前10月地方賣地收入逼近4.8兆 一二線城市再迎供地潮

儘管樓市調控未見松動跡象，但地方賣地收入依然處於快速增加的態勢中。

13日，財政部發布《2018年10月財政收支情況》顯示，前十個月全國土地出讓收入47519億元，同比增長32.1%。

除了略低於2017年的5.2兆元，這一數據已經超過其他所有年份的全年土地出讓收入。

臨近歲末，一些主要房地產城市還將迎來一次土地出讓高峰，這將有助於2018年全年的賣地收入超過去年，再創歷史新高。

熱點城市供地高峰

中原地產首席分析師張大偉表示，一二線40個城市確定在11月入市的住宅地塊已經多達357宗。從供應趨勢看，預計11～12月，一二線城市將出現大量住宅土地成交的現象。

11月份，北京將出讓經營性質地塊共18宗，總起拍價為461.56億元，其中住宅多達16宗。

上述18宗地塊中，有13宗地塊將會集中在11月26日一天之內競拍。在11月26日集中出讓的13宗地塊中，有12宗是住宅用地，包括引發市場關注的豐台區花鄉白盆窯村BPY-L011地塊R2二類居住用地。

今年6月，北京市規劃和國土資源管理委員會發布《北京市2018年度建設用地供應計劃》，規定2018年北京市計劃供應的住宅用地總量1000公頃，與去年基本持平。此外，還將計劃供應集體土地租賃住房用地200公頃。

不過，從完成的情況來看，北京前三季度供地規模相比去年同期下降不少，距離全年計劃指標差距較大，這也是為何會在第四季度加快供地的一個主要因素。

趕在歲末加快供地的不止是北京。11月7日，濟南推出12宗土地掛牌，總面積約為45萬平方米，總起拍價約為46.49億元。

11月7日，廣州也迎來推地潮，集中掛牌了18宗地塊，總起拍價達約316.8億元，刷新了今年起拍總價紀錄。

並非是臨近年終地方上供地速度才有所加快。從今年下半年情況來看，一些房地產市場主要城市的供地節奏就已經有所加快。

自然資源部近日發布《2018年第三季度全國主要城市地價監測報告》（下稱《報告》）顯示，今年第三季度，全國主要監測城市住宅用地供應同比漲幅達到2014年以來最高，各類城市住宅用地供應環比、同比均有所增加。

住宅用地供應上，一、二、三線城市第三季度環比分別增加163.58%、34.82%、16.12%，同比分別增加0.42%、38.97%、28.83%，一線城市環比增加最為明顯，二線城市同比增加顯著。

“從20個熱點城市來看，商服、住宅用地供應同比分別增加56.13%和39.84%，住宅用地供應環比增加67.45%，是2012年以來環比漲幅最大的季度。房地產用地供應同比增43.05%，達到2013年3季度以來單季度最高值。”報告稱。

流拍+低溢價

土地供應的增加也帶來了地方土地出讓收入的水漲船高。財政部發布《2018年10月財政收支情況》顯示，前十個月全國土地出讓收入47519億元，同比增長32.1%。

同樣是來自財政部數據，2017年全國國有土地使用權出讓收入52059億元，同比增長40.7%。按照今年平均每月出讓收入4700億元的走勢看，2018年全年土地出讓收入有望超過2017年，再度創下歷史新高。

但從成交情況看，底價成交、低溢價率成交依然是市場主流。

中原地產研究中心統計數據顯示，截至11月6日，今年一二線土地市場整體漲幅放緩，累計土地出讓金2.25兆元，同比2017年同期的2.19兆元只上漲了2.7%。土地市場平均溢價率只有12.37%，而2017年則達24%，2016年為48%。

而成交總價高的地塊溢價率下調更為明顯。中原地產研究中心數據顯示，2018年全國共成交50宗總價超過36億元的住宅地塊，平均溢價率出現了明顯下調，在50宗住宅地塊中，溢價率為0的多達20宗，溢價率在0-10%的有9宗，只有4宗溢價率超過50%。而在2016年土地市場火爆的時候，全國住宅土地成交總價前50宗中，溢價率超過50%的有39宗。

張大偉表示，從2016年“9·30”調控開始至今，全國一二線城市實施了嚴格的調控政策，這種情況下，房企的資金壓力越來越大，雖然整體銷售處於高位，但拿地的資金壓力逐漸增加，對非優質地塊的競購積極性有所降低。

“2018年樓市繼續嚴格調控，這種情況下，大部分房企對土地市場的熱度逐漸降低，搶地積極性降低，土地市場溢價率有所降低，以北京為例，2017年北京土地平均溢價率是24%，2018年至今是15%。明顯降低。”張大偉說。

除了溢價率有所降低外，今年土地市場的另一特點是出現了較多的土地流拍現象。

中原地產研究中心數據顯示：一二線城市住宅土地10月流標44宗，2018年年內合計流標達259宗，同比上漲176%。

新城控股集團高級副總裁歐陽捷認為，今年1-9月土地流拍935宗，其中一線城市流拍13宗，二線城市流拍197宗，已超去年全年的144宗，三四線城市流拍725宗，接近去年全年的954宗。流拍的實質是地價過高，房價受限（政府限價、購買力局限），房價地價差太小，房企盈利太空不足，逐漸趨於理性、謹慎拿地所致。

上述自然資源部《報告》認為，今年第四季度房地產調控政策仍將延續，在嚴控杠杆、嚴防風險、嚴管市場的政策背景下，房地產開發投資增速或將繼續趨緩。各地頒布政策加強調控，預計市場將進一步回歸理性預期。在政策穩定的前提下，住宅地價漲幅或將進一步回落。

“下一步要保持定力，堅持巨集觀調控政策的穩定性和延續性。當前樓市庫存去化基本完成，市場出現根本性轉向的趨勢尚不明確，對（地價）上漲過快的城市仍需重點關注，堅持整體導向和分類調控。”報告稱。