中房報記者 陳標誌丨海南報導
從2018年4月22日海南實行“全域限購”至今已近一年時間，海南與“土地財政”徹底決裂的壯士斷腕決心從未改變。
近日，海南省頒布《關於鼓勵存量商品住宅用地轉型利用和解決有關歷史遺留問題的實施意見》，其中針對不同情形的存量商品住宅用地，提出4類處置措施：土地用途改變、土地置換、轉讓盤活、依法有償收回。
幾乎同時，又頒布了《關於支持產業項目發展規劃和用地保障的意見（試行）》，主要適用於海南省產業項目空間規劃和用地管理工作，共提出十方面共28條政策意見，涵蓋了規劃管理、用地指標分配、供地方式、地價標準、土地轉型盤活、鄉村用地等方面的政策創新。明確創新產業項目土地利用分類管理方式，實行差別化產業項目用地供地模式，提高土地節約集約利用水準，為海南自貿區（港）建設提供有力的規劃和用地保障。
接連兩個與土地相關的文件頒布，引起業界的高度關注。業內人士普遍認為，此舉充分展示了海南與傳統房地產“決裂”、經濟上擺脫對房地產高度依賴，力促產業發展的決心。
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系列政策密集頒布
有房地產研究機構專門進行了統計，從2016年12月17日頒布“雙暫停”，至2018年4月22日頒布“全域限購”政策，海南先後16次頒布相關調控政策。
去年3月份全國兩會期間，海南省省長沈曉明曾公開表示，海南將以壯士斷腕的決心減少經濟對房地產的依賴。同年12月底，海南省委書記劉賜貴在海南省委經濟工作會議上也表示，要鞏固房地產調控成果，堅守“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅決破除“房地產依賴症”，重點保障本地居民和引進人才的住房需求。
中國房地產報（微信ID：china-crb）記者了解到，實際上在2016年以前，海南粗放型的房地產開發模式，已經引起了海南有關方面的注意，並提出了“海南房地產業轉型升級”的雛形，即完善基礎設施配套，從粗放型的房地產產業結構，朝“休閑度假、健康養生”方向轉型升級。之後，海南提出“十三五”期間，將重點圍繞旅遊產業、互聯網產業、醫療健康產業、現代金融服務業等十二大產業進行招商引資。
最近，海南頒布《關於鼓勵存量商品住宅用地轉型利用和解決有關歷史遺留問題的實施意見》 ,根據意見，海南將針對不同情形的存量商品住宅用地，提出四類處置措施。一是土地用途改變。市縣政府可以通過依法調整規劃、增加容積率、改變土地使用年限、退還土地差價等措施，鼓勵和引導存量商品住宅用地改變土地用途用於產業項目建設。二是土地置換。允許將存量商品住宅用地在本行政區域內置換為同等價值的其他用途的建設用地。三是轉讓盤活。鼓勵市場主體收購單宗或多宗零星分散的存量商品住宅用地，改變用途轉型用於產業項目建設。四是依法有償收回。對存量商品住宅用地依法有償收回，有償收回的補償金額不低於土地使用人取得土地的成本，並綜合考慮其合理的直接損失，參與市場價格確認。此舉旨在從用地上解決市場“頑疾”。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受中國房地產報記者採訪時表示，對於此類存量用地來說，土地用途轉變，實際上主要是從產業發展的角度進行的，防範過多的住宅開發的傾向；通過土地置換，其實是有助於土地資源的整合，這樣也利好產業規劃。通過收購土地項目，進而讓收購來化解市場的風險；通過有償收回的模式，能夠化解歷史遺留問題，並形成較好的定價模式。
嚴躍進認為，海南當前土地市場的“決裂”心態，其實是新常態的表現，尤其是從房地產金融風險以及產業結構調整的角度出發的。對於此類市場，具有較好的意義，符合市場預期。
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海南開發商的焦慮
日前，海南省政府還下發了《關於支持產業項目發展規劃和用地保障的意見（試行）》，明確創新產業項目土地利用分類管理方式，實行差別化產業項目用地供地模式，提高土地節約集約利用水準，為海南自貿區（港）建設提供有力的規劃和用地保障。
