嚴防炒房炒地 海南地產人轉戰雲南和廣西

根據《關於支持海南全面深化改革開放的指導意見》（下稱《意見》）：到2020年，海南貿易試驗區建設取得重要進展，國際開放度顯著提高；到2025年，自由貿易港制度初步建立，海南的營商環境達到國內一流水準；到2035年，海南將在社會主義現代化建設上走在全國前列，自由貿易港的制度體系和運作模式更加成熟，營商環境躋身全球前列。

《意見》提出，海南省應以供給側結構性改革為主線，推動經濟發展變革，加快建立開放型生態型服務型產業體系。房地產業作為海南省的重要產業，《意見》提出要穩定市場預期，堅決防範炒房炒地投機行為。

篳路藍縷，以啟山林，海南省一路發展幾許燦爛幾許波折。旅遊勝地的發展難以避免房地產資金的洗禮，如今海南省決意減少經濟對房地產的依賴，堅持房住不炒定位，讓房產回歸居住屬性。海南建設自貿區自貿港的歷史正待寫下，房地產業的角色也被重新定位。

防範炒房炒地行為

3月31日，海南省發布的《關於做好穩定房地產市場工作的通知》，宣布非戶籍家庭只能買1套住房，且首付不得低於七成、在限購區域買房須提供五年以上的社保或個稅證明、五年限售。

如今看來，這個“最嚴調控”更像是在“大禮包”到來之前，提出作出的政策補丁，以防止外來資金和人口的大量流入導致房價上漲。

“大禮包”是指，國家支持海南全島建設自由貿易試驗區，支持海南逐步探索、穩步推進中國特色自由貿易港建設。一名接近海南省海口市官方的消息人士對第一財經記者表示：“事關海南全省的發展，沒有比這更好的紅利了。”

政府對不同產業有不同的規劃和定位，產業分化，不能無序發展。

今年3月，海南省省長沈曉明談及房地產時稱，海南要以壯士斷腕的決心，減少經濟對房地產的依賴。“對海南來講，會很痛，會出血，會很難。不下大的決心，不容易做到。”

沈曉明表示，房地產要用土地，而海南土地資源十分有限，不能變成“房地產加工廠”。造了房子就要有基礎設施、社會公共服務的配套。但海南財力有限，配套不起，因此房地產作為海南的支柱產業不可持續。

海南提出，堅持房住不炒定位，確定了三個思路：島內居民的基本住房需求由政府來保障、改善性需求由市場來調節、投資性需求靠制度來限制。

《意見》也指出，要制定預案，穩定市場預期，堅決防範炒房炒地投機行為。

據海南中原地產數據顯示，2015年12月，海南全省的建案庫存為45個月，2016年12月，庫存只有23個月，截止至2017年6月，海南全省的去化周期降低至11個月。在“兩個暫停”（即對商品住宅庫存消化期超過全省平均水準的市縣，暫停商品住宅用地出讓和規劃報建）背景下，供應端收緊，庫存持續下行勢頭不變。

上述消息人士表示：“目前，政府控制供給側和需求側，尤其是島外人士的購買，不過生活和工作居民的需求還是可以得到滿足，房價將會保持穩定。”

最嚴格的節約用地制度

海南不再具備房地產炒賣投資的土壤，一波平台公司、從業人士選擇離開。

海南資深地產人士李仁傑在今年年初離開耕耘了8年的海南市場，向西去，轉戰雲南。

李仁傑告訴第一財經記者：“從2016年2月起，海南樓市政策越來越嚴，經過2016年、2017年兩年後的發展後，三亞房價已超過3萬，海口房價也近2萬。房價高、政策嚴、不少平台公司無房可賣。現在很多平台公司都走了，轉移到雲南、廣西。”

2016年2月，《海南省人民政府關於加強房地產市場調控的通知》頒布，“兩個暫停”便是在此時提出。2010年，海南也實施過“兩個暫停”，不過由於種種原因，很快便放開了。2016年2月後，“兩個暫停”的系列政策又先後被提出、深化。

