房貸利息抵個稅！會刺激房價上漲嗎？

十一黃金周馬上臨近，新的個稅法也即將逐步實施，這其中有兩項惠民政策尤其值得關注。

一個是個稅的起徵點由每月的3500元提高到了每月5000元（每年是6萬元），這個是10月1日先行實施，這也就是說，你十月份發的工資將會發生很大的變化。

另一個是在五險一金以外，新增了子女教育、繼續教育、大病醫療、住房貸款利息或者住房租金、贍養老人等支出作為專項附加扣除，這個是2019年1月1日起實施，與新個稅法同步。

而這其中，住房貸款利息或住房租金作為專項附加扣除，最引人關注，因為這將直接影響工薪階層中買房一族和租房一族的實際收入。

那麽，房貸利息抵個稅，對廣大房奴來說到底有怎樣的影響？對股市、樓市影響大不大？

房租抵個稅，對於還在租房的年輕人來說，得到的實惠又有多少呢？

01

首先我們來看，你的個稅將會怎樣繳納。

根據規定，工資、薪金所得繳納個稅的計算公式是：應納稅額=應納稅所得額×適用稅率—速算扣除數。

注：圖為減掉5000起徵點後匹配區間稅率表

原來你的應納稅所得是你的收入減去五險一金，再減去個稅起徵點，現在可以再減去一個新增的專項附加。

具體怎麽操作呢？

現在新個稅法規定，包括子女教育、繼續教育、大病醫療、住房貸款利息和住房租金等這部分可以在稅前扣除，假如這部分支出是2000元，就可以在上面3000元的基礎再減去2000元，最後你的應納稅所得剩下1000元。

這裡面有幾個關鍵點需要注意：

一是，上面所說的收入僅是工資收入，是按照分類所得稅制法計算的。但新的個稅法實行的是綜合所得稅制和分類所得稅制結合的方式。

之前徵收是按照分類所得稅制，大家不陌生了，現在我們著重說一下這個綜合所得稅制是啥意思？

原來我們把應該納稅的收入分成了11類，實行不同征稅辦法，稅率也不一樣。

現在新個稅法將工資、薪金所得，勞務報酬所得，稿酬所得，特許權使用費所得等4項勞動性所得（稱為“綜合所得”）納入綜合征稅範圍，適用統一的超額累進稅率，居民個人按年合並計算個人所得稅。

比方說以前，你每個月工資1萬元，按10%的稅率徵收。除了工資，你還喜歡寫寫稿子，每個月的稿酬有5000元，按20%徵收，稅率是不一樣的。

現在，是加起來計算，10000+5000，15000元扣除相應的專項附加後，再按統一的稅率來徵收。

二是，上面的所說的六項專項附加扣除，並不是所有項目都能拿得到的。

比如房租和房貸利息，這兩項是只能取一項，要麽扣房租，要麽扣房貸利息，這是財政部稅政司司長王建凡公開講過的。

三是，專項附加扣除應該會有一定比例和定額的，具體是多少，現在還沒有出細則。

財政部副部長程麗華就曾公開說過，初步考慮對專項附加扣除設定一定限額或定額標準，既要保障納稅人方便納稅，相關支出得到合理扣除，又要體現政策公平，能夠使廣大納稅人實實在在地享受到減稅的紅利。

02

下面，我們再來說說大家都比較關心的，住房貸款利息或者住房租金專項附加扣除這一條。

首先我們先看房租抵扣這一塊。

初看住房租金抵扣個稅，對很多工作、生活在大城市的年輕人來說，確實是個福利，但是仔細分析後會發現，這個利好並不接地氣。

按照現在通行的做法，如果你想抵扣個稅，一般是要提供正規的租房發票的。但是，在大城市有過租房經驗的人都知道，你去租房，有幾個房東會給你開發票的，因為開發票就得交稅，這個成本房東是不會承擔的。

如果你想開發票，不好意思，自己去住房所在地的出租房屋房產稅代征點去交，稅費自己出。有網友測算過，開發票給房東交的各種稅費加起來，比房租抵扣個稅後少交的稅還要多，那這個專項抵扣項其實就沒有多大意義了。

