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新政發布——一石三鳥
7月20日，北京住建委正式發布了人才住房新政，《關於優化住房支持政策服務保障人才發展的意見》。
全國人才的爭奪戰，始終未停歇。北京供應不限戶籍的政策房，可謂釋放一個“大招”。關鍵是，這個大招包含了“一石三鳥”之策。
先劃重點：
第一，這份檔案主要是結合 “三城一區”及其它國家或本市重點功能區(以下統稱“園區”)建設，通過住房政策來服務保障在京就業創業的人才。
第二，保障措施大致劃分為三大類：公租房、共有產權房、租房補貼及購房支持。
第三，不限戶籍、各區認定，但是人才住房並未放寬申請條件。
這其中釋放了三個重要資訊。
第一，試點
人才新政的試點區域是哪？三城一區——“中關村科學城、懷柔科學城、昌平未來科學城”“亦莊經濟技術開發區”。還有其他創新型產業集群和中國製造2025示範區。
這些區域代表的是創新新高地、高精尖產業基地和實體經濟尤其是製造業轉型更新的示範區。
北京轉型發展的重要支撐，需要引進高科技人才，更需要摒棄投機的住房機制，發展高新實體經濟。
高企的房價透支了多少剛需未來的購買力，“房住不炒”的口號已經喊了好久，中興事件透漏了中國缺乏創新的事實，房地產不管作為曾經中國經濟的支柱產業亦或目前仍未擺脫的支柱產業地位，中國的房地產需要轉型，中國的實體經濟面臨轉型，高精尖產業需要引進人才。
所以，這是一個試點，在以“三城一區”為主的園區大力推行人才保障房制度，未來會大範圍推廣。
第二，搶人
北京有著全國最昂貴的戶口，最寶貴的資源，但是北京不能放開戶籍。人才落戶和住房是很大的一個問題，所以，只能以提供廉價的居住條件來吸引。
人才申請的條件並未放鬆，所以有著篩選人才標準的搶人才是最終目的。
第三，人口疏解
北京需要構建多中心，打造職住一體化的高新創業基地。
亦莊經濟開發區、昌平未來科學城、懷柔科學城還有其他很多高精尖產業基地都在城六區之外。
人才公租房和共有產權房置於園區附近，這也是產城融合、職住平衡的布局，承接人口疏解的重要功能。
正所謂，一石激起千層浪，含金量如此之大的北京，這個重磅新政瞬間刷爆各媒體。
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盛名之下的保障房價值幾何？
人才公租房隻租不售、循環使用，租金低於市場同標準房源。各類人才在租賃期間一旦取得其他住房（購買或繼承等），或者離職、退休後，就必須騰退公租房。
公租房是沒有投資意義的，只是一個更廉價的住所而已。
北京共有產權房個人產權佔比一般為50%—70%，它的投資屬性和交易屬性都很小。
首先，這個新政提到的，購買人才共有產權房不滿5年，若想轉讓並不那麽容易，除非確有特殊原因，由代理機構按規定價格回購。原因肯定需要審核，規定的價格一定不會高。
如果購房取得不動產權證滿5年了，要通過指定的平台（市級交換平台）出售，但不是可以賣給任何人的，只能向本區或者本園區，符合條件的人才家庭出售。另外還有一點，出售後的房子產權仍然是“共有產權房”，產權份額不變。
也就是說，未來接盤的人有很嚴格的條件限制，買到的仍然是共有產權房。試想一下，這樣的購房群體多不多？
說到底，什麽樣的人會選擇共有產權房？純剛需，沒有購房能力的人，不是所有的人，是“人才”。
有一定的購買力，或者未來3-5年有購買能力的人，相信大部分會棄購共有產權房。
舉個例子，大興瀛海有個項目“國瑞·瑞福園”，5月底就拿了預售證，現在正在申購。總共999套房源，兩居784套，三居室215套，主力戶型是88-89平，很適合剛需，房價只有2萬9，還是全裝修。聽起來似乎很誘人，因為大興瀛海的房價很多都是6萬+。
這個建案緊挨著地鐵8號線瀛海站，旁邊就是兩個限競房萬和斐麗和瀛海府，這兩個盤的價格是52449元/平。
我們來算一筆账，“瑞福園”共有產權比例是60%！單價2萬9，買到60%產權，倒算全部產權的價格就是29000÷60%=48333元/平。
這和限競房的價格相差無幾了，再算上戶型和品質的差距。到底值不值，大家自己算吧…
