萬人搖號買房又出現！樓市迎來“小陽春”？

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一起來看今天的《房事早茶》。

本周焦點丨Focus

1、萬人搖號買房又出現！樓市迎來「小陽春」？

低迷了大半年的樓市，伴隨著氣象的回暖，正局部升溫。據上海證券報報導，3 月 21 日、22 日，南京河西的 2 個建案公開搖號，共有 7766 人參加購房搖號，中簽率分別約為 6% 和 7.8%。

類似的買房場景，春節之後已在北京、杭州等熱點城市上演，個別建案還出現了萬人參與搖號的情形。杭州一周內兩次出現「萬人搖」建案。3 月 13 日，華夏四季 308 套房源，共 11377 組意向客戶登記，中簽率低至 2.7%。3 月 6 日，中國鐵建西湖國際城 262 套高層房源，共有 17290 組客戶報名登記，平均中簽率低至 1.5%。杭州另外 2 個建案——天都城和京杭府雖然沒有「萬人搖」，但中簽率同樣不高，分別為 3% 和 7.98%。

去年相對冷清的北京樓市，在本月中旬也透出了暖意。3 月 18 日，位於海澱的山嶼湖首期開盤 192 套，4 小時售完。葛洲壩紫郡蘭園開售 17 棟樓所有房源，當天 139 平方米四居全部售罄。

《一個購物狂的自白》

很多人不自覺地參與了「搶購」

不僅是樓市，土地拍賣市場同樣在升溫。春節以來，高溢價地塊成交數量增加勢頭明顯，溢價率封頂、創區域最高土地單價等不時閃現。

一些業內人士表示，樓市「小陽春」有季節性因素，也有外部因素，比如部分城市首套房貸利率降低等。總體來看，今年以來的外部條件要明顯好於去年，特別是一、二線城市。

雖然樓市回暖正當時，但接受上海證券報採訪的多位業內人士表示：調控政策面並沒有實質變化，繼續堅持「房住不炒」的定位，因此總體趨勢不會變。目前的樓市「小陽春」只是局部的，還沒全面整體回暖。「穩」將是今年樓市調控的重點。穩地價、穩房價、穩預期是具體目標，「一城一策」則是具體調控路徑。在「一城一策」的調控基調下，樓市下行相對嚴重、高庫存的部分城市會對調控政策進行放鬆，而樓市熱點城市最多是政策微調，鬆綁幾乎不可能。

2、濟南售樓處「人滿為患」背後：花錢買客戶，簽到一次給 25 元

「樓市成交火爆，我們醞釀著下個月開始漲價」，「樓市徹底回暖，再不行動就買不上房了」……近期，有關濟南樓市回暖、房價大漲的信息又掀起一輪高潮。多個售樓處人滿為患的「盛況」是真的嗎?對此，記者對濟南多家建案進行了暗訪。

齊魯晚報報導了濟南樓市裡的「拉人」現象。據某一線房企的一位程序員透露，他們集團近期開始全員行銷，讓所有員工拉人在售樓處到訪簽到，因為去年已經搞過一次，所以這次大家沒什麽資源了，只能花錢買到訪。

記者調查發現，該公司在濟南的在售項目不少，但無一例外地實行全員拉訪，而高壓之下花錢買客源現象也非常普遍。近日，就有人在聊天群裡花錢召集人員去該公司東部某項目看房，發起人聲稱，幫忙去該建案簽到一人 25 元，去的話找她報名。

其實不只該公司在做全民拉訪的渠道推銷，濟南一業內人士透露，濟南北部一建案也在做全員拉訪，地產公司所有的工作人員都有「拉人」的任務。濟南東部一建案也在用多種渠道拉客，營造售樓處「繁華」現象。

據報導，有的公司裡，完不成公司拉人任務的會承受相應處罰，所以大家會用各種方式拉人看房。比如每天打幾百個電話，去大公司做團購優惠宣傳，甚至是拉親朋好友等熟人來看房。

某一線房企的工作人員告訴記者，房地產市場好的時候，開發商不必擔心去化問題，賣房很容易。但當樓市下行變差，拓客就成了一個大難題。「雖然明知道虛假成分很多，但是有時候要製造一些熱度吸引眼球。」

3、媒體：當下要警惕的不是樓市季節性回升，而是人為炒作的「小陽春」

針對近期的「樓市回暖」，證券時報刊文《別再炒作「小陽春」了》表示，當下要警惕的不是樓市季節性回升，而是人為炒作的「小陽春」。文章稱：盡管熱點樓市有轉暖的跡象，但動力卻非常之弱。

文章還認為：目前來看，市場整體的情緒並不高。破解高房價導致的供需腸梗阻，很多人認為要仰仗改善型需求發力，這樣存量房才能循環起來。但是，「一賣一買」的改善購房，杠杆和月供還得增加，最後還是回到收入的支撐上。或許，很多人正在節衣縮食地攢首付、攢月供，但吃不好、穿不好，也要買房，這種激情下的樓市，如果又一次硬生生地被推上一個新台階，多麽可怕啊。

樓市 | Real Estate Market

1、北京商住房交易陷入冰點：限購兩年成交量跌九成，均價降三成

2017 年 3 月 26 日，一紙《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》讓北京的商住房交易陷入冰點。據中新經緯報導，由於無法出售給個人，兩年來，北京商住房市場的成交量暴跌 93%，均價也從之前的 5 萬多元/平方米迅速降至 3 萬多元/平方米。