03

房貸利息抵扣個稅政策，對購房群體來說好處還是很大的。

比如你買一套價值200萬元的房子，抵押20年首付三成60萬，其他140萬銀行貸款，按照目前4.9%的基準利率，每月都需要進行等額本息還款9162元，其中包含3329元的利息支出。

假如你的月薪是15000元，如果不用房貸利息抵扣，在扣除五險一金2000元後，你的應納稅所得額=15000元-2000元-5000元=8000元；應納稅額=應納稅所得額×稅率-速算扣除數=8000元×10%-210元=590元。

如果你用房貸利息抵扣，應納稅所得額就會在8000元的基礎上再減去3329元，那就是4671元，你每月應交的個稅是257元，相比不用房貸利息抵扣，每個月省下333元。

還是上面的例子，如果我們把房價放大10倍看，2000萬的房子，還是首付三成，每個月的利息就會變成33000多。

工資也漲十倍，月薪15萬，五險一金2萬，應納稅所得額12.5萬，每月繳納的個稅是125000 x 45%- 15160=41090元。

如果房貸利息抵扣個稅，應納稅所得額是125000-33000=92000元，個稅就是26240元。

這樣算下來，每個月就省下來14850元，如此看來，房貸利息抵個稅對於高淨值人群來說，好處更大。

04

這就出現問題了，因為本來個稅優惠政策的初衷是為了提高低收入人群的實際收入，但這樣算下來，對富人的好處更大，貧富差距將會進一步拉大。

所以，國家馬上對房貸利息抵扣個稅這條中的房子，進行了限定，必須是普通住房。

在剛剛閉幕的達沃斯論壇上，李克強總理再次提到了房貸抵扣個稅的話題，說新的個人所得稅法即將實施，並首次推出個人在子女教育、繼續教育、大病醫療、普通住房貸款利息、住房租金、贍養老人支出等6項專項附加扣除，讓更多群眾，更公平從個稅改革中獲益。

這裡明確的在此前“住房貸款利息”的字眼前面加了“普通”二字。

“普通”“不普通”差別非常大，到底怎樣的房子才算普通住房呢？

1、住宅小區建築容積率在1.0（含）以上；

2、單套建築面積在140平方米（含）以下，並參考其實際成交價格確定；

3.單價或總價不超過同級別土地上住房平均交易價格1.2—1.44倍以下。

舉個例子，北京2011年按照這個規定，就規定了自己的普通住宅標準，並在2013年進行了重新調整：

五環以內區域，單價不超過39600元/平方米、總價不超過468萬元/套；

五環到六環之間，單價不超過31680元/平方米、總價不超過374.4萬元/套；

六環以外，單價不超過23760元/平方米、總價不超過280.8萬元/套。

單價和總價滿足其一，就算是普通住宅。

但是現實是，現在北京5-6環的均價已經超過了5萬，明顯高於31680元。從總價上看，也只能是50平左右的房子，超60平的5-6環的房子都不算普通住宅。

另外，多套房子的貸款利息也是不能抵扣個稅的，現在猜想的話，應該遵循首套唯一的原則。

所以大家現在不要想得太好。

05

最後說一點關於對股市、樓市影響的看法。

9月19日達沃斯論壇開幕當天，A股地產股出現了異動，保利地產漲幅超6.7%，萬科A漲幅超5.7%，新城控股漲幅6.8%。但是接下來的幾天又翻綠了，說明地產股沒有實質利好的支撐，很難持續上漲。

地產股的表現也說明了，樓市的基本面沒有出現根本性的轉變，在房住不炒的大政策背景下，房價不會出現大漲。

另外，上面我們算過了，對於一個普通的工薪階層來說，最後節省下來的錢非常少；所以，剛需不會因此出現買房潮。

而對於一些中高收入階層來說，在普通住宅的標準下，你的房子可能還不符合標準。

說到底，房貸利息抵個稅也好，房租抵個稅也好，這是一項民生政策，不是房地產政策，對樓市帶來的影響非常有限。