昨天(2018年6月5日)，深圳市住建局對外公布了《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多管道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見（征求意見稿）》（以下簡稱《意見稿》）。
仔細讀完深圳發布的住房新政《意見稿》之後，我第一時間的結論就是：
再也沒有什麽能夠阻擋，
深圳未來20年的房價持續上漲！
為什麽這麽說？因為更加尖銳的供需矛盾！
按照政府相關檔案，2018-2035年，深圳市常住人口將增加44%，但新增住宅面積隻增加27%！
下面，我用數據來證明。
一、深圳當前住房情況
深圳是一個嚴重缺房的城市。
根據廣發證券的2018年2月發布的《行業報告 | 深圳存量住房分析》數據。
2016年可上市流通的住房存量1.52億平，約167萬套；對應2017年底深圳常住人口1253萬人，相當於人均12.1平，人均0.13套。如下表格。
根據估算，16年年底，深圳存量住房約4.57億平，856.8萬套。
其中，商品住宅1.29億平，138.5萬套；保障房0.36億平，46.5萬套；工業區宿舍0.67億平，171.6萬套；“小產權房”1.78億平，445.2萬套；部門及個人自建房0.47億平，55萬套。
扣除“小產權房”後住房存量為2.79億平，411.6萬套。
按照國家統計局統計口徑，農民房是不納入住房建築面積的，扣除農民房之後的住宅面積是2.79億平，對應2017年底深圳常住人口1253萬人，相當於人均22.3平。
而2015年上海人均住房面積是35.5平，2015年北京人均住房面積是31.7平。
深圳的人均住房面積只有上海的63%，只有北京的70%。
我們放寬要求，把深圳的所有農民房也納入住宅統計數據，
深圳的所有住房（含農民房、工業區宿舍等）加起來，是4.57億平，對應2017年底深圳常住人口1253萬人，相當於人均36.5平。
二、猛烈增長的需求
按照《意見稿》，深圳市住建局相關負責人在昨日的答記者問中說：
“《意見》確定的住房發展目標是基於需要與可能的原則，與正在編制中的深圳市城市總體規劃（2016-2035年）充分銜接。
截至2017年底，我市常住人口1253萬人，預計至2035年，常住人口將達到1800萬人，新增約550萬人，預計新增住房需求約180萬套。綜合考慮土地供應和住房建設籌集能力，將住房總量目標確定為170萬套是必要的、可行的。”
那就意味著未來18年，深圳將新增550萬人需要住房。
《意見稿》中準備新增170萬套住房，這夠了嗎？
答案是遠遠不夠住。
按照第一小節中的數據，未來新增550萬人口，在住房條件不改善的情況下，需要新增住宅面積=36.5平/人*550萬人=2億平。
這170萬套，是沒有2億平的。
三、遠遠跟不上的供應
按照《意見稿》，到2035 年，新增建設籌集各類住房共170 萬套，其中人才住房、安居型建案和公共租賃住房總量不少於100 萬套。
第一階段（近期），2018—2020 年建設籌集各類住房42 萬套，其中人才住房、安居型建案和公共租賃住房不少於25 萬套。
第二階段（中期），2021—2025 年建設籌集各類住房45 萬套，其中人才住房、安居型建案和公共租賃住房不少於25 萬套。
第三階段（遠期），2026—2035 年建設籌集各類住房83 萬套，其中人才住房、安居型建案和公共租賃住房不少於50 萬套。
四種房的對應比例如下：
1.市場商品住房，佔比40%左右。
以普通商品住房為主，面向符合條件的各類居民供應，租售結合。
2.人才住房，佔比20%左右。
重點面向符合條件的企事業經營管理、專業技術、高技能、社會工作、黨政等各方面人才供應，可租可售，建築面積以小於90 平方米為主，租金、售價分別為屆時同地段市場商品住房租金、售價的60%左右。對符合條件的高層次人才實行更加優惠的政策。
3.安居型建案，佔比20%左右。
重點面向符合收入財產限額標準等條件的戶籍居民供應，可租可售、以售為主，建築面積以小於70 平方米為主，租金、售價分別為屆時同地段市場商品住房租金、售價的50%左右。
4.公共租賃住房，佔比20%左右。
面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進製造業職工等群體供應，建築面積以30-60 平方米為主，隻租不售，租金為屆時同地段市場商品住房租金的30%左右，特困人員及低保、低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的10%。
根據深圳國土規劃委數據和廣發證券中心分析，深圳建案套均面積大於90平。如下圖表。
根據這些《意見稿》內容，和上面建案的單套面積，我測算出未來這170萬套的分布、總面積，具體圖表如下。
也就是說，這170萬套住宅，面積大約只有1.24億平米！
遠遠不夠前面所需要的2億平!
我這裡還根本沒有說，按照深圳的土地使用規劃，深圳建設用地上限是976平方公里，而截至2015年就已經使用了940平方公里，根本就沒有新增土地了啊。
未來要蓋出1.24億平房子，必然要拆遷別的房子，例如前面說到的農民房，最後總的住房增量根本沒有1.24億平。
本文轉載自：深圳說房（微信公眾號：shuofang8）
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