上半年濟南住宅供需平衡，土地市場供求規模收縮

【申請試用掃碼添加小秘書（tudi-qingbao2）谘詢】

一、濟南政策

3月27日，濟南市住房和城鄉建設局、濟南市警察局聯合發出通知，對房地產開發企業、中介機構、承銷機構、個別媒體、自媒體及個人散布不實、不良信息，擾亂房地產市場調控工作，帶來不良後果的，依法予以查處，追究相關責任人的法律責任。

4月3日，濟南兩部門聯合下發《關於規範房地產開發企業委託第三方代理建案不動產登記等有關業務的通知》 。根據通知，對需辦理貸款業務的購房人，開發企業應會同商業銀行為購房人提供建案預抵押服務，明確業務流程，並公示各方責任事項，不得向購房人收取費用。開發企業在交付建案後，及時為購房人辦理不動產轉移登記及抵押登記提供服務，不得向購房人收取費用。開發企業委託第三方機構為購房人代理建案轉移登記、抵押登記等業務的，應簽定委託協議。

5月14日，濟南市住房和城鄉建設局、濟南市市場監督管理局今天聯合發布《關於進一步規範建案銷售廣告和宣傳活動的通知》,要求開發項目未取得建案預售許可或建案現售備案證明,不得發布建案銷售廣告。

二、新房成交

2019年上半年成交量下降，市場觀望情緒增加

2019年上半年濟南商品住宅共成交338.29萬平方米/26907套，同比下降4.96%/9.14%。2019年上半年月均成交56.38萬平方米。

具體來看，2016年成交量達到歷史高點，2017年成交量顯著下降，2018年市場成交量穩步小幅上漲，2019年“房住不炒”多次被提及，信貸政策收緊，市場觀望情緒增加，成交量下降。

區域成交量三降四漲，歷城區成交量位居首位

2019年上半年高新區、槐蔭區、長清區和歷下區四個區成交量同比出現上升，其中高新區漲幅最大。其它三區成交量同比均有所下降，其中天橋區下降66.29%，降幅最大。具體來看，歷城區成交量最大，為167.51萬平方米，同比下降13.19%。

90-120㎡面積段佔比最大，改善型需求加大

2019年上半年成交套數最多的面積段是90-120平米，成交套數為13059套，佔比48.53%。其次是120-144平米的住宅，成交套數為9345套，佔比34.73%，受到改善型需求的影響，佔比漲幅最大。

三、住宅供應

2019年上半年濟南住宅平均月度供應量為55.63萬平方米，總體供應面積333.77萬平方米，環比下降25.57%，降幅較大，同比大幅上漲97.19%。

從銷供比來看，2019年上半年住宅市場整體銷供1.01，市場供需基本平衡。

四、土地市場

土地市場供求規模收縮，同比均下降

2019年上半年濟南共推出住宅、商業類經營性土地524.71萬平方米，同比下降42.88%；其中住宅用地推出353.65萬平方米，同比下降43.91%；商辦用地推出171.06萬平方米，同比下降40.61%。

2019年上半年濟南共成交住宅、商業類經營性土地462.95萬平方米，同比下降44.89%；其中住宅用地成交322.92萬平方米，環比上漲41.15%，同比下降45.13%；商辦用地成交140.03萬平方米，環比下降4.03%，同比下降44.31% 。

住宅樓面價同比上漲、溢價率同環比均上漲，拿地成本趨增

樓面均價方面，2019年上半年濟南住宅用地成交樓面價為4941.13元/平方米，環比下降1.3%，同比上漲22.73%；商辦用地成交樓面價為1458.08元/平方米，環比下降17.55%，同比下降40.76%。

溢價率方面，2019年上半年濟南住宅用地平均溢價率為13.01%，環比上漲11.88個百分點，同比上漲9.05個百分點；商辦用地平均溢價率為8.98%，環比上漲8.34個百分點，同比上漲6.11個百分點。

住宅用地成交集中在章丘區和歷城區，市中區樓面價最高

成交量方面，章丘區住宅用地成交85.95萬平方米，規劃建築面積213.95萬平方米，佔比最大，為28.75%，土地出讓金為37.28億元；歷城區住宅用地成交88.95萬平方米，規劃建面183.42，佔比24.65%，土地出讓金為146.96億元，為各區域最高。

成交價格方面，市中區以14401元/平方米的樓面價排名榜首。

五、展望

住宅市場：從成交量來看，限購、限售政策持續，信貸政策前松後緊，上半年成交量下降，預計下半年供應量加大，成交量會有所上漲，但受到政策持續，供應量加大，購房者可選擇性增多，整體市場競爭加大，開發商“以價換量”、項目推出優惠將增多，價格將維持穩定

土地市場：2019年上半年土地市場供求規模下降，但樓面價和溢價率同比均上漲，優質地塊仍會吸引多家開發商競買。下半年應加大土地供應量，避免土地哄搶，推高地價。開發商應謹慎拿地，合理布局。