住房貸款利息抵扣個稅進入倒計時

摘要：抵押利息和租金個稅前扣除，起到了“稅盾”的作用，有利於提高居民實際購買力，間接鼓勵正常住房消費。從結構上看，實際抵押貸款額越接近可貸額度上限，貸款利息“稅盾”效應越強。在制定政策時仍有許多需要把握的細節問題，以及稅前抵扣如何完善等，也需要一並進行考量。

本報記者陶婭潔報導

按照稅改時間表，住房貸款利息、租金等專項附加扣除範圍和標準在向社會公開征求意見後，於明年1月1日起實施。

曾經引發人們熱議的住房利息抵扣個稅已經進入了倒計時階段。

細則

房貸利息抵稅，一般是指在計征個人所得稅時，將房貸產生的利息作為稅前減除項扣除，對扣除後的收入部分課以個人所得稅，也就是說工資要先扣除房貸利息再來繳稅。該消息剛頒布時，許多有房一族都感到振奮。不過，關於該政策具體怎麽實施，如何抵扣，人們仍有不少疑問。

擺在我們面前的第一個問題是，房貸利息和房租是否可以同時進行抵扣？在8月31日通過的新個稅法中，專項附加扣除中對於房貸利息扣除的措辭是“住房貸款利息或者住房租金”。但是，在9月6日的國務院常務會議上指出，要明確子女教育、繼續教育、大病醫療、普通住房貸款利息、住房租金、贍養老人支出6項專項附加扣除的具體範圍和標準。

從此前“住房貸款利息或者住房租金”的提法變成了“普通住房貸款利息”和“住房租金”兩項，值得探究。有分析認為，按照此前的扣除方法，對於同時在還房貸與付房租的群體來說，只能在房貸利息和房租之間二選一。而按照最新的規定，或可以同時進行抵扣。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓告訴《中國產經新聞》記者，住房利息抵扣個稅主要針對住房，住房又包括了買房者和租房者。對於已經有了房子但同時又租房的群體來說，就不能同時抵扣了。無論是從政策合理性角度，還是房子投資角度來看，都只能抵扣一項。

除此之外，住房貸款利息和住房租金等專項附加扣除是包含在5000元以內還是額外扣除？這也是政策中沒有明確的一點。

8月31日，十三屆全國人大常委會第五次會議表決通過了關於修改《中華人民共和國個人所得稅法的決定》（下稱《決定》），《決定》稱：“自2018年10月1日至2018年12月31日，納稅人的工資、薪金所得，先行以每月收入額減除費用（也就是俗稱的”起徵點“）五千元以及專項扣除、依法確定的其他扣除後的餘額為應納稅所得額。”這也意味著，個稅起徵點的上調很快就將實施。

有市場人士指出，如果在5000元的免稅額以上可以抵扣貸款利息，那麽對於購房者來說將是非常大的刺激。

“扣除應該不包括5000元以內的部分，超過5000元以外的才能實施抵扣個稅，如果包括5000元以內的話，就違背了個稅改革的意義。”謝逸楓表示。

受益

誰會是這波減稅紅利的受益者？這是除了扣除額度之外，人們最為關心的問題之一。

資深房產中介張先生告訴《中國產經新聞》記者，住房利息抵扣個稅對於首套房來說將是重大的利好，預計只有首套房或唯一自住房的房貸利息才能享受扣除。對於那些有多套房產或者炒房客來說，恐怕不會適用。

招商證券房地產團隊指出，抵押利息和租金個稅前扣除，起到了“稅盾”的作用，有利於提高居民實際購買力，間接鼓勵正常住房消費。從結構上看，實際抵押貸款額越接近可貸額度上限，貸款利息“稅盾”效應越強。從所交個稅絕對量而言，高收入家庭的邊際稅率和住房抵押一般更多，更為受益。

“租房的群體和剛需購房族將成為該政策的主要受益者。間接地看，房企和地方政府也會從中受益。”謝逸楓指出。

早在2015年11月，任志強曾經表達過一個觀點，“最近會頒布一些有利於消化庫存的政策，我認為最有效的政策是用購房貸款利息抵扣個人所得稅。”他指出，發達國家基本上都用房貸利息抵個稅的方法來鼓勵消費者或者是居民解決自己的住房問題，有限額地進行個人所得稅減免。把貨幣資產變成實物資產以後進行一種轉換，這是大多數國家都在研究的一個方法。

儘管如此，有分析指出，在制定政策時仍有許多需要把握的細節問題，以及稅前抵扣如何完善等問題，也需要一並進行考量。

影響

最後，房貸利息抵扣個稅頒布後會不會刺激樓市？這一消息對房地產市場的影響到底有多大？

謝逸楓看好該政策的實施效果。“房貸利息抵扣個稅會直接刺激樓市，有利於樓市去庫存。長期來看，將促進房地產市場健康發展，刺激潛在的住房需求。”

也有市場人士認為，目前的房貸利息並不算低，抵扣有利於減輕還貸人的負擔。而對住房租金進行抵扣，說明該政策也要解決人們租房的壓力，有利於形成租和買並行的房屋體系。而租金抵扣個稅也與當前樓市調控的大方向契合。

黨的十九大報告強調租購並舉，曾明確提出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”而在今年五月，住建部首次提出了控租金的目標任務，將其與穩房價放在一起。政策層對於租房市場的關注度也日漸密切。

李先生是一名租房族，他對《中國產經新聞》記者表示，期待房貸利息抵扣個稅的政策落地已經很久了，希望這個政策能切實減輕租房者的壓力。

有分析指出，該政策直接影響了購房族和租房族的切身利益。而最終的抵扣標準如何設定，還需要邊走邊看。