中原地產研究中心統計數據顯示，截至今年 3 月 25 日，兩年來，北京商住公寓隻網簽了 6550 套，成交量暴跌 93%。中原地產首席分析師張大偉說：「過去兩年，北京商住公寓合計網簽 167.89 億元，而在調控前的兩年，高達 1943.99 億元。」

政策 | Policy

1、海南 3 萬畝存量商品住宅用地不能繼續開發住宅，擬有償收回

3 月 24 日，海南省政府頒布《關於鼓勵存量商品住宅用地轉型利用和解決有關歷史遺留問題的實施意見》，鼓勵海南省存量商品住宅用地轉型利用和處置盤活，妥善解決招商引資產業項目配套商品住宅用地歷史遺留問題，促進產業轉型升級和經濟高質量發展，保持房地產市場平穩健康發展，服務海南自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港建設大局。

《意見》，對不同情形的存量商品住宅用地，提出 4 類處置措施。

一是土地用途改變，市縣政府可以通過依法調整規劃、增加容積率、改變土地使用年限、退還土地差價等措施，鼓勵和引導存量商品住宅用地改變土地用途用於產業項目建設。

二是土地置換，允許將存量商品住宅用地在本行政區域內置換為同等價值的其他用途的建設用地；確需跨市縣行政區域置換的，由海南省自然資源和規劃廳指導相關市縣政府按規定辦理。

三是轉讓盤活，鼓勵市場主體收購單宗或多宗零星分散的存量商品住宅用地，改變用途轉型用於產業項目建設。

四是依法有償收回，對存量商品住宅用地依法有償收回，有償收回的補償金額不低於土地使用人取得土地的成本，並綜合考慮其合理的直接損失，參考市場價格確認。

《意見》要求，對生態保護紅線等管控線區域內不能轉型用於產業項目發展的存量商品住宅用地，市縣政府按照規定，主要通過有償收回或采取土地置換方式促進其退出。

《意見》闡明，存量商品住宅用地是指已依法取得土地權屬證書但尚未動工建設的商品住宅用地或雖已動工建設但可以改變用途用於產業項目發展的商品住宅用地。產業項目是指商品住宅項目以外符合國家和海南省產業發展方向和產業政策要求的產業項目(包括租賃住宅項目，不包括產權式酒店項目)。

經海南省轄內市縣政府依法認定為企業原因造成閑置的商品住宅用地則不適用該《意見》。

而根據 1 月 29 日海南省三亞市委宣傳部公眾微信號的報導，海南目前有 3.1 萬畝存量商品住宅用地不能繼續用於住宅開發。

企業動態｜Company

1、鬱亮：指望新業務賺大錢是癡心妄想，轉型的標杆是微軟

3 月 26 日，萬科企業股份有限公司召開 2018 年年度業績會。

會上，「活下去」的話題再次被提起。鬱亮表示，「這個活下去就是我們讓自己活下去，活得久。對我們來說，業務發展是很穩定的。2012 年萬科判斷白銀時代，今天我們的判斷沒有改變，如果到青銅時代就很難做了。轉型是很難，萬科第一次轉型從 1993 年開始到 2001 年才完成，這些轉型都是用了七八年時間。2014 年是萬科第四個十年開始，開始布局出租公寓、物流和物業市場化，2015 年布局冰雪，2016 年布局商業地產，從這幾年來看，都在各自領域領先領跑。物流、新增用地、物業方面有一半的項目是非萬科開發的項目，在集中式出租公寓方面，萬科做的最大，轉型取得很大的成效。」

而在說到轉型時，鬱亮說，萬科轉型的標杆是微軟。「微軟在雲和 AI 方面有很大進展，在探索轉型過程中，微軟手機是失敗的，第一代第二代電腦是失敗的，第四代才成功。如果不借用基本盤來為轉型提供資源，公司是沒有未來的。」

在談到萬科在 2018 年年中提出的「收斂聚焦·鞏固提升基本盤」戰略時，鬱亮表示，「很多人以為，我們要把別的業務收掉，聚焦在房地產開發業務。事實上，我們在每個業務做個基本盤，更好支持業務發展，是為了更好的轉型發展，而不是相反。」「指望新業務賺大錢，那是癡心妄想，我們未來賺的是小錢，再以規模速度和利潤來衡量這件事情是不充分的，我們不可能會找到比房地產更賺錢的，目前在財務報表中體現的還很小，但如果基本盤不鞏固的話，也不敢做更多的嘗試，基本盤鞏固之後的產品很強勁。」

2、吳亞軍：地產業已告別蒙眼狂奔

據澎湃新聞報導，3 月 25 日，龍湖集團發布 2018 年全年業績。期內，公司實現合約銷售額 2006.4 億元，同比增加 28.5%；營業收入為 1158 億元，同比增加 60.7%。

吳亞軍在報告中稱，2018 年的中國房地產，從業者並不輕鬆，儘管成交總額以 15 兆元再創新高，但購買情緒整體降溫。吳亞軍同時表示，水大魚大、蒙眼狂奔的時代注定一去不返，中國城市化進程的能量是房地產繼續前行的根本驅動。

有關於房企的趨勢，龍湖集團業績報告中表示，企業之間的競爭將從過往規模、速度等單一維度，日益轉化為涵蓋產品、服務、運營、資本等全方位的競爭。

圖片來自網絡

主編｜王滔編審｜陳潤江顧問｜王淑琪