究其原因，還是因為北京的房子具有金融屬性和居住屬性。共產房金融屬性大大減少，只剩下居住屬性，而價格、品質卻不足以支撐單純的居住屬性。
當然，北京的共有產權也比較多，價格和產權比例也略有差異。對於資金實在受限的剛需，共有產權房購置的單價畢竟很低，這也不失為一個選擇，能住上自己的房子，即使有一半產權也比租房要安穩。
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對建案影響有多大？
樓市新政帶來的震蕩，往往與我們想象的差距太大。
房價能夠上漲，歸根結底還在於大量剛需的存在支撐了炒房的預期，以及貨幣的支撐。
普通剛需買房主要是為了自住。保障房的供應，讓普通人既不用擔心長期租房的尷尬，又不用承擔高額的購房成本。不用再充當“接盤俠”，似乎保障房有著遏製房價上漲的源動力。
共有產權房實際上也是進一步降低房屋的金融屬性，也就是貫徹“房住不炒”的政策。
但我們要清楚，不是所有的人都可以購買人才保障房。
自住型建案進入二手房市場，購買者是不受限的，溢價多少也完全由房主說了算，金融屬性比較強。
而共有產權房則代替了部分自住型建案，投資價值小，只能賣給符合共有產權房購房資格的人，以後仍然是延續居住屬性。
這就限制了購買人群，但是，像北京這樣的一線城市有大量的外來人口和常住人口，符合申購人才保障房的群體並沒有那麽多，建案的購房群體仍然佔絕大多數。
另外，人才保障房的供應量並沒有那麽大，而且建設大量保障房也需要一個周期。
全國的保障性住房體制，深圳做的不錯。
2018-2035年17年間，深圳計劃新增住宅170萬套，平均每年10萬套。其中人才住房、安居型建案和公共租賃住房總量不少於100萬套，佔比接近60%，建案佔比為40%。
2017年深圳市共配售了4515套安居型建案，配租了約3.5萬套公共租賃住房。力度確實很大。
深圳的住房總量為1041萬套，如果拿人才、安居和公租房的100萬套和1041+170=1241萬套做對比，所佔份額不過8%。
若深圳的數據不足以闡述事實，那麽再來看看香港。
香港公屋於1960年就開始推出，已運行近60年，居屋自1976年推出，已運行42年，從運行時間來看，都已經相當成熟。
到目前為止，香港公屋佔全部住宅比例約為17%，居屋佔比約為29%，總佔比達到46%，這個比例與深圳2035年新政完成後公租和安居人才房佔比共計8%相比，可謂是全面碾壓。
而香港建案多年來以高房價聞名於世，並未受到廉價的公屋和居屋的價格衝擊。所以，幻想靠人才保障房改變房價的人，想法未免過於簡單了。
在短期內，這個政策甚至可能對局部區域的建案有著利好。
人才和產業帶來的利好，勢必會帶來人口紅利和經濟的增長，園區的建案不僅不會降價，反而會帶動成交量。
亦莊、昌平未來科學城、懷柔科學城等，這些區域都可能是潛在的利好區域。
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階層固化的格局
階層其實是根據所擁有社會資源的多少對人群進行劃分，對社會資源佔有多寡決定了階層。建案、共有產權房、公租房代表不同的住房階層。
北京房價之高，人才保障房會解決一部分真正剛需的住房需求。人才保障房的政策，很可能會全面推廣。
就像深圳的住房模式：
深圳市場商品住房，佔住房供應總量的40%左右。
人才住房，佔住房供應總量的 20%左右，租金、售價為同地段建案的60%左右。
安居型建案，佔住房供應總量的 20%左右，租金、售價為同地段建案的 50%左右。
公共租賃住房，佔住房供應總量的 20%左右。公租房隻租不售，為同地段建案租金的30%或10%，這基本就是為窮剛需準備的。
未來，在一線甚至二線城市，一輩子租房將變得越來越普遍。似乎一切都做好了準備，買不起房的剛需，政策和市場都為你打開了一扇租房的大門。
未來住房將會分成三個階層，處在上層的人居住有品質的建案，處在中間層的可以申請人才住房（以共有產權房為代表），處在最底層的就是租房群體。
物競天擇，階層固化。
有能力的人會為了改變住房品質，逐步跨越階層。
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