面的影響：限制房價上漲太空、使得房地產投資在未來緩慢下行、製約地方財力增長。

　　周嶽解釋，此輪流拍事件是房企重品質、穩利潤的自主理性選擇結果，這將導致市場需求的萎縮，從而限制房價的上漲太空。而土地流拍高企也是地方政府囿於財政支出和債務壓力，急於賣地變現的結果，供應土地面積大幅增加的同時土地溢價率明顯回落。另外，政府對於土地出讓的依賴性已達到空前高度，加之部分地區公共預算收入的稅收方面也過於依賴房地產，隨著土地流拍加劇，將製約地方財力增長。

　　2018年以來，一線城市流拍率波動最大，而溢價率最低；二線城市流拍率較高且穩步上升，但溢價率不高；三四線城市流拍率穩中有降，溢價率也持續處於高位。

　　今年1-8月，二線城市平均流拍率為5.12%，平均溢價率17.37 %，而三四線城市流拍率僅3.98%，平均溢價率更是比二線城市高出12個百分點。

　　周嶽對比各城市土地流拍率和溢價率後就指出，土地流拍率整體上漲，而溢價率整體下跌，一二線城市“地冷價跌”現象明顯，三四線城市拿地熱情不減。

　　在此次土地流拍事件中，分城市類型看，三四線城市仍為高發區域，但下半年以來佔比有所下降，二線城市佔比逐漸上升；從地域分布看，河南省流拍數量居首位，華東地區的山東、浙江、安徽也是土地流拍事件多發區，緊隨其後的是四川、貴州等省。

　　“2018年6月及8月，三四線城市流拍建築面積均過千萬，分別為1070萬平方米及1100萬平方米。但從各月流拍情況看，三四線城市整體呈穩步下跌態勢，而二線城市比例卻在下半年以來明顯抬升。統計年內流拍土地規模排名前20的城市中，二線城市達8家，而且排名前四位的太原、阜陽、天津、合肥中，有三地為二線城市。總體上，經濟欠發達或偏遠地區市場熱度不夠，土地被流拍的概率更大。”周嶽說。

　　周嶽判斷，本輪流拍事件恰是房產市場逐漸趨於理性的重要體現，不論是調控政策不斷加碼，土地出讓條件愈加嚴苛，還是融資環境趨緊，資金壓力增大，都可以限制開發商盲目拿地。

責任編輯：陳合群