該意見主要適用於海南省產業項目空間規劃和用地管理工作，產業項目不包括商品住宅項目。
長期研究海南房地產業的資深人士鍾秋棠認為，海南平穩樓市、引導產業轉型的舉措，不單單從“房”入手，更是從“地”上解決根本性的問題，即扎緊供地“布袋口”，壓縮普通商品住宅用地的供應，盤活存量商品住宅用地，有利於土地資源的整合。
“海南目前有3.1萬畝存量商品住宅用地，不能繼續用於商品住宅開發。”海南省自然資源和規劃廳廳長丁式江表示，這些存量用地，一方面鼓勵和引導轉型用於以旅遊業、現代服務業以及高新技術產業為主導，符合自貿區（港）發展定位的產業項目；另一方面要建立退出機制，將位於生態保護紅線範圍內和開發邊界外等區域的存量商品住宅用地，調出建設用地範圍。
據鍾秋棠介紹，2018年海南土地供應面積為3808畝，環比上年下降55.18%；成交土地面積4396畝，環比上年下降99%。她分析，2018年海南房地產土地一級市場供應持續下滑，成交成斷崖式下跌，一方面“雙暫停”和“深化雙暫停”調控，多次強調海南土地生態資源的稀缺性，確保土地資源進一步整合優化，提高利用率；另一方面海南自貿區正在建設階段，全省基礎設施建設正在完善，劃撥用地在不斷增加，商業用地供應量下降。
據最新統計數據顯示，今年1~2月份海南房地產開發投資，比上年同期減少35.3%，其中住宅開發投資較去年同期減少34.6%；房屋銷售面積較去年同期下降54.3%，其中房地產開發熱點市縣陵水縣較去年同期減少了96.8%，居全省“榜首”。
這系列數據背後，是海南房地產開發商的焦慮。
“我們現在也很迷茫，房子賣不出去，項目資金回籠困難。”某大型房企海南公司一主要負責人告訴中國房地產報記者，該公司目前已在大幅裁員，“不僅僅是我們，據我了解，其他房企也有同樣的困擾和焦慮。對於房企來講，只有‘活下去’才能談其他的。”
另外一家大型房企相關負責人也向記者坦承，整個2018年，他們沒有一個項目開盤，“快扛不住了，集團總部已經在做戰略調整了。”
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房企如何破局？
博鼇亞洲論壇2019年年會期間，經濟學家曹遠征接受媒體採訪時，也談及海南房地產的話題。他稱，這30多年，海南發展確實很快，但確實也有很多教訓值得總結。他認為，市場要發展，同時又避免出現之前出現的那種房地產泡沫，發展方向是以租賃市場為主。
“用‘頑固’一詞來形容海南當前房價，是比較合適的。”他告訴中國房地產報記者，因為本身海南市場的調控非常緊，但是房地產市場依然會有較為明顯的上漲態勢，“所以反思該區域的房價和市場，我們可以看出，海南本身有較好的度假屬性，會帶來很多積極購房的現象，即有條件的都會去買。無論是投資客還是剛需，其實都會有類似需求。”
嚴躍進表示，從全國範圍來看，畢竟對比起來，海南市場的房價明顯低於其他省市重點城市，“後續對於房地產市場的交易要繼續管控，尤其是要防範購房以後不入住的情況，必要時也建議對海南市場率先進行房地產稅的改革試點。”
他說，對於海南來講，如果是高度依賴房地產，那麽對未來的發展是不利的；但是反過來海南後續需要導入產業，尤其是一些節約土地、吸納就業需求大的產業。類似房地產市場的發展策略轉變，是長效機制的體現。
他認為，房企持續觀望，風險性很大，建議房企要積極導入新產業，尤其是自貿區（港）鼓勵的產業項目。
對於海南房企來說，目前需要有三個基本的投資策略。第一，短期和中長期都看好海南土地投資和產業投資市場，這個時候可以膽子大一點，積極研究海南的各類產業規劃，尤其是自貿區（港）的相關政策內容。第二，海南當前房地產市場有很多調控，相關房企一定要研究一些監管的內容，否則容易面臨被監管的風險。第三，海南房企可以適當做複合型產業，本身現在也是一個去房地產化的過程，單純住宅等開發的意義不大。
鍾秋棠也認為，未來的海南房地產，留下的是新地產人，是新產業地產企業，海南房地產市場一直有，一直在前進中發展。
（此文刊於中國房地產報4月1日01版02版 責任編輯 蘇志勇 ）
流程編輯：劉凱
審讀：戴士潮
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