2018年1月，《海南省人民政府關於進一步加強土地巨集觀調控提升土地效益的意見》被官方宣布，實行建設用地總量和強度雙控制度，禁止對產能過剩、高耗能、高汙染項目供地，禁止將商品住宅用地與其他產業項目用地捆綁或搭配供應，將土地投資強度、產值、稅收等相關指標作為建設用地供應準入標準，實行“彈性年期”+“對賭協定”供應方式。這被稱為海南歷史上最嚴苛的土地管理政策。

《關於支持海南全面深化改革開放的指導意見》也指出，實行最嚴格的節約用地制度，實施建設用地總量和強度雙控行動，推進城市更新改造，對低效、零散用地進行統籌整合、統一開發，確保海南建設用地總量在現有基礎上不增加，人均城鎮工礦用地和部門國內生產總值建設用地使用面積穩步下降。

顯然，《關於支持海南全面深化改革開放的指導意見》中，節約用地制度與海南1月發布的土地管理政策所對應，防範炒房炒地投機行為與3月31日的限購政策加碼所對應。

值得關注的是，《關於支持海南全面深化改革開放的指導意見》還提出，推進房地一體的農村集體建設用地和宅基地使用權確權登記頒證，在海南全省統籌推進農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點。

今年1月，國土資源部部長薑大明曾表示，我國將研究制定非房企依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多管道保障租購並舉的住房制度。

房企囤貨海南

商品住宅類用地被嚴格管控，已在海南派兵列陣的房企所持有的土地價值和稀缺性不言而喻。

第一財經記者整理2017年銷售金額行業前十的房企公開數據發現，恆大、碧桂園、融創、中海等房企均已進入海南布局。

據恆大2017年報，2017年在海南全省的銷售金額為294.86億元，佔集團總比例為5.89%。

目前，恆大在海南，昌江恆大棋子灣、儋州恆大金碧天下、海南海花島項目、恆大海口文化旅遊城、恆大海口灣、海口恆大外灘、海口恆大美麗沙、澄邁恆大禦景灣等十餘個項目，總土地原值超過150億元。其中，海花島項目的土地原值73.03億元，土地儲備面積高達1181.46萬平方米，樓面價僅為617元／平方米。

碧桂園2017年報顯示，報告期內有3%的銷售金額來自海南省，即約為165億元。截至2017年底，碧桂園在全國共擁有1456個項目，其中18個分布在海南省，總可售建築面積為512萬平方米。此外，碧桂園在海南還有碧桂園金沙灘酒店、海南小城之海南省臨高春假日酒店、碧桂園美浪灣鳳凰酒店。

截至2017年末，融創在海南的正在開發的土地面積共有401.66萬平方米，權益面積為221.17萬平方米，分布在三亞、海口、萬寧、瓊海、定安等區域。

而據中海披露的數據，截止至2017年末，在海南省海口、三亞、萬寧等地，擁有的土地儲備為156.2萬平方米。

上述接近海南省海口市官方的消息人士對第一財經表示，“儘管政策控制住宅及相關用地的供應、開發，但發展度假型酒店、健康養生社區等各類經營性地產得到鼓勵，開發商在海南可朝此方向發展。”

此人士表示：“目前海南的開發商已普遍形成維持房價穩定、支持政府工作的共識。長期來看，市場仍有上升的太空，但政府和開發商都不願看到房價過快過熱上漲，那不是一個健康市場該有的。”

李仁傑認為：“這一輪的調控和海南建設自貿區自貿港之後，對房企開發投資的要求會更高。短期內，市場會有小幅震蕩。國家給了很多支持政策，購買房產的門檻變高，房產會變貴。但也不必悲觀，政府支持養生社區、特色農莊等旅遊地產的發展，差異化產品可作為銷售型房產的補充，後市依然可期。接下來將是雲南和廣西旅遊地產發展的機會。”